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Investmentmarkt Köln erzielt 2018 zweitbestes Jahresergebnis

Laut Larbig & Mortag hat der Kölner Investmentmarkt nach einem eher schwachen Jahresauftakt für das Gesamtjahr ein sehr gutes Resultat erzielt. Nach dem eher verhaltenen 1. Halbjahr 2018 konnte das Transaktionsvolumen noch einmal kräftig zulegen. In der zweiten Jahreshälfte wurden im Stadtgebiet, Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von ca. 1,280 Mrd. Euro veräußert. Damit steigt das Gesamtergebnis für 2018 auf 1,945 Mrd. Euro. Der Rekord aus dem Vorjahr (2017: 2,230 Mrd. Euro) konnte jedoch nicht erreicht werden.

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Trotz des Rückgangs von ca. 15 % im Vorjahresvergleich ist das Gesamtjahresergebnis sehr gut und das zweitbeste Ergebnis überhaupt. Grund für die erhebliche Steigerung der zweiten Jahreshälfte waren drei Großdeals im dreistelligen Millionenbereich. Der mit Abstand größte Deal in 2018 war der Verkauf des Kaufhofs auf der Hohe Straße im Zuge der Fusion von Karstadt und Kaufhof.

Mit einem Kaufpreisvolumen von 587 Mio. Euro (30,20 %) waren Offene Immobilienfonds / Spezialfonds die aktivste Käufergruppe in der Domstadt. Dahinter positionieren sich Projektentwickler / Bauträger mit einem Anteil in Höhe von 476 Mio. Euro (24,50 %), gefolgt von Private-Equity-Fonds mit 266 Mio. Euro (13,70 %).

Auch auf der Verkäuferseite haben Offene Immobilienfonds / Spezialfonds die Spitzenposition inne. Mit 773 Mio. Euro haben sie am Transaktionsvolumen einen Anteil von 39,70 %. Dahinter reihen sich Asset-/ und Fondsmanager mit 333 Mio. Euro und Private-Equity-Fonds mit 325 Mio. Euro ein. Insgesamt 556 Mio. Euro entfallen auf Portfolio-Deals. Das entspricht einem Anteil von 29,00 %.

Bei internationalen Investoren war das Interesse an Kölner Gewerbeimmobilien sehr hoch. Mit 1,2 Mrd. Euro stammen 62,00 % des investierten Kapitals aus dem Ausland. Auf der Verkäuferseite traten mehr nationale (Anteil 56,00 %) als internationale (Anteil 44,00 %) Investoren in Erscheinung. Somit konnte die Quote an Eigentümern aus dem Ausland in der Domstadt erhöht werden.

Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 kam es bei den Bruttoanfangsrenditen aller Assetklassen zu einem Rückgang. Somit liegen die Renditen bei allen Objektgattungen auf Rekordniveau. Bei der Bruttoanfangsrendite für Büroobjekte in Spitzenlagen kam es in der zweiten Jahreshälfte zu einer leichten Korrektur auf 3,40 % (- 5 Basispunkte). Die Anfangsrendite für Geschäftshäuser ist ebenfalls um 5 Basispunkte gesunken und liegt aktuell bei 3,35 %. Im Logistiksegment gab es den höchsten Rückgang von 15 Basispunkten auf nunmehr 4,40 % (- 15 Basispunkte) für absolute Top-Produkte.

Die Altstadt Nord ist wieder mit Abstand die gefragteste Lage. Mit 724 Mio. Euro wurden ca. 38,00 % des Transaktionsvolumens in dieser Teilmarktlage erzielt. In den TOP 3 sind daneben die rechtsrheinischen Standorte Mülheim (17,20 %) und Deutz (13,90 %) vertreten. Die 7 größten Transaktionen erfolgten auch in diesen drei Stadtteilen.

Die Großdeals im dreistelligen Millionenbereich haben mit 42,00 % natürlich den Bärenanteil an dem erfreulichen Jahresergebnis. Weiterhin konnten im Volumenbereich zwischen 25 und 50 Mio. Euro insgesamt 12 Transaktionen registriert werden (Anteil knapp 24,00 %). Die meisten Transaktionen wurden in dem Segment bis 10 Mio. Euro gezählt. Insgesamt 18 Objekte haben den Eigentümer gewechselt. Insbesondere die Stadtteillagen Ehrenfeld und Braunsfeld waren in diesem Bereich beliebt.

Nach einem eher schwachen Jahresauftakt 2018, hat der Kölner Investmentmarkt für das Gesamtjahr ein sehr gutes Resultat erzielt. Nach dem Rekordjahr 2017 konnte der zweithöchste Umsatz überhaupt erzielt werden. Die Großdeals jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze haben zu diesem Spitzenergebnis beigetragen. Lediglich der fortwährende Produktmangel ist der Grund dafür, dass nicht ein noch besseres Ergebnis erzielt wurde. Die stabilen Renditen und kontinuierlich steigenden Mieten führen auch dazu, dass immer mehr internationale Investoren die Rheinmetropole auf dem Zettel haben.

Larbig & Mortag geht davon aus, dass der Kölner Investmentmarkt seinen Höhenflug auch in 2019 beibehält und ein Umsatz erzielt wird, der sich im Bereich des 5-Jahresdurchschnitts bewegt. Die hohe Anzahl an Projektentwicklern/ Bauträgern auf der Käuferseite verspricht für die kommenden Jahre einige spannende Neuentwicklungen. Ob diese in 2019 schon auf dem Markt platziert werden, bleibt abzuwarten.