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Investmentmarkt für Fachmärkte boomt

Das Interesse an Investments in deutsche Fachmarktobjekte ist so groß wie nie zuvor. Besonders internationale Investoren fragen Lebensmittel- märkte, Verbrauchermärkte und Fachmarktzentren nach. Zielobjekte sind nicht nur bestehende sondern auch projektierte Immobilien. Auch für 2006 ist nach Angaben des führenden Einzelhandelsmaklers Kemper’s mit zahl- reichen Verkäufen und Sale-and-Lease-back-Transaktionen zu rechnen. Die Bruttoanfangsrenditen liegen laut Kemper’s zwischen 6,7 und 7,3 Prozent. Das Unternehmen prognostiziert aufgrund der enormen Nachfrage einen leichten Rückgang der Renditen.

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Multiplikatoren nach erneuter Steigerung aktuell beim 13- bis 14-fachen
Bereits 2005 stiegen die Multiplikatoren für Fach- und Verbrauchermärkte vom 12- auf das 13-fache. Für 2006 beziffert Kemper’s die Bandbreite mit dem 13- bis 14-fachen. Die durchschnittlichen Bruttoanfangsrenditen liegen zwischen 6,7 und 7,3 Prozent. Die Nettoanfangsrenditen bewegen sich laut Kemper’s zwischen 6,2 und 6,8 Prozent. Die Mieten erreichen je nach Lage und Qualität zwischen 6 und 12 Euro/m².

Großflächige Objekte interessant
Besonders stark werden SB-Warenhäuser und Fachmärkten ab 4.000 m² nachgefragt. Begehrt sind zudem Baumärkte ab 8.000 m² Fläche. In diesen Segmenten macht die restriktive Genehmigungspraxis für neue großflächige Einzelhandelsobjekte die Renditen langfristig kalkulierbar. Denn für Verbrauchermärkte mit mehr als 1.200 m² Verkaufsfläche muss ein Sondernutzungsrecht beantragt werden, das bestehendenStandorten quasi einen Bestandsschutz verschafft. Mieter setzen deshalb auf eine langfristige Standortsicherung, die üblicherweise mit Mietvertragslaufzeiten von 15 oder 20 Jahren einhergeht. Für Anleger sind dementsprechend stabile oder sogar steigende Mieten absehbar.

Genehmigungspraxis verhindert Flächenwachstum großer Fachmärkte
Rückblickend sind die Verkaufsflächen von Verbrauchermärkten mit mehr als 5.000 m² Fläche zwischen 1990 und 2003 tatsächlich nur um knapp 20 Prozent gestiegen. Deutlich weniger, als die Ausdehnung kleinerer Märkte, die nach Expertenschätzungen im gleichen Zeitraum um gut 40 Prozent zulegte.

Kleinere Discountmärkte als Portfolios nachgefragt
Auch für die flächenmäßig kleineren Discount-Märkte ist laut Kemper’s ein reges Investoreninteresse zu verzeichnen. Üblicherweise werden hier Portfolios neuer oder projektierter Objekte nachgefragt. Allerdings sind Investments in diesem Segment risikobehafteter. Hintergrund ist die höhere Zahl von Neuansiedlungen, Standortwechseln und damit einhergehenden Leerständen, welche die Mieteinnahmen weniger zuverlässig machen.

Große Gruppen und Privatinvestoren dominieren Eigentümerstruktur
Die Eigentümerstruktur im Spezialsegment Lebensmittelmärkte, Verbrauchermärkte und Fachmarktzentren ist zweigeteilt. Auf der einen Seite dominieren Betreiber wie der Metro-Gruppe oder Kaufland den Markt. Auf der anderen Seite gibt es zahlreiche Privatinvestoren, die Einzelobjekte oder kleinere Portfolios halten.

Positve Quartalsfragen dank der starken Investmentnachfrage
Kemper’s hat im bisherigen Verlauf des Geschäftsjahres 2006 Fachmärkte und Fachmarktzentren mit einem Verkehrswert von insgesamt knapp 60 Mio. Euro vermittelt. Das Unternehmen knüpft damit an das hervorragende Investmentjahr 2005 an, in dem etwa ein Sechstel der Investmentumsätze in Höhe von insgesamt 13,9 Mio. Euro auf das Segment Fach- und Supermärkte entfiel.