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Investmentmarkt Deutschland: Umsatz zieht weiter an

Im ersten Halbjahr 2007 wurden durch die sechs Colliers PropertyPartners Büros (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, München, Stuttgart) Immobilien in Deutschland mit einem Gesamtvolumen von rund 2,28 Mrd. Euro vermittelt.

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Das Transaktionsvolumen dürfte an den sechs Standorten bis zum Jahresende mit 30 Milliarden Euro einen neuen Rekordwert erreichen, prognostiziert Tobias Schultheiß, Investmentspezialist von Colliers PropertyPartners. Das Ergebnis des vergangenen Jahres hatte mit 21,6 Mrd. Euro bereits ein Allzeithoch erreicht.

Wie im vergangenen Jahr bilden auch im ersten Halbjahr 2007 internationale Investoren die größte Investorengruppe - mit beispielsweise 88 Prozent in Frankfurt.

Ein gestiegenes Zinsniveau auf knapp unter 5 Prozent (und somit einem Verpuffen des positiven Leverage-Effektes) sowie nach wie vor sehr hohe Kaufpreisfaktoren scheinen die Interessenten wenig zu beeindrucken, meint Tobias Schultheiß. „Ein Zeichen dafür, dass Investoren an das Potential dieser Immobilien glauben“. An allen CPP-Standorten wurden im ersten Halbjahr stark gestiegene Transaktionsumsätze registriert. In Frankfurt wurde bereits in der ersten Jahreshälfte 2007 das letztjährig registrierte Gesamtjahresergebnis von 4,9 Mrd. Euro um rund 300 Mio. Euro getoppt.

Aus Gesprächen mit den aktivsten internationalen Investoren wird zudem klar: Die in der Unternehmenssteuerreform 2008 vorgesehene Zinsschranke stellt kein allzu großes Hemmnis für zukünftige Investitionen dar, so Schultheiß. Vielmehr sei dies ein weiteres Betätigungsfeld für Anwälte und Wirtschaftsprüfer zur richtigen Strukturierung der jeweiligen Transaktion.

Auch für die zweite Jahreshälfte prognostizieren wir ein sehr starkes Transaktionsgeschäft. Diese Zuversicht basiert auf der Tatsache, dass nach den stark opportunistisch geprägten Investoren der "ersten Welle" nun vermehrt internationale Investoren der "zweiten Welle" mit längerfristigem Anlagehorizont auf den Markt treten. Aber auch die Deutschen offenen Immobilienfonds sowie Versicherungen und Pensionskassen sind wieder stärker auf der Käuferseite zu sehen. Diese setzen traditionell mehr Eigenkapital als arbitrage-getriebene Investoren ein - und haben somit mehr Zeit, ihre Renditeziele zu erreichen.

Bei all diesen Investoren stellen wir eine starke Zuversicht an ein nachhaltig positives Wirtschaftswachstum in Deutschland, an eine höhere Büroflächennachfrage und somit steigende Mieten fest: Investoren setzen auf Wertsteigerungschancen durch sinkenden Leerstand sowie Neuverhandlung bestehender Mietverträge auf höherem Niveau. Das Potential einer weiteren "yield compression" wird allgemein als ausgeschöpft betrachtet.

Der Markt ist seit längerem geprägt von einem Mangel an geeigneten Objekten. Diese Situation wird von den Investoren der "ersten Welle" genutzt; Teile von erst vor wenigen Monaten erworbenen Portfolien werden bereits wieder zum Kauf angeboten. Hier werden kurzfristig Gewinne mitgenommen.

Wir sehen auch längerfristig keinen Einbruch auf der Nachfrageseite: Im weltweiten Vergleich gelten Deutschlands Immobilien nach wie vor als unterbewertet, so dass das Interesse der Investoren anhalten oder sogar noch anziehen wird. Dieses wird zu einer Anpassung der Angebotsseite an internationale Verhältnisse führen. Der G-Reit ist hier nur ein erster Schritt in diese Richtung. Mit einer zunehmenden Professionalisierung des Marktes und damit höheren Transparenz in Deutschland werden sich kurzfristig handelbare Titel wie bspw. Derivate, Zertifikate, etc. in Deutschland etablieren.

Fazit: Die Rekordergebnisse des vergangenen Jahres werden zum Jahresende (teilweise massiv) übertroffen werden. Für das gesamte Jahr 2007 sehen wir an den CPP-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, München und Stuttgart) ein Transaktionsvolumen von 30 Mrd. Euro, also deutlich über dem Vorjahresergebnis von 21,6 Mrd. Euro.