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Investmentmarkt Berlin: Angebotsmangel begrenzt Umsatz

Mit einem Investmentvolumen von rund 2,1 Mrd. Euro kann der Berliner Markt zwar nicht an den Rekordwert aus dem Vorjahreszeitraum anschließen, erzielt aber immer noch das drittbeste Ergebnis aller Zeiten. Werden nur Einzeldeals betrachtet, ist es sogar das zweitbeste Resultat. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

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„Der Rückgang begründet sich also primär in weniger anteilig eingerechneten Portfoliotransaktionen, die rund 42 % unter dem Vorjahresvolumen liegen und nur noch etwa ein Drittel des gesamten Volumens stellen„, erklärt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. „Dies geht mit der bundesweiten Entwicklung einher, hier betrug der Rückgang im Portfoliosegment sogar rund 50 %. Zudem fehlen großvolumige Verkäufe, im Schnitt waren die Transaktionen im ersten Halbjahr deutlich kleiner.“ Gerade im oberen zweistelligen und dreistelligen Millionensegment fehlt das Angebot, was sich in dem Rückgang des durchschnittlichen Volumens pro Objekt auf 25 Mio. Euro widerspiegelt.

Während im ersten Halbjahr 2015 Objekte im dreistelligen Millionenbereich noch fast die Hälfte zum Ergebnis beisteuerten, ist das Volumen in diesem Segment um aktuell fast zwei Drittel rückläufig. Mit einem Anteil von gut 26 % bleibt es zwar die umsatzstärkste Klasse, jedoch mit deutlich geringerem Vorsprung. Darauf folgt das Segment zwischen 10 und 25 Mio. Euro, das stolze 24 % beisteuert. Den größten Zuwachs verbucht jedoch die größere Kategorie 25-50 Mio. Euro, die nun auf 22 % kommt (+13 Prozentpunkte). Anteilig stabil, wenn auch absolut rückläufig, war der Umsatz mit Objekten zwischen 50 und 100 Mio. Euro mit rund 21 %. Auf kleinere Objekte bis 10 Mio. Euro entfallen die übrigen 7 %.

Während das Investitionsvolumen in fast allen Segmenten angebotsbedingt rückläufig war, ist die Bilanz bei Hotel-Investments deutlich positiv. Mit über 560 Mio. Euro hat sich das Volumen in dieser Assetklasse – befeuert von den beiden Berliner Hotels aus dem Interhotel-Portfolio – mehr als verdoppelt, sodass sie mehr als 27 % beiträgt. Am meisten wurde jedoch in Büros investiert, die mit knapp 42 % ihren Anteil sogar noch etwas ausbauen konnten. Einzelhandelsobjekte, zur Jahresmitte 2015 noch durch Objekte aus größeren Portfolios ganz vorn, fallen auf 14 % zurück. Auch im langjährigen Mittel wurde hier vergleichsweise wenig investiert, da gerade im großvolumigen Bereich kaum Angebot vorhanden ist. Auf Logistikimmobilien entfallen weitere 5 %, womit in diese Klasse wie auch bei Hotels absolut etwas mehr investiert wurde.

Citylagen wieder vorn – Nachfrage drückt auf Renditen
Wie im Vorjahr entfällt auf die Citylagen der mit Abstand größte Anteil. Mit rund 37 % positionieren sie sich klar vor der Topcity, die mit fast 27 % auf den zweiten Rang vorgerückt ist. Dank einer Reihe von Abschlüssen – insgesamt befinden sich circa 44 % aller verkauften Objekte hier – sind die Nebenlagen mit einem recht hohen Anteil von fast 25 % stark vertreten. Im Cityrand wurde bisher noch nicht so viel umgesetzt, sodass er auf knapp 11 % zurückgefallen ist.

Da einige der größten Abschlüsse von Immobilien AGs/REITs getätigt wurden, zeichnen diese für rund ein Drittel des Resultats verantwortlich und liegen damit unangefochten auf der ersten Position. Erst mit großem Abstand folgen weitere Käufergruppen wie Investment Manager und Corporates mit jeweils gut 10 %, Projektentwickler mit fast 9 % oder Immobilienunternehmen mit etwas über 7 %. Darüber hinaus sorgten Pensionskassen und Privatanleger für jeweils rund 6 % des Volumens. Das Spektrum der am Berliner Investmentmarkt tätigen Investoren ist damit sehr breit. Dies bezeugt auch der relativ hohe Anteil aller übrigen Käufertypen, die in der Summe auf 18 % kommen. Ausländische Investoren sind mit knapp 60 % am Ergebnis beteiligt und damit nicht nur deutlich über dem bundesweiten Schnitt (35 %), sondern so gut vertreten wie in keiner anderen der großen deutschen Städte.

Der Nachfragedruck hält auch im ersten Halbjahr unvermindert an und hat weiter auf die Renditen gedrückt. Im Jahresvergleich sind die Netto-Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte um 55 % Basispunkte auf aktuell rund 3,70 % gesunken und liegen damit nur noch leicht über denen für Büro- und Geschäftshäuser, die zur Jahresmitte bei 3,60 % notieren (-35 Basispunkte). Die Spitzenrenditen für Logistikassets haben bereits im Verlauf von 2015 stark nachgegeben und liegen seit dem Jahreswechsel stabil bei 5,40 %.

Perspektiven
„Die Halbjahresbilanz auf dem Berliner Investmentmarkt kann sich sehen lassen, auch wenn das Vorjahresresultat verfehlt wurde. Wie viele andere der großen deutschen Märkte leidet der Berliner Markt unter dem mangelnden Angebot, das den Umsatz begrenzt. Grundsätzlich ist die Hauptstadt mit ihren sehr gut funktionierenden Nutzermärkten und der enormen Gesamtentwicklung einer der interessantesten deutschen Märkte, nicht nur für deutsche, sondern auch und vor allem für internationale Anleger. Vor diesem Hintergrund wird ein außerordentlich gutes Ergebnis erwartet, wobei die tatsächliche Höhe erheblich von der Verfügbarkeit großvolumiger Objekte beeinflusst werden wird", fasst Jan Dohrwardt die weiteren Aussichten zusammen.