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Investitionsvolumen um 109 Prozent höher als im Vorjahr

Knapp 49,4 Milliarden Euro wurden 2006 bundesweit in Gewerbeimmobilien investiert – rund 109 Prozent mehr als im Vorjahr. An den sechs wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München erhöhte sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr mit 21,25 Milliarden Euro sogar um 119 Prozent gegenüber 2005. Das ergibt der „Investment Market Report 2007“, den Atisreal Ende Februar veröffentlichen wird.

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„Dies ist das mit Abstand beste Ergebnis, das jemals erzielt wurde“, betont Peter Rösler (Bild l.), Vorsitzender der Geschäftsführung von Atisreal Deutschland. Neben den Investitionen von rund 49,4 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien wurden fast 13 Milliarden Euro in Wohnportfolios sowie knapp 6,2 Milliarden Euro in Non-Performing Loans angelegt. In der Summe lag das gesamte Transaktionsvolumen damit bei rund 68,5 Milliarden Euro.

„Der starke Anstieg bei den gewerblichen Investments spiegelt das ungebrochene Vertrauen insbesondere der ausländischen Investoren in den Standort Deutschland wider“, so Rösler. Im Fokus der Käufer standen vor allem Büroobjekte (Anteil am Gesamtumsatz: rund 39 %) und Einzelhandelsimmobilien (etwa 40 %). Die überproportionale Steigerung an den Top-Six-Standorten wurde durch Portfolioverkäufe unterstützt, die anteilig mit knapp 10,2 Milliarden Euro im Ergebnis enthalten sind. Aber auch ohne diesen Sondereinfluss ist der Investmentumsatz sehr stark gestiegen. Die größte Zunahme verbuchte München mit einem Plus von 228 Prozent (Transaktionsvolumen: 4,9 Mrd. €), gefolgt von Düsseldorf (2,45 Milliarden Euro, plus 172 %), Berlin (4,2 Mrd. €, plus 139 %), Hamburg (3,94 Mrd. €, plus 135 %) und Köln (1,45 Mrd. €, plus 100 %). Aber auch im traditionell wichtigsten deutschen Investmentstandort Frankfurt konnten trotz des bereits sehr guten Vorjahresergebnisses 4,34 Milliarden Euro und damit 37 Prozent mehr umgesetzt werden als 2005.

Von den rund 49,4 Milliarden Euro Investitionen in Gewerbeimmobilien sind knapp 62 Prozent (etwa 30,53 Mrd. €) Portfolios und gut 38 Prozent (rund 18,85 Mrd. €) Einzeldeals. In den sechs größten Standorten (inklusive Peripherie) wurden von den Einzelinvestments (ohne Berücksichtigung anteilig eingerechneter Portfolioverkäufe) etwa 11,07 Milliarden Euro (59 %) umgesetzt. Aber auch in den übrigen deutschen Groß- und Mittelstädten wurden noch 7,8 Milliarden Euro (41 %) und damit ebenfalls spürbar mehr als im Vorjahr (2,8 Mrd. €) in einzelne Objekte angelegt.

Fast 80 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens entfielen auf Bürogebäude und Einzelhandelsimmobilien, die mit 19,14 und 19,7 Milliarden Euro nahezu gleichauf lagen. Auf Logistikinvestments entfielen etwa 2,88 Milliarden Euro und damit gut 1 Milliarde Euro mehr als 2005.

Der Anteil der ausländischen Käufer an allen gewerblichen Immobilieninvestments lag im Jahr 2006 mit 76 Prozent noch einmal höher als im Vorjahr (61 %). „Der begonnene gesamtwirtschaftliche Aufschwung in Deutschland und die positive Entwicklung der Büromärkte mit absehbaren Mietsteigerungspotenzialen geben den ausländischen Investoren Recht, die seit Längerem großes Vertrauen in den Standort Deutschland gesetzt haben“, unterstreicht Rösler. Zunehmend agieren wieder deutsche Anleger, die häufig börsennotiert sind, professionell am Markt und bewegen große Volumina. Auch für sie stehen stärker Cashflow-Aspekte, Mieterbonität und Mietsteigerungspotenziale im Vordergrund und weniger eine nahezu ausschließliche Konzentration auf die Lagequalität. Zu den wichtigsten Trends gehörten 2006 darüber hinaus die Veräußerung vieler großer Portfolios von institutionellen deutschen Anlegern, insbesondere der offenen Fonds, sowie noch einmal gesunkene Renditen.

„Die Investmentmärkte werden auch 2007 wieder ein hervorragendes Jahr erleben. Das Interesse der Anleger richtet sich dabei auf nahezu alle Marktsegmente; auf Büro- und Einzelhandelsobjekte genauso wie auf Logistik- und Spezialimmobilien. Für sie ist vor allem entscheidend, ob die Rahmenbedingungen stimmen, also Cashflow und Entwicklungspotenzial im richtigen Verhältnis zueinander stehen“, fasst Peter Rösler zusammen. „Bereits heute zeichnet sich ab, dass der Gesamtumsatz 2007 erneut spürbar höher liegen wird als im Jahr 2005; ob er die gleiche Größenordnung wie im Vorjahr erreichen wird, ist aber noch ungewiss. Da viele sehr große Portfolios im Milliardenbereich, insbesondere von institutionellen Investoren, bereits 2006 veräußert wurden, dürfte sich das Angebot an Mega-Deals verringern. Gleichzeitig wird sich der Wettbewerb der Anleger bei den verbleibenden Großtransaktionen noch einmal verschärfen.“