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Investitionsvolumen am russischen Immobilienmarkt nimmt deutlich zu

Die Investitionsvolumina an den russischen Gewerbeimmobilienmärkten steigen 2007 erneut deutlich an. Bis zum Jahresende dürfte sich das Gesamtinvestitionsvolumen voraussichtlich auf 4,5 Mrd. US-Dollar summieren. Das entspricht einer Steigerung von rund 41 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 3,2 Mrd. Dollar. Dieses Wachstum betrifft sowohl den Büro-, als auch den Einzelhandels- und den Logistik-Immobilienmarkt. Dabei rücken neben traditionell gefragten Standorten wie Moskau und St. Petersburg zunehmend auch andere Millionenstädte des Landes in das Interesse der Investoren. Zu diesen Ergebnissen gelangt die soeben von der HSH Nordbank veröffentlichte Studie „Immobilienmarkt Russland – Mehr Chancen als Risiken?“.

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Rund 20 Prozent des gesamten Investitionsvolumens sollen in diesem Jahr in die Millionenstädte Russlands ohne die Metropolen Moskau und St. Petersburg fließen. Im vergangenen Jahr betrug der Anteil erst 8 Prozent. „Der Nachholbedarf ist in diesen regionalen Märkten besonders hoch. Wir erwarten, dass sich bis 2009 die Bürofläche auf 2 Mio. m² verdoppeln wird. Trotz dieses Anstiegs kann der geschätzte Bedarf von 8 Mio. m² bei weitem nicht gedeckt werden. Das größte Potenzial sehen wir in den Städten Samara, Jekaterinburg und Nowosibirsk“, sagt Claudio Lagemann, Leiter Unternehmensbereich ImmobilienKunden bei der HSH Nordbank. Ein noch größeres Wachstum wird im Bereich Einzelhandel prognostiziert: Angetrieben durch eine stärkere Konsumnachfrage soll sich von 2006 bis 2011 die Fläche an Shopping-Centern nahezu verdreifachen. Überdurchschnittliches Wachstum sehen die Experten in diesem Segment ebenfalls in den Städten Jekaterinburg, Samara und Nishnij Nowgorod. Für einzelne regionale Märkte wie Kasan könnten allerdings kurzfristige Sättigungstendenzen eintreten.

Risiken durch höhere Rendite ausreichend vergütet
Die Anfangsrenditen in Moskau sind von 17 bis 20 Prozent im Jahr 2001 je nach Sektor auf 8,5 bis 11 Prozent im vergangenen Jahr gesunken. Außerhalb der Hauptstadt lagen die Renditen etwa 1 bis 1,5 Prozentpunkte höher. Dem im Vergleich mit mitteleuropäischen Ländern noch immer hohen Renditeniveau steht ein entsprechend höheres Risiko gegenüber. So ist Russland wegen der staatlichen Eingriffe in Politik und Wirtschaft nicht mit den demokratischen Marktwirtschaften Westeuropas vergleichbar. Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt trotz einiger Fortschritte noch vergleichsweise intransparent. Vor allem außerhalb Moskaus und St. Petersburgs lassen sich hinsichtlich der langfristigen Nutzung von Immobilien häufig nur spekulative Aussagen treffen. „Das höhere Risiko wird aber nach unserer Analyse durch die vergleichsweise hohen Renditen angemessen vergütet“, meint Lagemann.

Moskau wichtigster Immobilienmarkt
Trotz der zunehmenden Bedeutung der übrigen russischen Millionenstädte bleibt Moskau der wichtigste Immobilienmarkt des Landes. Der Bestand an 1A-Büroflächen betrug Ende vergangenen Jahres rund 6,4 Mio. m². Allein 2006 wurden 1,1 Mio. m² Fläche fertig gestellt. Bis zum Ende dieses Jahres sollen weitere 1,2 Mio. m² hinzukommen. Der Leerstand von 1A-Flächen beträgt aufgrund der hohen Nachfrage nur 1,5 Prozent. Verliert die russische Wirtschaft nicht an Wachstumsdynamik, wird die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen bis 2010 auf einem hohen Niveau bleiben.

In den vergangenen zweieinhalb Jahren verdoppelte sich nahezu die Einzelhandelsfläche Moskaus auf 3,3 Mio. m². Vor dem Hintergrund eines großen Nachholbedarfs in diesem Segment konnte das gestiegene Angebot die Nachfrage nicht befriedigen. Die Mieten stiegen im vergangenen Jahr um 15 bis 20 Prozent. Angesichts weiterer Fertigstellungen von Einzelhandelsfläche bis Ende 2008 wird sich das Mietwachstum zwar verlangsamen, aber noch immer im zweistelligen Bereich liegen.

Der Markt für Logistikimmobilien entwickelte sich ähnlich dynamisch wie die beiden anderen Segmente. Die Schätzungen für den Flächenbestand der Qualitätsklasse A reichen von 1,4 bis 1,7 Mio. m² im vergangenen Jahr. „Allein 2007 sollen weitere 1,2 bis 1,9 Mio. m² Fläche hinzukommen. Da das Angebot an guter Logistikfläche bislang unterentwickelt ist, wird die neu entstandene Fläche vom Markt absorbiert. Ein weiteres Wirtschaftswachstum vorausgesetzt, gilt das auch für die bis 2010 geplanten Logistikimmobilien“, erläutert Lagemann.

Schwach entwickelter Büromarkt in St. Petersburg
St. Petersburg ist die zweitwichtigste Wirtschaftsregion in Russland. Im Vergleich zu Moskau hat die Stadt allerdings einen noch unterentwickelten Markt für Büroimmobilien, der in weiten Teilen von alten Beständen aus der Zeit der Sowjetunion stammt. Neue Flächen sind erst in den vergangenen Jahren im größeren Umfang entstanden. So wurden 2006 Büros mit 110.000 m² Fläche erbaut, im ersten Halbjahr dieses Jahres kamen weitere 175.000 m² hinzu. Aktuell fehlt es vor allem an kleineren und großen Flächen unter 100 beziehungsweise über 1.500 m². Das Mietpreiswachstum dürfte in den kommenden Jahren bei 10 bis 12 Prozent liegen.

Eine große Rolle spielt in St. Petersburg die Logistikbranche. Die Stadt ist gut vernetzt über einen Seehafen, Schienen, Straßen sowie einen Flughafen. Die günstige Lage zog in den vergangenen Jahren Unternehmen wie Wrigleys, Ford, General Motors und Toyota an. Der großen Nachfrage steht ein beschränktes Angebot an modernen Lager- und Logistikflächen gegenüber. Aktuell werden 500.000 m² Fläche neu gebaut. Weitere 2,37 Mio. m² befinden sich in der Planungsphase. Bis Ende 2008 könnte das Angebot an modernen Lagerflächen von derzeit 500.000 m² auf 1,6 Mio. m² steigen. Wachstumshemmend könnte die Verkehrsinfrastruktur sein, die mit der steigenden Lagerkapazität nicht Schritt halten kann.