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Investitionsrückgang am Berliner Markt für gewerbliche Immobilien 2007

2.905 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Umsatzvolumen von 5,5 Mrd. Euro wurden 2007 in Berlin gehandelt – im Rekordjahr 2006 waren es 3.018 Objekte bei einem Umsatz von 6,5 Mrd. Euro. Immobilien in der Hauptstadt sind also weiterhin stark nachgefragt. Während sich der Wohn- und Geschäftshausmarkt im ersten Halbjahr 2007 wie bereits 2006 sehr flexibel und agil zeigte, ließ die Transaktionsgeschwindigkeit im dritten und vor allem im vierten Quartal 2007 nach. Die Gründe dafür sind in den Auswirkungen der Immobilienfinanzkrise der USA zu suchen.

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Zu spüren bekamen die verschiedenen Bezirke Berlins den Investitionsrückgang sehr unterschiedlich. Am Jahresende verzeichneten Wedding und Neukölln die stärksten Umsatzrückgänge. Andererseits war Neukölln besonders in der ersten Jahreshälfte 2007 der gefragteste Stadtteil, fast 300 Wohn-und Geschäftshäuser wechselten hier im Gesamtjahr den Besitzer. Seit 1998 konnte der angebliche „Problembezirk“ seinen Anteil an den in ganz Berlin gehandelten Objekten kontinuierlich ausbauen.

Insgesamt selektierten die Investoren sehr viel gezielter, waren 2007 doch fast 90 % der Verkäufe Einzeltransaktionen, wie Engel & Völkers feststellte. Die objektbezogene Suche löste den Erwerb von kompletten Portfolien ab.

„Wertsteigerung lockt die Investoren“, so Geschäftsführer Nicolas Jeissing, „dies wurde zum wichtigsten Kriterium am Immobilienmarkt 2006/2007“. Anhand der von Engel & Völkers Commercial vermittelten Transaktionen, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2007, lässt sich eine Veränderung der Investitionsstrategien erkennen – es wird weiterhin investiert, jedoch mit einem langfristigen Horizont. Schnelle Wiederverkäufe, wie es sie noch 2006 und zu Beginn 2007 gab, sind seltener am Markt zu finden.

„Nicht das reine Handeln, sondern ein fundiertes und konsequentes Asset-Management der Objekte ist der Schlüssel zu Erfolg und Nachhaltigkeit. Zugute kommt dieses Umdenken Berlin generell – egal ob Ost oder West, Charlottenburg oder Neukölln“, kommentiert Jeissing. Die Präferenzen hinsichtlich Immobilien in West und Ost sind auch 2007 unverändert. Der „Nachwende-Run“ auf Objekte im Berliner Osten hat sich weiter zugunsten von West-Lagen relativiert.

Engel & Völkers erwartet für 2008 eine langsame Erholung des Berliner Marktes - mit einem klaren Vorteil für die werthaltigen Anlagen. „Wir sehen den Fokus zukünftig wieder sehr viel stärker bei der Qualität der Einzelobjekte,“ meint Nicolas Jeissing.

Fazit: Der Markt aus der Sicht von Engel & Völkers Berlin
Gefragt ist Berlin nach wie vor – es wird selektiv nachgefragt und nach dem richtigen Objekt gezielt gesucht. Nachhaltige Entwicklungsmöglichkeiten und erfolgreiches Asset-Management sind die langfristigen Erfolgsgaranten. Hinsichtlich der gehandelten Volumina hat Engel & Völkers Commercial Berlin seinen Marktanteil in einigen Lagen auf über 30% ausbauen können. Dies ist neben einem internationalen Kundennetzwerk auch der Marktaufbereitung auf kleinräumiger Ebene zu verdanken. Bis Ende 2008 will das Berliner Maklerhaus seine Mitarbeiterzahl auf 170 steigern – weitere Flächen wurden bereits angemietet.