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Investitionsklima: Weitere Verbesserung erwartet

Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in Europa haben sich aus Sicht der institutionellen Investoren spürbar verbessert: Der DIFA-Investitionsklima-Index-Trendbarometer für Einstellungen und Erwartungen der europäischen Immobilieninvestoren - legte im Vergleich zu 2005 in den untersuchten Ländern Deutschland, Frankreich und Großbritannien zu. Die signifikanteste Entwicklung zeigt sich dabei in Deutschland, wo der Index kräftig auf 71,0 Punkte gestiegen ist und damit Richtung "günstiges Investitionsklima" tendiert. Gegenüber dem Vorjahr (63,9 Punkte) beträgt der Anstieg über 7 Punkte. In Großbritannien stieg der Index ebenfalls deutlich auf 71,7 Punkte (2005: 67,7). Leicht zulegen konnte der Index mit 72,6 Punkten auch in Frankreich, wo bereits im Vorjahr (71,4) die besten Indexwerte erzielt wurden. Die Indizes hatten in 2005 eine hohe Diskrepanz im Investitionsverhalten, in der Stimmungslage und bei den Erwartungen der Immobilienprofis in den drei wichtigsten europäischen Volkswirtschaften belegt. Demgegenüber zeigt sich in 2006 der Trend zur Konvergenz: Mit Index-Werten zwischen 71 bis 72,6 Punkten wird das Investitionsklima in 2006 von deutschen Immobilieninvestoren mit ähnlich großem Optimismus beurteilt wie von den Immobilienprofis in Großbritannien und Frankreich. "Die deutschen Investoren haben offensichtlich ihre Skepsis abgelegt und interpretieren die Marktgegebenheiten zunehmend unter Chancengesichtspunkten. In dem aufgehellten Einstellungsklima spiegelt sich die nachgeholte Konjunkturerholung Deutschlands wieder", erläutert Ingo Hartlief, Mitglied des DIFA-Vorstandes, die Ergebnisse der Studie "Immobilieninvestitionen in Europa 2006". Der DIFA-Investitionsklima-Index wird seit 2005 auf jährlicher Basis erhoben. Für den Index 2006 befragte das Marktforschungsinstitut Synovate im Auftrag der DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG, Hamburg, 200 institutionelle Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Zum Investitionsklima in ihren jeweiligen Ländern, zu Zielen und Erwartungen wurden u.a. Initiatoren von Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften, Real Estate Investment Trusts (REITs), Projektentwickler, Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften repräsentativ befragt.

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Höhere Investitionsbereitschaft
Im Anstieg des Investitionsklima-Index kommt die verbesserte Einschätzung der wirtschaftlichen Lage und Perspektive bei einer deutlichen Mehrheit der in Europa befragten Immobilieninvestoren zum Ausdruck. Rund Dreiviertel (74 %) der institutionellen Investoren in den drei Ländern beurteilen die wirtschaftliche Lage ihres Unternehmens "besser" bzw. "deutlich besser" als im Vorjahr. Getragen wird die optimistische Stimmung unter den Immobilieninvestoren von der Erwartung einer fortgesetzt positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Unternehmen: 71 % der befragten Investoren sind optimistisch, dass sich die eigene wirtschaftliche Situation in den nächsten 12 Monaten (deutlich) verbessern wird. Dieser Ansicht sind 67 % der deutschen, 74 % der britischen und 71 % der französischen Immobilieninvestoren. Deutlichster Indikator für ein verbessertes Investitionsklima in den drei europäischen Investmentmärkten ist die auffällig hohe Investitionsbereitschaft für das nächste Jahr: Fast jeder zweite Immobilieninvestor (46 %) kündigt für die nächsten 12 Monate höhere Immobilieninvestments als im Vorjahr an. Auf Seiten der deutschen Investoren wollen 41 % verstärkt Immobilieninvestitionen tätigen, in Frankreich sind es 43 %, in Großbritannien sogar 56 % der Befragten.

"In der gestiegenen Investitionsbereitschaft manifestiert sich eine grundsätzliche Trendwende, zumal bereits im laufenden Jahr signifikante Transaktionsvolumina erreicht wurden", erläutert Ingo Hartlief die Studienergebnisse. So glauben 45 % der Investoren in den drei untersuchten Ländern, dass sich auch generell die Investitionsbereitschaft der Branche in den nächsten 12 Monaten (deutlich) erhöhen wird. Von einer gleich bleibenden Investitionsbereitschaft gehen weitere 38 % aus. Positive Erwartungen werden dabei besonders an den Einzelhandelssektor geknüpft: 38 % der Immobilieninvestoren erwarten sich eine (deutliche) Verbesserung des Klimas für Einzelhandels-Investments; für Büro-Investments erwarten dies 30 % der Befragten.

Gefragt nach dem Investitionsfokus des Unternehmens in den nächsten fünf Jahren, entfielen 45 % der Nennungen auf Westeuropa, 20 % auf Mittel- und Osteuropa, 8 % auf Asien und 4 % auf Nordamerika. Hier zeichnet sich eine deutliche Verschiebung des Investitionsschwerpunktes von Westeuropa - heute bei 57 % der Befragten Fokus von Immobilieninvestitionen - in die CEE-Märkte (von 15 auf 20 %) und nach Asien (von 3 auf 8 %) ab.

Große Rolle des deutschen Marktes in der Zukunft
Deutlich bestätigt die DIFA-Studie die sich geänderte Sicht von in- und ausländischen Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt. Ein weiterhin (deutlich) steigendes Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien erwarten 54 % der befragten Immobilienexperten. Deutsche Investoren beurteilen die künftige Investmentnachfrage nach deutschen Immobilien mit 61 % noch optimistischer als ihre französischen (55 %) und britischen (37 %) Pendants. Gefragt nach der künftigen Bedeutung einzelner Investmentländer in Europa, bestätigten 65 % der Interviewten, dass Deutschland als Investitionsstandort in den nächsten Jahren eine "große Rolle" spielen wird. Ähnlich hoch (64 %) wird die zukünftige Bedeutung der britischen Immobilienmärkte bewertet, während 43 % der befragten Investoren den französischen Märkten ein "große Rolle" in der Zukunft bescheinigen. Wie hoch die Erwartungen in die Märkte in Mittel- und Osteuropa und Asien sind, zeigen die Vergleichswerte von 70 bzw. 77 %. Die zukünftige Rolle der nordamerikanischen Märkte wird von deutlich weniger Investoren hoch taxiert (37 %).

"Der deutsche Markt weist - trotz weiterhin wahrgenommener Transparenzdefizite - gute Rahmenbedingungen für ausländische Immobilieninvestoren auf. Das verstärkte Engagement global operierender Investoren in Deutschland wird den Transparenzprozess hierzulande weiter beschleunigen.

Denn die internationalen Investoren erwarten neben akkurate Marktdaten unter anderem auch zuverlässige Performance-Benchmarks", so Hartlief. Eine (ausreichend) hohe Transparenz bescheinigen dem deutschen Immobilienmärkten gegenwärtig nur 26 % der Investoren; der britische Markt wird demgegenüber von 59 % der befragten Immobilieninvestoren als (sehr) transparent bewertet. Nur 38 % der Investoren sind der Meinung, dass Immobilienmarkt-Daten in Deutschland "in allgemein akzeptierte Form" verfügbar sind. Knapp die Hälfte der Befragten (48 %) sind der Ansicht, dass Marktdaten in Deutschland "leicht zugänglich" sind. Bezogen auf die Transparenz der europäischen Immobilienmärkte wird vor allem das Fehlen von Publizitätsstandards und von einheitlichen Performance-Kennziffern bemängelt. Die Transparenz hinsichtlich verfügbarer Immobiliendaten hat für 63 % der befragten Investoren eine maßgebliche Relevanz für die Investitionsentscheidung.

Ingesamt sind 56 % der Immobilieninvestoren der Überzeugung, dass Transparenz an den Immobilienmärkten letztlich nur durch die Marktteilnehmer geschaffen werden kann. "Die Offenen Immobilienfonds haben mit der Vereinheitlichung ihrer Rechenschaftsberichte und der Veröffentlichung zusätzlicher Kennzahlen zu Mieterträgen und gutachterlichen Verkehrswerten auf Einzelobjektebene einen wichtigen Beitrag geleistet, damit auch Investitionen ausländischer Investoren in Deutschland vereinfacht werden.

Hierdurch wurden Investitionshürden abgebaut", so Hartlief. Die Markttransparenz der Offenen Immobilienfonds wird entsprechend positiv von den Marktteilnehmern bewertet: 33 % der institutionellen Immobilieninvestoren bescheinigen der Asset Klasse eine "(sehr) hohe Transparenz"; REITs werden von ebenfalls 33 %, Immobilien-Aktiengesellschaften von 29 % als "transparent" eingestuft. Der von der Branche der Offenen Immobilienfonds umgesetzte neue Transparenzstandard entspricht in den wesentlichen Punkten dem für europäische Immobilien-Aktiengesellschaften definierten Reportingstandard der European Public Real Estate Association (EPRA) und geht in einigen Bereichen sogar darüber hinaus. "Mit der zunehmenden Europäisierung des Offenen Immobilienfonds wird die wahrgenommene Transparenz der Asset Klasse noch weiter steigen", so Hartlief.