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Invesco: Europäische REITs mit viel unausgeschöpftem Potenzial

In letzter Zeit haben Real Estate Investment Trusts (REITs) in Europa häufig für Schlagzeilen gesorgt: Im Rahmen ihrer Bemühungen um mehr Transparenz und einen besseren Zugang zu Immobilieninvestments führen immer mehr Länder REIT-ähnliche Strukturen ein oder erwägen entsprechende gesetzgeberische Maßnahmen. Bis Ende 2007 könnte es in Europa bereits 10 verschiedene REIT-Strukturen geben.

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Am Markt sind diese börsennotierten Immobiliengesellschaften, die im Gegenzug für die Befreiung von Körperschaftsteuern etwas strengeren betrieblichen Vorgaben unterliegen, sehr positiv aufgenommen worden. Um das Potenzial von REITs allerdings wirklich abschätzen zu können, müssen Investoren einen besseren Überblick über die potenziellen längerfristigen Vorteile und Fallstricke von REIT-Investments erlangen, schreiben die Analysten von Invesco in der jüngsten Ausgabe ihrer Publikation Market Update.

Die Investmentexperten beleuchten u.a. drei vieldiskutierte Vorteile von REITs: 1) den durch Nichtbesteuerung und Mindestausschüttungen entstehenden Renditevorteil, 2) eine verbesserte Corporate Governance und Transparenz im Immobilienbereich sowie 3) eine größere Auswahl an Investmentmöglichkeiten und erhöhte Marktliquidität durch verstärkte Neuemissionen.

Nach Aussage der Analysten von Invesco zeigt die Erfahrung, dass REIT-Investments im Vergleich zu börsennotierten Immobilieninvestments in Ländern ohne REIT-Strukturen aufgrund der hohen Ausschüttungsvorgaben, der Nichtbesteuerung sowie der tendenziell längerfristigen Orientierung von REIT-Investoren allgemein weniger volatil sind. Da REITs zudem täglich bepreist werden und strikteren Reporting-Standards unterliegen als private Fondsvehikel, könne in Ländern wie Großbritannien, Deutschland und Italien nach der Einführung von REIT-Strukturen mit einer verbesserten Visibilität und Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft zu rechnen sein.

Damit diese Vorteile tatsächlich eintreten, bedarf es jedoch einer verstärkten Neuemissionstätigkeit sowie, in der Folge, einer erhöhten Liquidität der Anlageklasse, erklärt James Cowen, Portfoliomanager bei Invesco Real Estate London.

Angesichts des relativ geringen Anteils an börsennotiertem Immobilienvermögen in Europa bestehe hier tatsächlich ein hohes Potenzial für REIT-Neuemissionen. Allerdings zögerten die finanzstarken europäischen Unternehmen bislang noch, ihre umfangreichen betriebsfernen Immobilienbestände aus ihren Bilanzen zu nehmen. “Daher dürften Größe und Liquidität dieses Marktes auch nur allmählich zunehmen und davon abhängen, wie Investoren REITs im Vergleich zu direkten Immobilienassets bewerten sowie vom allgemeinen Bedarf der Unternehmen, Kapital für ihre Aktionäre oder die Stärkung ihres Kerngeschäfts freizusetzen”, meint Cowen.

Auch sei eine Marktausweitung nicht automatisch positiv: “Das Ansehen der börsennotierten Immobilienaktien in Europa könnte leiden, wenn es zu einer Wiederholung der vor zehn Jahren in den USA aufgetretenen Entwicklungen käme, als Assets von oftmals geringer Qualität oder in strukturell schlechten Märkten auf Basis spezifischer, zunächst attraktiver, möglicherweise finanztechnisch gesteuerter Bewertungsmetriken an Investoren verkauft wurden”, so Cowen.

Obwohl viele der Vorteile von REITs, die sich in anderen Teilen der Welt gezeigt haben, in Europa bislang noch nicht zu beobachten seien, betonen die Immobilienexperten von Invesco, dass die potenziellen Vorteile von REITs weitaus bedeutender sind als die möglichen Fallstricke.

Das europäische Investmentuniversum umfasst etwa 200 börsennotierte Immobiliengesellschaften mit Aktivitäten in fast allen europäischen Ländern, Ballungsräumen und gewerblichen Immobiliensegmenten. Aktuell machen REITs weniger als ein Viertel dieser Unternehmen aus.

“Letztlich geht es für die Investoren nicht darum zu entscheiden, ob sie in REITs investieren, sondern sicherzustellen, dass ihr Immobilienexposure sich auf die vielen strukturell günstigen europäischen Wachstumsmärkte und Managementtalente konzentriert“, so Cowens Fazit. „Wenn dieses Exposure über einen REIT erreicht wird – was zukünftig immer häufiger der Fall sein könnte –, dann umso besser“.