Institutionelle Immobilienfonds - Investoren unter Anlagedruck

Institutionelle Anleger leiden unter dem dauerhaft niedrigen Zinsniveau. Vor allem Versicherungen bekommen zunehmend Probleme, die gegenüber ihren Versicherten gegebenen Renditeversprechen zu erfüllen. Der starke Anlagedruck zwingt sie neben Zinspapieren verstärkt in andere Asset-Klassen zu investieren. Seit Jahren kündigen Institutionelle beispielsweise an, verstärkt auf Immobilien zu setzen. Der große Run auf die Immobilie ist bislang jedoch ausgeblieben. Die Immobilienquote verharrt bei rund fünf Prozent. Stattdessen drängen Versicherer derzeit verstärkt in die Immobilienfinanzierung. Ob dies für die gesamte Branche eine echte Alternative ist, darf allerdings bezweifelt werden.

Auf der „Scope Investment Conference Institutionelle Immobilienfonds“ trafen sich am 14. und 15. Februar 2012 über 100 Fondsanbieter, Asset Manager und institutionelle Investoren, um über Investmenttrends, Regulierungsvorhaben und die realwirtschaftlichen Herausforderungen der Schuldenund Währungskrise zu diskutieren. Moderiert wurde die Veranstaltung von Werner Rohmert. Der vorliegende Scope Analysis Report „Institutionelle Immobilienfonds“ fasst die wichtigsten Ergebnisse zusammen. Niedriges Zinsniveau bereitet Institutionellen Sorgen Insbesondere deutsche Versicherungen und Pensionskassen setzen traditionell stark auf Staatsanleihen und andere festverzinsliche Wertpapiere. Eines der aktuell drängendsten Themen ist daher das niedrige Zinsniveau. Der Trend zu niedrigen Zinsen besteht nicht erst seit Ausbruch der Finanzkrise. Wie Dagmar Krieglstein, Head of Institutional Clients Europe Wölbern Invest, auf der Investment Conference zeigte, ist der Abwärtstrend bei den Zinsen für Staatsanleihen in Europa und den USA seit 1990 aktiv.

Derzeit befänden sich die Renditen für AAA-Staatsanleihen auf einem historisch niedrigen Niveau. Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit bieten zum Teil Renditen von unter zwei Prozent. Aufgrund der weiter anhaltenden Staatsschuldenkrise in Europa und den daraus resultierenden makroökonomischen Turbulenzen wird nach Ansicht von Dagmar Krieglstein das Zinsniveau weiterhin niedrig bleiben – bei tendenziell ansteigenden Inflationsraten.

Nach Ansicht von Claus P. Thomas, Geschäftsführer LaSalle Investment Management, benötigen institutionelle Investoren über alle Asset-Klassen eine durchschnittliche Mindestrendite von über vier Prozent. Andernfalls könnten sie die langfristigen Verpflichtungen gegenüber ihren Versicherten bzw. Pensionären nicht erfüllen. Die Immobilie als Anlageklasse sei in der Lage, diese Rendite nachhaltig zu erzielen. Daher werde sie für Institutionelle trotz regulatorischer Hürden – zum Beispiel durch Solvency II – weiterhin attraktiv bleiben.

Bestätigt wird seine Ansicht durch eine Auswertung von Aberdeen Asset Management. Demnach liegen die historischen Gesamtrenditen für die Jahre 1970 bis 2010 für den britischen Immobilienmarkt bei 4,3 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Der Renditen von Staatsanleihen betrugen im gleichen Zeitraum 3,5 Prozent pro Jahr. Bei Aktien waren es hingegen 6,1 Prozent. Damit liegen die langfristigen Immobilienrenditen zwar unter denen von Aktien. Die niedrigeren Renditen für Immobilien tragen Alessandro Bronda, Head of Global Property Investor Solutions Aberdeen Asset Management, zufolge aber dem niedrigeren Risiko und der niedrigeren Volatilität Rechnung. Außerdem korrelierten Immobilien nur moderat mit anderen Asset-Klassen.

Deutsche Immobilienfonds mit geringem Risikoprofil und geringen Zielrenditen
Laut Dr. Georg Allendorf, Geschäftsführer RREEF Spezial Invest GmbH, haben institutionelle Investoren zwar grundsätzlich eine konservative Risikoeinstellung. Dennoch gebe es deutliche regionale Unterschiede – wie eine INREV-Auswertung der Jahre 2001 bis 2010 zeigt. Demnach seien in Deutschland aufgelegte Immobilienfonds bei der Renditezielsetzung tendenziell weniger aggressiv als britische Vehikel.