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In den USA steigt Nachfrage nach Büroflächen und Mieten

Nach Einschätzung von Cushman & Wakefield (C&W) in New York wird die Nachfrage nach Büroflächen an 37 der 55 wichtigsten Bürostandorte in den USA in den nächsten 24 Monaten steigen und zum Anstieg der Mietpreise führen. Dafür machen die Immobilienberater mehrere Faktoren verantwort- lich: So wurden im vergangenen Jahr über 5,1 Mio. m² Büroflächen absor- biert und weniger als 1,7 Mio. m² Flächen wurden fertig und dem Markt zur Verfügung gestellt. Der größte Anteil an Fertigstellungen entfiel mit 1,2 Mio. m² auf Stadtrandlagen und betrug rund 490.000 m² in Stadtzentren, was der niedrigsten Quote seit sieben Jahren entspricht.

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"Die Unausgewogenheit zwischen Nachfrage und Angebot wird in den großen US-Büromärkten zu einem Anstieg der Mieten von durchschnittlich mehr als 1,80 USD/brutto/m²/Monat führen", erklärt Maria Sicola, Senior Managing Director of Research bei C&W in den USA. Dass die Entwickler an die Stärke des Marktes glauben, dafür steht nach Sicola, dass sich derzeit in den USA mehr Büroflächen im Bau befinden als zu irgend einem Zeitpunkt in den letzten vier Jahren.

San Francisco und Silicon Valley erstarken ,
Die Researcher von C&W teilen die US-amerikanischen Büromärkte in die vier Kategorien "führender", "auf dem Höchststand befindlicher", "erstarkender" und "ausbalancierter Büromarkt" (Leading, Peaking, Strengthening and Leveling) ein. Danach sind die Büromärkte im nordkalifornischen San Francisco und Silicon Valley erstarkende Märkte, mit einem positiven Ausblick für die nächsten zwei Jahre. Im Silicon Valley sei mit einem Anstieg von 0,90 USD/brutto/m²/Monat zu rechnen, in San Francisco mit 1,80 USD/brutto/m²/Monat In der Innenstadt San Franciscos wurden im vergangenen Jahr rund 93.000 m² Büroflächen absorbiert - seit dem Jahr 2000 ist dies die größte Flächenabsorption. In den letzten zweieinhalb Jahren sank der Leerstand in San Francisco von 17,4 % auf 14,8 %. In den Stadtrandlagen San Franciscos wurden im letzten Jahr rund 86.000 m² absorbiert, die höchste Absorption seit 1999.

Führende Märkte: Phoenix, Washington DC, Nord Virginia und New York City
Den zentralen Geschäftsbezirk von Phoenix klassifizieren die C&W'ler als führenden Markt, der derzeit durch zahlreiche Entwicklungen im Bereich Wohnen, Verbesserungen der Infrastruktur und Expansionserklärungen großer Arbeitgeber wie der Arizona State University eine Revitalisierung erfährt. Die Innenstadt von Washington DC hat sich in den vergangenen Jahren ebenfalls zu einem der führenden Büromärkte der Nation entwickelt. Ihr Leerstand war mit 7,2 % am Jahresende auf das niedrigste Niveau seit vier Jahren gesunken. Für die Mieten prognostiziert C&W Stabilität über die nächsten zwei Jahre. Als weiteres Beispiel führt das Beraterhaus Nord Virginia an: Bei einer außergewöhnlichen Vermietungsleistung im vergangenen Jahr wurden 455.000 m² Büroflächen absorbiert, was nahezu der doppelten Fläche des Jahresdurchschnitts der vergangenen 15 Jahren entspricht. Nach seinem Höchststand von 20,5 % in 2003 betrug der Leerstand im letzten Jahr 10,7 %. Die durchschnittliche Büromiete befindet sich mit 27,00 USD/brutto/m²/Monat auf ihrem Vierjahrshoch.
"Im Stadtbezirk von New York City sind die Büromärkte generell in solider Verfassung", so Maria Sicola. "Midtown Manhattan, der wirtschaftliche Treiber der Region, und Midtown South kategorisieren wir beide als führende Büromärkte. In Midtown wurden mit 42,50 USD/brutto/m²/Monat die höchsten Mieten in den Vereinigten Staaten gezahlt und weitere Mietpreissteigerungen sind – genau wie im ausbalancierten Büromarkt von Downtown Manhattan – in den nächsten 24 Monaten zu erwarten.