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Immobilienmarkt Türkei: So attraktiv wie Südosteuropa, aber doppelt so groß

Der türkische Immobilienmarkt ist für kommerzielle Immobilieninvestoren und Developern mindestens genauso attraktiv wie die Wachstumsregion Südosteuropa. Die Größe der Türkei aber macht das Land zwischen Europa und Asien gleich doppelt so chancenreich für Immobilienprofis, wenn es um vielversprechende Investitionen und Bauprojekte geht. Dies ist ein Ergebnis der neuen Analyse des türkischen Immobilienmarktes, die die Bank Austria Creditanstalt (BA-CA) in ihrer Reihe "Real Estate Country Facts" heute präsentiert. Reinhard Madlencnik, Ressortleiter Immobilien der BA-CA: "Die sehr attraktiven Renditen am türkischen Immobilienmarkt kennen wir bereits von Rumänien und Bulgarien. Während in diesen Länder 30 Mio. Einwohner leben, sind es in der Türkei aber 70 Mio.. Die Türkei ist also ein Wachstumsmarkt mit dem Faktor 2."

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Magnet für ausländisches Kapital
Seit sechs Jahren holt die Wirtschaft der Türkei nach ihrer bisher schlimmsten Krise sehr erfolgreich wieder auf. Starke Exporte und kräftige Inlandsinvestitionen trieben das BIP-Wachstum im Zeitraum 2002 bis 2006 auf durchschnittlich 7,2 Prozent. Die jüngste Performance der türkischen Wirtschaft blieb trotz der Spannungen rund um die Parlamentswahlen im ersten Halbjahr 2007 überzeugend. Das BIP-Wachstum erreichte im ersten Quartal 6,8 Prozent und übertraf damit sogar hochgesteckte Erwartungen. Karla Schestauber, Analystin für Immobilienmärkte in der BA-CA: "Bemerkenswert ist die Fähigkeit des türkischen Marktes, ausländische Investitionen anzuziehen. Besonders beachtlich ist der hohe Anteil an Zuflüssen, den der Immobilienmarkt auf sich lenken konnte." Im Zeitraum 2004 bis 2006 flossen gut 25 Mrd. Euro an ausländischen Direktinvestitionen (FDI) ins Land, 2006 erreichten sie mit 16 Mrd. Euro einen vorläufigen Höhepunkt. 2,4 Mrd. Euro wurden in den Immobilienmarkt investiert.

Risiko: noch wenig Transparenz im Markt
Wachstum, Ertragsaussichten und Risken gehören eng zusammen. Das politische Risiko hat sich nach dem von den Märkten günstig aufgenommenen Ergebnis der Parlamentswahlen vom 22. Juli zumindest vorübergehend entschärft. Der Wahlgewinner AKP gilt als eine wirtschaftsfreundliche Partei. Ein von Jones Lang LaSalle durchgeführtes Transparency Ranking des Immobilienmarktes stuft die Türkei, trotz leichter Verbesserung zwischen 2004 und 2006, immer noch als wenig transparent ein. Die Türkei befindet sich auf Rang 47 einer weltweiten Länderliste und damit in der Gesellschaft von Ländern wie Rumänien oder Indonesien. Insbesondere die bürokratischen Hemmnisse sind hoch. Madlencnik: "Ein lokaler Partner ist fürs Immobiliengeschäft unbedingt empfehlenswert."

Lebhafter Büromarkt
Istanbul hat den mit Abstand größten Büromarkt der Türkei. Starke Nachfrage, insbesondere von Seiten des Finanzdienstleistungssektors, der von der Dynamik der Direktinvestitionen profitierte, belebt den Büromarkt in Istanbul. Rund 80 Prozent des Büroflächenbestands befinden sich auf der europäischen und 20 Prozent auf der asiatischen Seite der Stadt. Der Bestand an A- und B-Flächen in Istanbul betrug Ende 2006 rund 1,85 Mio. m². Dies entspricht mageren 0,21 m² pro Kopf. Moskau liegt bereits bei 0,63. Entwickelte Büromärkte wie Wien, London oder Paris erreichen Werte von rund 6,5.

Madlencnik: "Mit aktuell 200.000 m² in Bau ist die Dynamik relativ gering. Prestigeträchtige Türme sollen hier Impulse bringen." Spitzenmieten in Istanbul für Qualität A+ zeigen einen steigenden Trend. Insbesondere bei den Mieten in besten Lagen ist noch Platz nach oben - jenseits der 25 US-Dollar je m². Die Renditen bewegten sich Ende 2006 zwischen 7,5 Prozent und 8 Prozent und sind damit im internationalen Vergleich der Renditeniveaus sehr attraktiv. Die Renditen des Logistikmarktes liegen mit Werten von 8 bis 10 Prozent leicht darüber.

Shoppingcenter - Wettbewerbsdruck in Istanbul wächst enorm
Mit einem BIP pro Kopf von 4.365 Euro liegt die Türkei einkommensmäßig zwischen Rumänien und Bulgarien. Das starke Bevölkerungswachstum und die junge Bevölkerungsstruktur - mehr als die Hälfte der 72 Mio. Türken sind unter 25 - machen den Markt für Shoppingcenter so besonders attraktiv. Zudem hat sich das Einkaufsverhalten der urbanen Konsumenten bereits massiv verändert. Hypermarkets und Shopping Malls mit hohem Unterhaltungsfaktor werden sehr gut angenommen. Die meisten internationalen Retailer bevorzugen einen indirekten Markteintritt wie z.B. Joint Ventures mit einem lokalen Partner, um langwierige bürokratische Hürden leichter bewältigen zu können. Selbst Carrefour und Metro, die ursprünglich einen direkten Marktzugang gewählt haben, sind mittlerweile ein Joint Venture bzw. eine Allianz mit einem türkischen Partner eingegangen.

Istanbul mit seinen rund 13 Mio. Einwohnern und seiner überdurchschnittlichen Kaufkraft verzeichnet aktuell einen Shoppingcenter Boom: In Istanbul existieren gegenwärtig bereits 44 Shopping Center mit einer Nutzfläche von mehr als 1,1 Mio. m² - das entspricht rund der Hälfte aller in der Türkei verfügbaren Flächen. Über 30 weitere Shoppingcenter sind im Bau. Madlencnik: "75 Shopping Center scheinen den Investoren nicht genug - weitere sind im Planungsstadium. Bis 2008 werden sich die Flächen beinahe verdoppeln. Das wird den Wettbewerbsdruck deutlich verstärken."

Shoppingcenter - Potential in den Bezirksstädten
Anfang 2007 ging der Verkauf des Istanbuler Shoppingcenter Cehavir an einen britischen Fonds, dessen Haupteigentümer der Staat Kuwait ist, über die Bühne. Cehavir wurde mit seine gewaltigen Größe von rund 100.000 m² Nutzfläche und seinem Preis von rund 750 Mio. US-Dollar zu einem Schlüssel-Deal. Die Rendite lag dabei bereits unter 7 Prozent. Kleinere und mittlere Städte bieten bei Handelsflächen dagegen noch mehr Potential für Developer. Schestauber: "Die derzeitige Investitionswelle am türkischen Markt konzentriert sich auf die Bezirksstädte mit überdurchschnittlicher Kaufkraft."