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Immobilienmarkt Frankfurt: Investmentvolumen auf niedrigstem Niveau seit drei Jahren

Wie erwartet hielten die Auswirkungen der Finanzmarktkrise den Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt im vergangenen Jahr fest im Griff. Eigenkapitalinvestoren und hier allen voran die offenen Immobilienfonds haben im abgelaufenen Jahr den Markt geprägt: Mit einem Anteil von etwa 30% am Transaktionsvolumen stellen diese die größte Käufergruppe.

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Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt schließt mit einem stabilen Ergebnis ab: Per 23. Dezember wurden rd. 506.000 m² Fläche umgesetzt. Verglichen mit dem Vorjahresergebnis von 600.000 m² entspricht dies einem Rückgang von etwa 15%.

Bis zum Ende des vierten Quartals 2008 haben in Frankfurt Immobilien im Wert von ca. 1,3 Mrd. Euro bzw. einer Gesamtfläche von etwa 422.000 m² den Eigentümer gewechselt. Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und nicht vorhersehbarer Ereignisse (bspw. „Beinahe-Pleite“ der Hypo Real Estate; geplatzter OpernTurm Deal; …) konnte unsere Prognose vom Jahresbeginn (3 Mrd. Euro) bei weitem nicht erreicht werden, erläutert Tobias Schultheiß vom Frankfurter Immobilienunternehmen Colliers Schön & Lopez Schmitt.

In Relation zum langjährigen Durchschnitt von etwa 1,5 Mrd. Euro kann dies zwar als zufriedenstellendes Ergebnis gesehen werden; bedeutet aber auch einen Rückgang auf ein Sechstel des Vorjahresergebnisses (8,1 Mrd. Euro).

Aktivste Akteure waren Investoren die gewohnt sind, viel Eigenkapital bei ihren Investitionen einzusetzen – allen voran die offenen Immobilienfonds. Deutlich erkennbar ist, dass wieder auf die Qualität der Immobilie und deren Lage geachtet wird und die erforderliche Due Diligence entsprechend gründlich durchgeführt wird. Zusammen mit einem restriktiven Finanzierungsmarkt hat dies zu stark ausgedehnten Abschlusszeiträumen geführt.

Unabhängig von der jeweiligen Strategie - für alle Investoren ist die Fremdkapitalbeschaffung äußerst schwierig und zudem sehr viel teurer geworden. Fremdkapitalanteile über 80% gibt es nur noch in wenigen Ausnahmefällen, wie bspw. bei unter Marktniveau vermieteten Immobilien und der Möglichkeit, dieses Wertsteigerungspotential kurzfristig zu realisieren. Dies zusammen mit stark gestiegenen Margen führte zu einem Wegbrechen arbitrage-orientierter Investoren während Investoren mit traditionell hohem Eigenkapitaleinsatz inzwischen wieder zu den aktivsten Käufern gehören.

Dem Vermietungsmarktzyklus entsprechend spielten in diesem Jahr auch wieder Joint Ventures aus Projektentwickler und Finanzpartner eine starke Rolle – diese Entwicklung dürfte allerdings für absehbare Zeit vorbei sein. Anzumerken ist hierbei die häufige Bereitschaft zu voll spekulativen Entwicklungen. Nicht jeder wird für diesen Mut belohnt werden. Bei der Analyse der von diesen Investorengruppen durchgeführten Transaktionen gilt allerdings das Prinzip „Klasse statt Masse“.

Unterdurchschnittliche Gebäude in entsprechenden Lagen sind aktuell nicht einmal über den Preis vermarktbar.

Wie erwartet steht inzwischen wieder die Qualität einer Immobilie im Vordergrund: Für Objekte, deren Fundamentaldaten wie Lage-, Gebäude- und Mieterqualität stimmen wurden auch im Jahr 2 der subprime-Krise hohe Preise erzielt. Mit einer Erwartungshaltung an zwar rückgängige bzw. relativ stabile Vermietungsumsätze und Mieten sowie ein inzwischen adäquates Leerstandsniveau dürften dazu beitragen, dass das Investoreninteresse am Standort Frankfurt nach wie vor hoch bleibt.

Ausblick für den Bürovermietungsmarkt
In 2007 wurden in Frankfurt ca. 600.000 m² Bürofläche neu vermietet. Bis 23. Dezember 2008 haben wir einen Vermietungsumsatz rd. 495.000 m², also knapp 500.000 m² (wie bereits zu Beginn des Jahres prognostiziert) ermittelt. Aus unserem täglichen Kontakt mit Nutzern und Marktteilnehmern wissen wir, dass viele Unternehmen aktiv nach Alternativen für ihre Bestandsflächen suchen und die entsprechenden Mietverträge mittelfristig abschließen werden bzw. Bestandsverträge neu verhandeln. Basierend auf den von uns betreuten Suchmandaten, uns bekannter Gesuche sowie der zu erwartenden weiteren Eintrübung des Wirtschaftsklimas erwarten wir für das Jahr 2009 einen Flächenumsatz in einer Größenordnung von 350.000 m² - 380.000 m².

Leicht rückgängiges Flächenangebot
Der Leerstand hat sich von 1.758.000 m² (Ende 2007) auf aktuell 1.705.000 m² bzw. 14,7% (Bestand: 11,6 Mio. m²) nur unwesentlich reduziert. Dieser geringe Rückgang trotz hoher Vermietungsumsätze liegt in der Fertigstellung aber teilweise noch nicht vermieteter Projekte begründet. Insofern kann auch für dieses Jahr noch von echter Nettoabsorption gesprochen werden – 2009 dürfte dies wohl nicht mehr der Fall sein. Aus dem genannten Leerstand sind allerdings mindestens 700.000 m² Bürofläche abzuziehen, da diese Flächen auf Grund ihrer Gebäudebeschaffenheit nicht mehr vermietbar sind.

Stabile Mieten aufgrund steigenden Flächenangebotes
Eine stabile Nachfrage gepaart mit einem nach wie vor geringen Angebot an hochwertigen Büroflächen führte 2008 zu stabilen Durchschnittsmieten um 16.- bis 17.- Euro je m². Die Spitzenmiete bewegte sich 2008 zwischen 36.- und 37.- Euro je m². Die Höchstmiete sehen wir bei 40.- Euro je m²; mit geringem Steigerungspotential, da zwar nach wie vor nur ein geringes kurzfristig beziehbares Angebot an hochwertigen Flächen im CBD (Bankenviertel, Westend und City) besteht, dies sich in der näheren Zukunft aber durch die Fertigstellung von Projekten wie dem Opernturm, des „WestendWindows“, der Börsenstraße 1 oder des Palais Quartier stark erhöhen wird. Mit einem Umsatzanteil von mehr als 50% liegt aber gerade das CBD eindeutig im Fokus der Mieter. Im Ergebnis dürften Spitzen- und Höchstmiete aufgrund eines steigenden Angebots bei gleichzeitig nachlassender Nachfrage im CBD mit etwas Glück in der vorgenannten Größenordnung konstant bleiben – wenngleich auch hier ein Rückgang realistischer erscheint.

Fazit
Mit einem massiven Rückgang des Transaktionsvolumens um rd. 85% wurde Frankfurt von den Auswirkungen der Finanzkrise stark getroffen. Dies ist im Wesentlichen auf das Wegbrechen reiner Finanztransaktionen zurückzuführen, die den Markt in den vergangenen 24 bis 36 Monaten beherrschten. Wir sehen hierin eine Rückbesinnung zur Normalität, wo Lage und Qualität der Immobilie wieder im Vordergrund stehen, da diese Faktoren die Vermietbarkeit gewähren. Für die Zukunft gehen wir von regelmäßig hohen Transaktionsvolumina aus, da sich das Produkt Immobilie im Rahmen eines aktiven Portfolio-Management zu einem handelbaren Gut entwickelt hat und somit auch von den Entwicklungen an den Finanz- und Kapitalmärkten beeinflusst wird.

Sinkende Vermietungsumsätze bei tendenziell steigendem Flächenangebot läuten die Umkehr von einem Vermieter- zu einem Mietermarkt ein; Mieten werden stagnieren und in den Lagen außerhalb des CBD sogar sinken; das Angebot an Untermietflächen wird zunehmen. Für zeitgemäße Büroimmobilien im Stadtgebiet gehen wir von stabilen Renditen aus. Auf Seiten der Banken ist mit einem Wiedererstarken der Finanzierungsaktivität nicht vor Mitte 2009 zu rechnen. Dies wird dazu führen, dass der Anteil von Eigenkapitalinvestoren am Transaktionsvolumen weiter zunimmt und in 2009 einen Anteil von über 50% erreichen dürfte.

Thesen für 2009:
- Großvolumige Transaktionen wird es - wenn überhaupt - nur sehr vereinzelt geben, da diese trotz günstiger Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken (noch) nicht finanzierbar sind;
- Wer nicht unbedingt verkaufen muss, sollte seine Immobilie(n) im kommenden Jahr nicht zum Kauf anbieten. Ausnahme: Erstklassige Objekte in entsprechend guten Lagen;
- 2009 wird das Jahr der Eigenkapitalinvestoren – egal ob offener Immobilienfonds oder Private Equity Gesellschaften;
- Banken kehren nicht vor Ende des zweiten Quartals 2009 als Marktakteure zurück. Bis dahin lassen die von Banken kalkulierten Margen und Risikozuschläge (trotz gesunkener Refinanzierungszinsen) kaum Spielraum für wirtschaftliche Kredite;
- Unternehmen setzen aufgrund der vorhandenen Rahmenbedingungen für Kredite vermehrt auf Sales & Rentback-Transaktionen um somit Liquidität zu generieren;
- Insbesondere bei Investoren bzw. Entwicklern, deren bestehende Finanzierung ausläuft und die bis Ende des ersten Quartals 2009 eine Nachfinanzierung gesichert haben müssen, wächst der Verkaufsdruck. Notverkäufe unter Einstandspreisen („Firesales“) werden eine Folge davon sein;
- Das erste Quartal 2009 wird von einer abwartenden Haltung der Investoren geprägt sein;
- Mangels Finanzierbarkeit bzw. Vorvermietung werden Projekte (bspw. KaiserKarree, Robert-Bosch-Areal, Tower 365 vorerst) in der Schublade verschwinden;