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Immobilienkaufpreise bewegen sich seitwärts

Nach einer satten Preissteigerung von 8 % im Jahresvergleich 2007 zu 2006 kann der Jahresrückblick im Mai 2008 nur noch ein durchschnittliches Plus von 1,6 % ausweisen. Seit Anfang 2008 ist die Preisbewegung gänzlich verflacht. Die Kaufpreise für Gewerbeimmobilien bewegen sich jetzt seitwärts, aktuell stellenweise sogar mit leicht fallender Tendenz. Das zusammengefasste Ergebnis der traditionell im 2. Quartal von DB Immobilien vorgelegten Kaufpreiserhebung lautet für 2008 aber Preisstabilität.

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Für 18 ausgewählte Filialstandorte werden die Preise für verschiedene Arten von Renditeobjekten in 5 Lagekategorien als Vielfaches einer Jahresnettomiete (Rohertrag) erfasst. Nach der Formel (Nettokaufpreis + Erwerbsnebenkosten) / Jahresnettomiete ermittelt DB Immobilien durchschnittliche Multiplikatoren für Bestandsobjekte. Da es sich um Mittelwerte handelt, sind Varianzen von bis zu 2 Jahresmieten nach oben oder unten anzunehmen.

Die Preisrallye ist zu Ende
Die erlahmte Preisbewegung sollte nicht als signifikante Wende nach unten gedeutet werden. Sie markiert aber sicher das Ende des seit 2005 anhaltenden Preisanstiegs, der maßgeblich durch die fremdkapitalgesteuerte Finanzinvestition in deutsche Immobilien zustande kam. Der jähe Absturz des Hipes nach großen Portfoliotransaktionen in der 2. Jahreshälfte war Folge der Finanzierungsschwäche nach der Subprime Krise in den USA.

Trotz dem fast völligen Rückzug der Hedge-Fonds und dem Schließen der vorher weit geöffneten Spreize zwischen Immobilienrendite und Finanzierungszins erlebte Deutschland 2007 erneut einen Rekordumsatz, der mit rd. 95 Mrd. Transaktionsvolumen (Gewerbe- inkl. Wohninvestment) veranschlagt wird. Dass der deutsche Markt nach der US-Hypothekenkrise nicht abgestürzt ist und die Preise in die Tiefe gerissen hat, liegt eindeutig am Vormarsch der Einzeltransaktionen und an der Rückkehr der klassischen, auf längerfristige Anlage bedachten Investoren im 2. Halbjahr 2007. Neben ausländischen Asset-Fonds waren deutsche Immobilien AGs, offene und geschlossene Fonds, Entwickler und Privatanleger die Gewinner des Jahres. Inländische Anleger haben ihren Marktanteil im 2. Halbjahr 2007 gegenüber dem 1. Halbjahr auf 40 % verdoppelt. So waren sie in der Lage, das nachlassende Portfolio-Verkaufsvolumen teilweise zu kompensieren, und haben so einen Preisrutsch verhindert.

Nur leicht gestiegene Kaufpreise in den Investmentzentren
Für die besseren Lagen von Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart, die DB Immobilien in einem 10-Jahresvergleich betrachtet, wird ein durchschnittlicher Kaufpreis von 15,1 Jahresmieten errechnet. Dies entspricht einer leichten Preissteigerung von rd. 2 % gegenüber dem Vorjahr. Die Nettorendite sinkt bei 20 % angenommenen Bewirtschaftungskosten von 5,4 % auf 5,3 % ab und hat damit wieder das Niveau von 1999 erreicht.

Der absolute Sieger im Jahresvergleich ist Hamburg mit einer Verteuerung um eine ganze Jahresmiete in der 1a-Lage und um sogar bis 2 Jahresmieten in 2ten Lagen und Stadtteilen. Bei hoher Nachfrage und relativ kleinem Angebot sind in der Hansestadt Wohn- und Geschäftshäuser besonders gesucht, wodurch die Preise für diese Objektart um bis zu 2,5 Jahresmieten nach oben kletterten.

Nur in München ist das Preisniveau noch höher, dort waren jedoch nur noch geringe Steigerungen hauptsächlich in 2ten Lagen und Stadtteilen zu verzeichnen, wo heute das 17,5 – 18,5-fache für ein Wohn- und Geschäftshaus bezahlt wird.

Einen leichten Preisrückgang muss Berlin in den 1b und 2ten Lagen hinnehmen. Dagegen melden die bisher eher als 2. Wahl bei den Top-Zentren genannten Städte Köln und Stuttgart für verschiedene Lagen Kaufpreiserhöhungen zwischen 1/2 und 1 Jahresmiete und haben damit deutlich nachgezogen.

Der Osten holt weiter auf
Nach einem Preisanstieg von 15 % im Vorjahr erlebte Dresden über alle Objektarten und Lagekategorien erneut eine Anhebung der Kaufpreise um durchschnittlich 0,8 Jahresmieten oder 6,7 %. Allerdings werden auch hier in den letzten Monaten Bremsspuren bei der Preisbewegung sichtbar, sodass die gemeldeten Durchschnittswerte auf mittlere Sicht als Spitze angesehen werden. Dennoch: Mit 16,5 als Multiplikator für die 1a-Lage (2005 lag dieser Wert noch bei 13) erreicht die sächsische Landeshauptstadt das Preisniveau von Städten wie Karlsruhe oder Mannheim. In den Stadtteillagen kann sich Dresden sogar schon mit Köln oder Frankfurt messen. Dies gilt aber nur für die Miet-Kaufpreis-Mutiplikatoren, denn die Miethöhe als Rechenbasis ist bei weitem nicht vergleichbar. Dadurch liegen die absoluten Kaufpreise in Köln oder noch mehr in Frankfurt wesentlich höher als in Dresden. Aber genau hier steckt noch Entwicklungspotential für die Zukunft, was Dresden für Anleger attraktiv bleiben lässt. Chemnitz und Rostock haben einen leicht positiven Trend, rangieren damit aber auf dem günstigen Preisniveau von kleineren Mittelstädten im Westen.

Stabile Preise in größeren Städten der B-Kategorie und in Mittelstädten
Außer einem Anstieg in den besten Lagen von Wiesbaden um ca. 1/2 Jahresmiete präsentiert sich der Investmentmarkt in Städten wie Freiburg, Karlsruhe oder Mannheim recht preisstabil, mit marginalem Abwärtstrend in schlechteren Lagen.

Aufgrund getätigter Investmentumsätze hat DB Immobilien Essen neu in das Multiplikatorentableau aufgenommen. Für die 1a-Lage sind 15,5 Jahresmieten angesetzt, in 2ter Lage geht es dann schon auf 13 herunter, und im Stadtteil werden 10,5 bis 11,5 Jahresmieten bezahlt. Selbstverständlich wurde Essen im Vorjahresvergleich in der Städtekategorie noch nicht berücksichtigt. Dort lässt sich im Ergebnis wie auch bei den Mittelstädten eine insgesamt stabile Preislage ablesen.

Handelsimmobilien werden etwas teurer
Besonders SB- und Fachmärkte haben sowohl im Stadtteil wie in der Peripherie leicht zugelegt, in letzterer Lage um immerhin 0,4 Jahresmieten im Durchschnitt. Freilich liegt der Kaufpreis für einen SB-Markt als Bestandsobjekt auf „der grünen Wiese“ mit im Mittel 11 Jahresmieten weit von dem eines Büro- und Geschäftshauses mit durchschnittlich 16,7 Jahresmieten entfernt. Bei den absoluten Kaufpreisen ist die Differenz noch höher, da die Mietbasis für das Innenstadtobjekt wesentlich höher liegt. Doch dies ist der klare Aussagegehalt einer Kaufpreiserhebung unter Marktaspekten. Die gute Lage, der höhere Grundstücks- und Substanzwert und die langfristige Mietnachhaltigkeit zeichnen das Innenstadt-Geschäftshaus aus. Dagegen ist der SB-Markt in der Peripherie auf billigerem Grund in einer auf eine wesentlich kürzere Lebensdauer ausgelegten Bauqualität errichtet und birgt nach Auslauf eines in der Regel längeren Erstmietvertrages auch ein höheres Vermietungsrisiko. Daher muss diese Objektkategorie in der Relation zum Innenstadtobjekt für den Anleger mehr Rendite erbringen. Genau das kommt durch den tiefer angesetzten Miet-Kaufpreis-Vervielfältiger zum Ausdruck.

Gute Marktbedingungen für Einzeltransaktionen
Die Zeit der großen Portfolioverkäufe mit teilweise nicht nachvollziehbaren Überhöhungen in Bieterschlachten ist erst einmal vorbei. Dies zeigt der Rückgang des Gesamtumsatzes im ersten Quartal 2008 um ca. 30 % sehr deutlich. Er beruht aber zweifelsfrei hauptsächlich auf dem Ausfall eben der großen Portfoliotransaktionen und nicht der Einzelverkäufe im mittleren Preisvolumen. Letztere können sogar von der Entwicklung profitieren, denn nachdem noch vor einem Jahr globale Finanzinvestoren den Markt dominierten, kommen jetzt auch längerfristig denkende „kleinere“ Anleger wieder zum Zug. Bei guter Konjunktur erscheint die nachhaltige Vermietung als Haupt-Basis jeder auf längere Haltedauer ausgerichteten Investition in ein Renditeobjekt sicher.

Der spürbare Rückgang der aber immer noch beachtlichen Auslandsnachfrage wird durch die erfreulich erstarkte Binnennachfrage ausgeglichen, sodass insgesamt eine rege Nachfrage auf den Markt trifft. Nach dem Ende der Preisrallye könnte sich auch das Angebot verbreitern, denn auf weiter steigende Preise braucht vorläufig kein Verkäufer mehr zu warten. Zudem werden viele in Paketen zusammengekaufte Objekte 2008 im Einzelverkauf ins Angebot kommen. Die dabei teilweise noch anzutreffenden überhöhten Preisvorstellungen wird der Marktverlauf einregeln. Jedenfalls dürfte genügend Handelsmasse vorhanden sein, um 2008 einen lebendigen Gewerbe-/Investmentmarkt zu erhalten. Dass in der Folge der großen Finanzkrise die Finanzierungsmöglichkeiten etwas erschwert sind und das Eigenkapitalerfordernis steigt, ist mit Sicherheit im einen oder anderen Fall hinderlich. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die heute den Ton angebenden Nachfragergruppen der wieder erstarkten Fonds und Asset-Groups sowie vermögender Privatanleger ohnehin darauf eingestellt sind, einen guten Teil eigenes Geld einzubringen.

Auch die höhere Inflationsrate dürfte in ihrer ambivalenten Wirkung den Markt nicht entscheidend beeinflussen. Auf der einen Seite hat Inflation den Trend zur Anlage in Betongeld schon immer befördert, wodurch die Nachfrage und die Preise tendenziell steigen sollten. Auf der anderen Seite drückt der Hauptinflationstreiber Energiekosten auf die Miethöhen und damit auch auf die Kaufpreise, was als Gegenbewegung Preis reduzierend einen Ausgleich schaffen könnte.

DB Immobilien erwartet für 2008 insgesamt einen ausgeglichenen Markt mit einem verkleinerten Transaktionsvolumen in etwa auf dem Niveau von 2006 bei einer weiteren Seitwärtsbewegung der durchschnittlichen Preislinie. Allenfalls in Teilmärkten sind im Jahresverlauf kleinere Preisrückgänge zu befürchten. Zögerlichen Verkäufern mag dies als Startsignal zum Angebot dienen.