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Immobilienfondsanleger: Rechtliche Position bleibt stark

Mit den Urteilen vom 25.04.2006 (u. a. XI ZR 106/05) schwächt der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte der Anleger nur scheinbar. Tatsächlich eröffnen sich zuvor ungeahnte Möglichkeiten. Bei einer Haftung wegen falscher Aufklärung über die erworbene Immobilienfondsbeteiligung bleiben die Banken mit im Boot. Wichtig: In dem Urteil ging es nicht um die Finanzierung von realen Immobilien. Für diese Fälle sieht die Rechtslage völlig anders aus.

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Mit Spannung erwarteten Anleger die Urteile des XI. Zivilsenates (sog. Bankensenat), welche die Meinungsverschiedenheiten zwischen dem II. und dem XI. Zivilsenat wegen der Rückabwicklung fremdfinanzierter Immobilienfondsbeteiligungen beilegen sollten. Trotz der auf den ersten Blick erheblichen Einschränkungen der Anlegerrechte – das Urteil strich viele der zuvor durch den II. Zivilsenat gewährten Vorteile – sollten die Anleger den Kopf nicht in den Sand stecken.

Im Gegenteil, für Anleger öffnen sich durch das Urteil bisher ungeahnte Perspektiven. Wenn eine arglistige Täuschung des Anlegers über die Kapitalanlage erfolgte, kann der Anleger den Darlehensvertrag anfechten, da er diesen ohne die Täuschung über die Kapitalanlage nicht abgeschlossen hätte. Wie der BGH ausführt, dürfte dieser Zusammenhang in Fällen des „verbundenen Geschäfts“ nahezu immer vorliegen. Falls die Anfechtung nicht durchgreift kann der Anleger laut BGH unmittelbare Schadensersatzansprüche gegen die Bank geltend machen, weil die Aufklärung des Anlegers über das finanzierte Geschäft, hier die Immobilienfonds, nicht der Wahrheit entsprach. Ein Verschulden des Vermittlers muss sich die Bank zurechnen lassen. Bei den Banken stößt dies auf wenig Gegenliebe.

Darüber hinaus ist festzustellen, dass es bei Vorliegen eines „verbundenen Geschäftes“ weiterhin möglich ist, etwaige Ansprüche von der Fondsgesellschaft der Bank zu fordern. Insoweit bestätigte der XI. Zivilsenat die Rechtsprechung des II. Zivilsenates ausdrücklich. Dafür erteilte der Bankensenat der bisherigen Rechtsprechung des II. Zivilsenates eine Abfuhr: Anders als der II. Zivilsenat geht der Bankensenat davon aus, dass ein wegen Formverstoßes nichtiger Darlehensvertrag selbst dann mit der Auszahlung geheilt wird, wenn ein „verbundenes Geschäft“ vorliegt. Des Weiteren lässt es der XI. Zivilsenat nicht mehr zu, den Banken etwaige Ansprüche gegen die Gründungsgesellschafter und Prospektverantwortlichen entgegenzuhalten. Auch dies sah der II. Zivilsenat anders. An dieser Stelle vermissen Anleger jedoch eine Begründung des Bankensenats.

So sehr der XI. Zivilsenat in der Vergangenheit die Anlegerrechte einschränkte, mit dem aktuellen Urteil dürften die Banken nicht zufrieden sein. Bezüglich ihrer Rechte bleiben die Anleger stark. Ob die Position der Anleger sich möglicherweise sogar verbessert hat, wird die Zukunft zeigen. Jetzt ist es Sache der Instanzgerichte, die BGH-Rechtsprechung umzusetzen. Da hinsichtlich der unmittelbaren Schadensersatzansprüche wegen Verschulden des Vermittlers noch Auslegungsspielraum besteht, könnte der BGH den Banken hier ein „Ei ins Nest gelegt“ haben.

Quelle: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.04.2006 – XI ZR 106/05