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Immobilien-Investitionen erreichen 95 Milliarden Euro

Das Immobilien-Investmentvolumen in Europa im ersten Halbjahr 2006 hat mit 95 Milliarden Euro Rekordhöhe erreicht und bewegt sich nach Angaben des jüngsten European Capital Markets Bulletin von Jones Lang LaSalle 30 % über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.

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„Die starke Investorennachfrage und einige große Portfolio-Abschlüsse haben die Immobilien-Direktanlagen in Europa auf eine neue Höhe getrieben“, so Tony Horrell, CEO European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Allein im ersten Halbjahr 2006 lagen die Investment-Aktivitäten über dem jeweiligen Ganzjahresniveau der Jahre 2000 bis 2003.

Wir gehen davon aus, dass die starke Investorennachfrage auch im zweiten Halbjahr anhält und das Transaktionsvolumen bis Jahresende auf eine Größenordnung von 180-200 Milliarden Euro ansteigen und damit deutlich höher liegen wird als 2005 mit 156 Mrd. Euro“.

Die Investmentaktivitäten konzentrierten sich zunehmend auf drei große Märkte (zusammen 70 % des Volumens). Großbritannien blieb im ersten Halbjahr 2006 mit 35 % des Transaktionsvolumens zwar das investment-intensivste Land, gegenüber 2005 (45 %) ist sein Anteil aber deutlich zurückgegangen. Frankreich verdoppelte zwar nahezu seinen Anteil auf 15 %, blieb aber im Ranking hinter Deutschland, das ebenfalls einen deutlichen Anstieg von 13 % (2005) auf 20 % im ersten Halbjahr 2006 zeigte. Gepuscht wurde diese Entwicklung vor allem auch durch den Verkauf des Karstadt-Portfolios, der allein fast 5 % zum europäischen Transaktionsvolumen beigetragen hat.

Deutsche Anleger waren für insgesamt 25 % der Verkäufe, aber nur 7 % der Käufe verantwortlich. Das Verhältnis von Käufern und Verkäufern war in Deutschland aber völlig anders gewichtet als in Frankreich und Großbritannien. Unternehmen stellten mit einem Anteil von 27 % am Verkaufsvolumen den größten Verkäuferkreis, gefolgt von nicht börsennotierten Fonds mit 19 % und nicht börsennotierten Entwicklern mit 17 %. Auf der Käuferseite waren es die nicht börsennotierten Fonds, die mit 66 % das Kaufvolumen dominierten.

„Der deutsche Markt war in der ersten Jahreshälfte 2006 insgesamt sehr viel stärker vom internationalen Geschehen geprägt als bisher: Deutsche Marktteilnehmer waren zwar mit 79 % (des in Deutschland erzielten Volumens) an den Verkaufsaktivitäten beteiligt, trugen aber nur 18 % zum Kaufvolumen bei. Die Transaktionen deutscher Immobilien wurden zu 41 % aus weltweiten Kapitalquellen erbracht und zu 18 % von britischen Anlegern“, so Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland.
Der Anteil grenzüberschreitender Investitionen am Gesamtvolumen ist im ersten Halbjahr 2006 auf 68 % gestiegen (64,3 Mrd. Euro) gegenüber 59 % im Gesamtjahr 2005. 58 % davon waren inter-regional unter Beteiligung von Investoren von außerhalb Europas, 42 % entfielen auf europäische Investoren, die außerhalb ihres Heimatlandes anderswo in Europa kauften oder verkauften. „Noch bis zum Vorjahr entfiel der größte Anteil an grenzüberschreitenden Investitionen mit 35 – 45 % stets auf Großbritannien.
An zweiter Stelle stand Frankreich mit 15 – 25 %, während alle anderen Länder unter 10 % lagen“, so Lemli. Und weiter: „2006 setzte sich Deutschland mit einem Anteil von 25 % an sämtlichen grenzüberschreitenden Aktivitäten vor Frankreich (20 %) und knapp hinter Großbritannien (27 %). Bei den Verkäufen lag Deutschland mit einem Anteil von 32 % an den grenzüberschreitenden Kapitalströmen klar vor Großbritannien (16 %) und Fonds, die weltweites Kapital verwalten“.

Weitere Highlights des europäischen Capital Markets Bulletin

Objekttypen:

Während in Europa insgesamt die Büroimmobiliensparte mit 53 % die europäischen Immobilien-Direktinvestitionen im ersten Halbjahr dominierte (Gesamtjahr 2005: 46 %) und damit zum ersten Mal seit 2001 europaweit mehr als 50 % des Gesamtvolumens auf Büroflächen entfallen, war es in Deutschland der Einzelhandel (50 % des dort erzielten Gesamtvolumens).
Der Anteil des Einzelhandelssektors fiel von 29 % des europäischen Gesamtvolumens in 2005 auf 24 % im ersten Halbjahr 2006. Der größte Anteil des Transaktionsvolumens im Einzelhandelsbereich war in Deutschland zu beobachten (42 % des Gesamtvolumens), gefolgt von Großbritannien mit 26 %.
Die deutlichste Veränderung beim Blick auf die Objekttypen zeigte mit einer Vervierfachung der Hotelsektor (von 3 % auf 12 %).

Kapitalquellen
Aus Großbritannien kam auch das meiste Kapital. Briten blieben die aktivsten Marktteilnehmer und waren im ersten Halbjahr für 27 % der Kauf- bzw. Verkaufstransaktionen verantwortlich. Anlageformen, die mit Kapital aus mehr als einem Land finanziert werden, erwiesen sich mit einem Anteil von 17 % als zweitgrößte Kapitalquelle bei Käufen.
Börsennotierte und nicht börsennotierte indirekte Anlageformen nehmen weiterhin an Bedeutung zu. Werden sie bisweilen auch als Bedrohung für Direktanlagen gesehen, kanalisieren sie tatsächlich Kapital in direkte Objekte, das zumindest teilweise sonst nicht den Weg in den Immobilienmarkt gefunden hätte.
Nicht börsennotierte, von Dritten gemanagte Fonds waren der herausragendste Käufertyp. Sie waren im ersten Halbjahr für 43 % der Kaufaktivitäten verantwortlich. An zweiter Stelle stand der börsennotierte Sektor mit 16 %, gefolgt von Privatanlegern oder Konsortien, meist aus Großbritannien oder Irland, mit 15%. Institutionelle Anleger waren mit 11 % relativ schwach vertreten.

Renditen, Zinsen, Erträge
In Kontinentaleuropa hält die Renditenkompression an. Das Kapital, das auf den europäischen Immobilienmarkt drängt, beeinflusst die Preise mehr als alle anderen Faktoren. In den letzten Jahren erhöhte die Renditenkompression die Erträge bis auf zweistellige Werte. Die vielerorts zu beobachtende Annäherung der Renditen an Tiefstände lässt die mittelfristigen Immobilienerträge in Europa in einstellige Bereiche absinken.
Außer in Großbritannien wird die Zinsschraube in Europa angezogen. Sinkende Immobilienrenditen und steigende Zinsen mindern zwar, aber schalten die positive Renditedifferenz bei fremdkapitalorientierten Immobilienanlagen nicht gänzlich aus. Zusammen mit der anhaltend starken Nachfrage auch durch nicht fremdkapitalorientierte Anleger sind noch keine Auswirkungen auf die Transaktionsvolumina in der Eurozone zu spüren.