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Immobilien im Paket gefragt

Ein gutes Drittel des gesamten Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt entfiel im ersten Halbjahr 2015 auf Portfoliotransaktionen. Immobilienpakete in einer Größenordnung von über 8,6 Mrd. Euro wechselten den Eigentümer, gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von 40%. Das Ergebnis in diesen ersten sechs Monaten des laufenden Jahres entspricht bereits 72% des Transaktionsvolumens aus dem gesamten Vorjahr und übertrifft auch den Fünfjahresschnitt der Gesamtjahre 2010-2014 um 20%.

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Erreicht wurde dieses bemerkenswerte Resultat u.a. durch den Verkauf von 43 Kaufhof-Warenhäusern für 2,4 Mrd. Euro. Diese Transaktion markiert den drittgrößten Paketverkauf seit 2006. Eine weitere Milliardentransaktion und der zweitgrößte Abschluss im ersten Halbjahr war der Verkauf von vier Shopping Centern im Rahmen des Unternehmensverkaufs von Corio an den französischen Shopping-Center-Betreiber Klepierre [Klépierre will Corio schlucken]. „Attraktive Portfolios steh en hoch im Kurs auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Motto: je größer, desto besser. Entspr echend intensiv ist der Wettbewerb. Kapital, das investiert werden will, ist genügend vorhanden. Portfolios bieten die Möglichkeit, große Volumina unterzubringen“, so Peter Birchinger, bei JLL Team Leader Portfolio Investment Germany.

Von insgesamt fast 60 Transaktionen wurden bis zur Jahresmitte allein 20 im vier- oder dreistelligen Millionenbereich registriert: mit 7,1 Mrd. Euro decken sie 84 % des gesamten Portfolioinvestmentvolumens ab (H1 2014: 18 mit über 5,2 Mrd. Euro). Auf Grund der beiden Milliardendeals ist es nicht überraschend, dass zwei Drittel des Portfolioinvestmentvolumens auf Einzelhandelsimmobilien entfallen (H1 2014: 27 %). Investments in Büroportfolios mit einem Anteil von 16% (H1 2014: 32%) und Logistik -/Industrieimmobilienpakete (8 %) fallen relativ moderat aus. In 2014 war die Verteilung der Nutzungsarten ausgeglichener, nicht zuletzt auch dank Aktivitäten in der Kategorie „andere Nutzungsar ten“ wie Kliniken-, Hotel-, Pflege- oder Seniorenheim-Portfolios, die 2015 nur einen Anteil von 9 % am Transaktionsvolumen erreichten.

Die Dynamik ausländischer Investoren bei Portfoliokäufen ist bemerkenswert: 82% des Transaktionsvolumens sind im laufenden Jahr bis dato zu notieren, vor einem Jahr waren es 70 %. Verglichen mit dem Ausländeranteil bei Einzeltransaktionen (45%) ist dies ein beeindruckender Wert. Immerhin sechs der sieben größten Portfoliotransaktionen deutschlandweit mit einem Gesamtvolumen von über 5 Mrd. Euro gingen in den ersten sechs Monaten an Käufer aus den USA, Kanada, Frankreich, Großbritannien und Malaysia.

Investoren sind immer mehr bereit, höhere Risiken zu akzeptieren. Das gilt auch für den Portfoliobereich. Bereits im Gesamtjahr 2014 lag der Anteil von Core-Investments nur noch bei 35%. Zur Jahresmitte 2015 sind es noch einmal drei Prozentpunkte weniger. Der Durchschnitt der letzten fünf Gesamtjahre (2010-2014) lag bei 46 %. Zugelegt auf 59 % haben vor allem die Investments mit Core+ Charakter (Leerstand bis etwa 10% und außerhalb der innerstädtischen Bestlagen lokalisiert).

„Angesichts des überaus dynamischen ersten Halbja hres und eines ungebrochen starken Appetits der Investoren auf großvolumige Portfolios dürfte das letztjährige Ergebnis von rund 12 Mrd. Euro deutlich übertroffen werden. Wir halten es nicht für ausgeschlossen, dass in 2015 Gewerbeimmobilienportfolios mit einem Gesamtvolumen von bis zu 18 Mrd. Euro gehandelt werden könnten“, so Birchinger.