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Immobilien-Dachfonds für Institutionelle Investoren - Ein Marktsegment mit Wachstumspotenzial?

Dr. Daniel Piazolo

Die Abgeltungssteuer zeigt Wirkung: Dachfonds erfreuen sich einer wachsenden Beliebtheit. Nach Angaben des Branchenverbandes sind bereits in den ersten sechs Monaten dieses Jahres 6,7 Mrd. Euro in diese Anlageklasse geflossen. Der Mittelzufluss lag damit deutlich über dem, den Offene Immobilienfonds im Vergleichszeitraum erzielen konnten (4,1 Mrd. Euro). Der Vorteil von Dachfonds aus Sicht des privaten Anlegers liegt auf der Hand: So können Dachfonds ihr Portfolio selbst nach Einführung der Abgeltungssteuer steuerfrei umschichten. Im Rahmen einer IPD-Fachtagung wurde nunmehr die Frage diskutiert, inwieweit Real Estate Funds of Funds auch für Institutionelle Investoren eine interessante Anlageklasse sein könnten.

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„Dachfonds gewinnen bei Institutionellen Investoren zunehmend an Bedeutung“, so das Eingangsstatement von Dr. Daniel Piazolo. Der Geschäftsführer der IPD Investment Property Databank GmbH, Wiesbaden, verwies in diesem Zusammenhang auf ING Real Estate, der es gelungen sei, für ihren europäischen Dachfonds „Eurosiris“ von Institutionellen Investoren binnen kurzer Zeit bereits 750 Mio. Euro einzusammeln. Unter den Teilnehmern der IPD-Fachtagung bestand auch weitgehend Einigkeit, dass Funds of Funds vor allem in den Fällen sinnvoll seien, in denen nur ein begrenztes Budget zur Verfügung stünde und der Investor dennoch eine größtmögliche Diversifikation erreichen wolle. Denn der Vorteil bestünde darin, mit einer Investition Zugang zu weit gestreuten Investmentpools zu haben. Einzelrisiken würden somit vermieden. Auch sei es beispielsweise mittels Funds of Funds möglich, in kleiner Märkte oder Segmente zu gehen, die für einen eigenen speziellen Fonds nicht ökonomisch wären. Zudem müsste der Investor nicht erst selbst ein eigenes Immobilien-Know-how aufbauen.

Gleichwohl müssten bei Funds of Funds Investments auch strukturimmanente Nachteile bedacht werden, waren sich die Teilnehmer einig. So führe die Vielstöckigkeit von Dachfonds in erster Linie zu einer höheren Gebührenbelastung, die sich erst einmal amortisieren müsste. Darüber hinaus sei eine Abstimmung über die Ausrichtung der Anlagestrategie im Vergleich zu Immobilienspezialfonds zwischen Investor und dem Fondsmanagement nur schwer umsetzbar. Dasselbe gelte für die Einflussnahme auf die untergeordneten Fonds. „Die Herausforderung eines Funds-of-Funds-Managers besteht in der Erfassung und Verdichtung der Zielfondsinformationen zu einem aussagefähigen Gesamtreporting“, so Patrik Bremerich, Geschäftsführer des IMC Privatinstitut für Immobiliencontrolling GmbH, Köln. Bernhard Berg, Vorsitzender der Geschäftsführung der AMB Generali Immobilien GmbH, wies ergänzend daraufhin, dass das Absichern von Währungsrisiken innerhalb eines Fonds für Versicherungen auch unter aufsichtsrechtlichen Aspekten nur erschwert umsetzbar ist. Berg erwarte dennoch in dem noch vergleichsweise jungen Funds-of-Funds-Segment für Institutionelle Investoren ein stärkeres Wachstum. Nebst gesetzlich definierten Anlagekriterien, die das Engagement einzelner Investorengruppen reglementierten, spielten allerdings auch psychologische Aspekte eine Rolle. „Die Abgabe von Verantwortung ist ein zentraler Punkt, mit dem sich vor allem diejenigen schwer tun, die es gewohnt sind, selbst zu investieren“, gab Grosse-Wördemann, Geschäftsführender Gesellschafter der Pacific Star Europe GmbH, München, zu bedenken.