Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Im Spannungsverhältnis: Änderung der Rechtsprechung und des Vertrauensschutzes

Der BGH hat mit Urteil vom 03.07.2007 - Az.: VIII ZR 247/05 - folgende Klausel in einem Wohnungsmietvertrag für unwirksam erklärt: „Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Maklerfachgeschäfts an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.

.

Der VIII. Zivilsenat hat beanstandet, dass der vom Mieter zu zahlende Betrag allein nach dem Ablauf der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung sehe die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit „starrer Berechnungsgrundlage. Eine derartige Klausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt und deshalb dazu führen kann, dass der Mieter eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird.

Die Änderung einer lange Zeit geltenden höchstrichterlichen Rechtsprechung hat nicht nur Bedeutung für zukünftige, sondern sie prüft in gleicher Weise früher begründete und noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen. Höchstrichterliche Urteile sind nicht einer Gesetzesänderung gleichzustellen. Sie wirken auf einen in der Vergangenheit liegenden noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Diese sog. unechte Rückwirkung ist dem Grunde nach unbedenklich.

Die Rückführung einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung erfährt allerdings Einschränkungen durch den Grundsatz des Vertrauensschutzes. Der Vertrauensschutz als Schranke der Rückwirkung ergibt sich aus dem Prinzip der Rechtssicherheit und aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Durfte die von der Rückwirkung betroffene Partei mit der Fortgeltung der bisherigen Rechtslage rechnen und verdient dieses Interesse bei der Abwägung mit den Belangen des Vertragspartners und dem Anliegen der Allgemeinheit den Vorrang, so greift die Rückwirkung in rechtlich geschützte Positionen ein. Ein solcher Eingriff liegt insbesondere dann vor, wenn die für eine Partei daraus erwachsenden Folgen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauens auf die Fortdauer der bisherigen Rechtsprechung zu unbilligen und unzumutbaren Härten führen würde. Die Voraussetzungen hierfür hat der BGH vorliegend indessen nicht bejaht. Die Entscheidung greife auch nicht in die Vergangenheit ein, sondern erfasse zukünftige Sachverhalte mit der Maßgabe, dass die streitige Regelung mit der Rechtsprechungsänderung unwirksam wird.

Immer wieder wird die Frage gestellt, ob die Änderung der Rechtsprechung einen Haftungstatbestand des Inhalts begründet, dass der Rechtsberater, etwa der Anwalt, der bei den Vertragsverhandlungen zugezogen worden ist, für den Schaden, der durch die Unwirksamkeit entsteht, einzutreten hat. Dies ist nicht der Fall, da die Schönheitsreparaturregelung zum Zeitpunkt der Vertragsabfassung geltendes Recht war. Etwas anderes wird nur gelten können, wenn sich eine Änderung der Rechtsprechung abzeichnet und es der Berater schuldhaft unterlässt, auf die sich abzeichnende Rechtsprechungsänderung hinzuweisen und ggf. eine Vertragsänderung (sofern möglich) herbeizuführen. Hier kommt es aber auf die Umstände des Einzelfalls an. Es muss die hierzu ergehende Rechtsprechung abgewartet werden.