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Hotels - Vertragslandschaft als Spiegelbild der Zuversicht

Der Hotelmarkt boomt, das Transaktionsvolumen ist so hoch wie seit Jahren nicht mehr. EY Real Estate hat die Erwartungen für 2015 am Markt abgefragt: Die Stimmung unter den Investoren scheint weiterhin positiv.

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Zunächst der Blick zurück: Im Jahr 2014 hat das Transaktionsvolumen für Hotelimmobilien einen Rekordwert in Höhe von 3 Milliarden Euro erreicht – im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Steigerung um fast 90 Prozent. Bemerkenswert ist nicht nur das Volumen, das ein Rekordniveau erreicht hat, sondern auch die Herkunft der Gelder: Drei Viertel des Transaktionsvolumens (rund 1,6 Milliarden Euro) entfielen auf Käufer mit Sitz im Ausland. Frankreich ist dabei zuerst zu nennen, gefolgt von Großbritannien und den USA. Auch aus Asien und dem Nahen Osten ist nicht nur das Interesse an deutschen Hotelimmobilien beträchtlich gestiegen, sondern auch die Kapitalflüsse. Deutschland wird (von In- und Ausländern gleichermaßen) offensichtlich immer mehr als sicherer Hafen mit stabilen politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gesehen. Hinzu kommt das Niedrigzinsumfeld, das Investments in Immobilien beflügelt. Hotelimmobilien stellen hier keine Ausnahme dar. Die aktivsten Käufergruppen waren im Übrigen Corporates/Eigennutzer, private Investoren und Family Offices – hierin zeichnet sich die Besonderheit von Hotels als Betreiberimmobilien ab, da der Eigennutzer eine größere Rolle spielt als in anderen Immobiliensegmenten. Insgesamt ist eine Abkehr von der „Asset-Light-Strategie“ zu beobachten.

Preise und Renditen stabil
Der großen Nachfrage zum Trotz sind nach wie vor vergleichsweise hohe Renditen in der Anlageklasse Hotelimmobilien möglich. Die niedrigsten Spitzenrenditen lagen zuletzt in München bei durchschnittlich 5,9 Prozent, in Hamburg bei rund 6,2 Prozent, in Frankfurt bei rund 6,5 Prozent und in Berlin bei rund 6,6 Prozent. Insgesamt liegen die Nettoanfangsrenditen für Hotels mit Pachtverträgen stabil zwischen etwa 5,8 Prozent und 7,3 Prozent. Zudem zeigen die historischen Entwicklungen überwiegend eine gewisse Stabilität der Kaufpreise für Hotelimmobilien. Nach Einschätzung des Marktes dürfte sich hieran in diesem Jahr wenig ändern: EY Real Estate hat Marktteilnehmer um ihre Prognose gebeten. Im Ergebnis werden in guten Lagen weiterhin stabile Kaufpreise erwartet. Nur in peripheren Lagen sind sinkende Preise wahrscheinlicher.

Vertragslandschaft als Spiegelbild der Zuversicht
Grundlage dafür, dass Hotelimmobilien für Anleger attraktiv sind, ist eine gute Performance der Hotelbetreiber – und auch hier gilt: Der deutsche Hotelmarkt entwickelt sich gut, die Übernachtungszahlen steigen, viele Unternehmen konnten ihren durchschnittlichen Zimmerertrag steigern. Zudem herrscht weiterhin Zuversicht unter den Betreibern und Investoren. Dies unterstreicht auch die Tatsache, dass die Bereitschaft Hybridpachtverträge mit einem fixen und einem variablen, umsatzgebundenen Pachtanteil abzuschließen steigt. Während beispielsweise offene Immobilienfonds aufgrund der gesetzlich bestimmten strikten Trennung zwischen operativem und betrieblichem Risiko ausschließlich Pachtverträge abschließen dürfen, sind zum Beispiel Family Offices und Privatinvestoren in der Lage und auch gewillt, auf Basis anderer Vertragsarten höhere Risiken in Kauf zu nehmen – und damit auch ihre Ertragschancen zu verbessern.

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Wichtige Daten zum Hotelmarkt Deutschland

• Kapazität: Knapp 14.000 Hotels mit fast 600.000 Betten
• Kettenanbindung: 12 Prozent der Hotelbetriebe sind Teil einer Kette
• Übernachtungen: Rund 412 Mio. Übernachtungen im Jahr 2013 (plus ca. 3,8 Prozent gegenüber 2012)
• Internationale Quellmärkte: Niederlande, Schweiz, USA, Großbritannien und Österreich
• Zimmerertrag: Im 1. Halbjahr 2014 stieg der Zimmerertrag (RevPAR) um rund 2 Prozent
• Klassifizierung: Rund 90 Prozent der Hotelbetriebe fallen in das 3- und 4-Sterne-Segment

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Besonderheiten berücksichtigen
So positiv die Aussichten vielerorts sind: Bei Hotelimmobilien gilt noch mehr als bei anderen Nutzungsarten, dass sich Anleger nicht von der allgemeinen Marktentwicklung leiten lassen sollten. Bei Hotelimmobilien muss in höchstem Maße differenziert werden, um Performance-Potenziale zu realisieren – die Bedeutung der unterschiedlichen Vertragstypen und die Rolle des Betreibers sowie des Marktumfeldes wurde bereits angerissen. Hinzu kommt natürlich die Immobilie selbst. Kennzeichen wie Standort, Entwicklungspotenzial, Drittverwendungsmöglichkeit und Ausstattungsstandard sind nur einige der relevanten Entscheidungskriterien.

B- und C-Standorte
Ähnlich wie in anderen Immobiliennutzungsarten ist das Anlageangebot zunehmend knapp, und Teilnehmer ergänzen ihre Portfolios um B- und C-Standorte. Hier werden auch indirekte Anlagevehikel wie Hotelfonds attraktiv. Einige der potenziellen Vorteile von B- und C-Standorten sind:

• Niedrigere Einstandspreise für Grundstücke und Gebäude
• Weniger Wettbewerbsdruck
• Geringere Volatilität/ Wertschwankungen als bei A-Standorten
• Zum Teil höhere Renditen

Dem stehen natürlich auch Nachteile gegenüber, die es im Einzelfall zu bewerten gilt. Beispiele sind die noch größere Bedeutung der Mikrolage als bei A-Standorten (was passiert, wenn sich die Lagegunst ändert?) und die tendenzielle geringere Fungibilität – es gibt in der Regel weniger potenzielle Käufer, solange sich B- und C-Standorte noch nicht auf breiter Front etabliert haben. Der geringe Wettbewerbsdruck kann insofern Vorteil (beim Ankauf) und Nachteil (beim Verkauf) zugleich sein.

Fazit
Viele Hotelbetreiber blicken derzeit optimistisch in die Zukunft. Auch Investoren sind weiterhin positiv gestimmt mit Blick auf die Anlageklasse Hotelimmobilie in Deutschland. Die Dynamik auf dem Transaktionsmarkt, so groß sie zuletzt bereits war, dürfte anhalten. Dabei ist zu beachten: Neben klassischen immobilienwirtschaftlichen Erwägungen treten bei Hotelimmobilien zusätzlich die Risiken, aber auch die Chancen des jeweiligen Hotelbetriebes. Somit kann eine solide Prüfung von Lage, Betreiber, Markt und Vertrag einen entscheidenden Erfolgsfaktor darstellen.