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Hotelimmobilien: Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung

Nachhaltigkeit spielt auch bei Hotelimmobilien eine immer wichtigere Rolle. Lukas Hochedlinger, Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co, referierte kürzlich über das Thema auf dem Forum Building Science 2011, welches an der Donau-Universität in Krems stattfand. Er hat beobachtet, dass in der Hotelimmobilienbranche für den Investor oder Developer sowie den Betreiber vor allem der wirtschaftliche Nutzen im Vordergrund steht.

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„Das Thema Nachhaltigkeit gewinnt im Hotelimmobiliensektor immer mehr an Bedeutung“, so Hochedlinger. Studien aus Europa und den USA zufolge bevorzugen Gäste mittlerweile „nachhaltige Hotels“ und sind sogar bereit, dafür tiefer in die Tasche zu greifen — laut einer Umfrage von Michaeler & Partner in Zusammenarbeit mit der Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft sogar 59 % der Befragten. Das Konzept schließt jedoch nicht nur die Ökologie mit ein, sondern auch die Gesellschaft — Stichwort Corporate Social Responsibility (CSR) — und vor allem die Ökonomie. „Wenn die ökologischen und sozialen Maßnahmen sich langfristig nicht auch wirtschaftlich auszahlen, tragen sie nicht zum nachhaltigen ökonomischen Erfolg bei“, erklärt Hochedlinger. Dies sei jedoch in der Hotellerie besonders wichtig, wo es beim Thema Nachhaltigkeit meist darum gehe, sich einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen, den Umsatz zu steigern, die Kosten zu senken und gegebenenfalls das Exit-Potential zu erhöhen. „Allerdings muss zwischen Hotelimmobilie und Hotelbetrieb unterschieden werden“, betont der Experte. „Mit dem Prinzip des, sanften Tourismus’ wird Nachhaltigkeit im Tourismus ja schon seit langer Zeit praktiziert. Auch haben viele Hoteliers bereits vor Jahren begonnen, mit verschiedenen Maßnahmen die Kosten zu senken“, erläutert er. Als Beispiele nennt er die Verwendung von Schlüsselkarten, mit denen im Hotelzimmer auch das Licht reguliert wird, in den Bädern die Bereitstellung von Shampoo und Duschgel in Seifenspendern anstatt kleiner Fläschchen oder das Austauschen von Handtüchern nur dann, wenn sie tatsächlich verschmutzt sind.

„Wo zunächst die Kostenreduktion im Vordergrund stand, wird heute dem Ganzen das Mascherl der Nachhaltigkeit umgebunden“, meint Hochedlinger. Da insbesondere Hotels gehobener Kategorien sehr kosten- und personalintensiv sind, sei es daher umso wichtiger, die Immobilie von Anfang an so zu planen, dass Einsparungen im operativen Bereich über den Lebenszyklus der Immobilie betrachtet im Vordergrund stehen. „Wer hier beispielsweise auf die Funktionalität der Materialien und des Designs achtet sowie wasser- und energiesparende Technik und Bauweise bevorzugt, hat langfristig bessere Karten“, rät er. Allerdings kommt es laut Lukas Hochedlinger natürlich auch auf die Kategorie an. „Ein qualitativ hochwertiges Resorthotel mit geräumigen Zimmern und großzügigen Wellnessflächen beispielsweise hat per se schon einen höherenEnergiebedarf als ein Hotel mit einfachem Standard. Da sollte man eben Maßnahmen ergreifen, die im Bereich des möglichen liegen“, meint er.

Um dem Thema Nachhaltigkeit auch offiziellen Charakter zu verleihen, gibt es seit einiger Zeit Zertifizierungen für nachhaltige Immobilien. Das wohl älteste Zertifizierungssystem für nachhaltiges Bauen ist BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), welches 1990 in Großbritannien entwickelt wurde. Auch das amerikanische Gütesiegel LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design), entwickelt vom U.S. Green Building Council (USGBC), ist am Markt stark etabliert. In Österreich hat die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) und in Deutschland die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) erstmals Hotelimmobilien zertifiziert.

Immobilieninvestoren wissen in der Regel über diese Gütesiegel Bescheid, wobei der Bekanntheitsgrad der Gütesiegel vom Standort der Immobilie und dem Herkunftsland des jeweiligen Investors abhängt. Darüber hinaus ist Hochedlinger der Ansicht, dass auch bei Transaktionen und Bewertungen der ökonomische Aspekt im Vordergrund steht. „Wir beobachten, dass Nachhaltigkeit langsam an Bedeutung gewinnt, vor allem bei institutionellen Investoren, die strengen CSR-Vorgaben folgen“, erklärt er. „Natürlich müssen sich die ökologischen und gesellschaftlichen Aspekte aus Sicht des Anlegers auch in einer positiven Rendite widerspiegeln.

Dann werden sie von Investoren eingepreist und folglich auch bei Bewertungen berücksichtigt.“ Aus Betreibersicht seien laut Hochedlinger indes vermutlich andere Gütesiegel wichtiger. Unzählige Umweltlabels sind bereits am Markt etabliert, europaweit mindestens jeweils ein nationales und einige internationale. Dem Nachhaltigkeitsboom scheinen jedoch nicht immer ausschließlich hehre Ziele zugrunde zu liegen. „Letztendlich ist Nachhaltigkeit genauso wie Design oder der Fokus auf eine bestimmte Zielgruppe nur eine weitere Möglichkeit, sich in einem wachsenden Wettbewerb von der Masse abzuheben“, so Hochedlinger. Einigen Hotels gelinge das besonders gut. Das neue Scandic Hotel am Potsdamer Platz in Berlin beispielsweise wurde als Deutschlands erstes Hotel mit dem DGNB Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnet. Das Boutique Hotel Stadthalle Wien hingegen vermarktet sich
als, 1. städtisches Null-Energie-Bilanz-Hotel der Welt’.

Weitere Beispiele sind das Urbn Hotel Shanghai, das Solage Clistoga in Kalifornien, The Zetter Hotel in London und das Soneva Fushi by Six Senses auf den Malediven. Bei den meisten dieser Hotels stehen ökologische Aspekte im Vordergrund. Soziale Ziele stehen nur bei einzelnen Hotels im Fokus.
„Grundsätzlich hat sich das Thema Nachhaltigkeit zu einem Trend entwickelt, dem sich auf Dauer auch in der Hotelimmobilienbranche keiner wird verschließen können, wenn er den Anschluss nicht verpassen will. Langfristig gehe ich sogar davon aus, dass es zum Mainstream werden wird“, resümiert Lukas Hochedlinger.