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Hotel-Investmentmarkt mit neuem Halbjahresrekord

Der Siegeszug der Assetklasse Hotel hält auch im ersten Halbjahr 2016 an: Mit rund 2,16 Mrd. Euro liegt das Hotel-Transaktionsvolumen rund 45 % über dem sehr guten Resultat aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Darüber hinaus wurde auch ein neuer Umsatzrekord verzeichnet, der den bisherigen aus dem ersten Halbjahr 2014 um stolze 31 % übertrifft. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

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Accor Hotellerie Deutschland GmbH
BNP Paribas Real Estate
FDM Management
Frasers

Nicht ganz 43 % des Ergebnisses entfallen dabei auf Portfolios, die mit rund 921 Mio. Euro ebenfalls einen neuen Spitzenwert erreichen. Aber auch mit Einzeltransaktionen wurde noch nie mehr in den ersten sechs Monaten umgesetzt; sie kommen auf 1,23 Mrd. Euro (+25 %) und überschreiten den zehnjährigen Durchschnitt um mehr als das Doppelte. „Während bei den Portfolios der erneute Verkauf des Interhotel-Pakets den Umsatz beflügelt hat [Blackstone gibt DDR-Interhotels ab], war es im Einzelsegment vor allem die Vielzahl an Transaktionen, die deutlich über dem Vorjahresniveau liegt und alle Größenklassen umfasst", so Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Auf der Käuferseite belegen zur Jahresmitte 2016 die gleichen drei Investorentypen die Podiumsplätze wie im Vorjahreszeitraum, wenn auch mit veränderten Anteilen und Rangfolgen. Unangefochten in Führung liegen derzeit Immobilien AGs/REITs mit knapp 42 %. Hier spiegelt sich vor allem der Kauf des Interhotel-Portfolios durch FDM Management wider [Starwood und Brookfield reichen DDR-Hotels weiter]. Darüber hinaus tätigte diese Gruppe jedoch auch viele einzelne Hotelkäufe, vor allem im mittleren Millionenbereich wie den Erwerb des Maritim Hotel Dresden, das an den börsennotierten Frasers Hospitality Trust ging [Dresdner Maritim an Frasers verkauft]. Mit knapp 14 % des Volumens folgen Spezialfonds erneut auf dem zweiten Rang. Sie sicherten sich unter anderem eine Reihe von größeren Projekten wie das zukünftige Holiday Inn Express Hotel in der Kölner Altstadt [GBI verkauft Kölner Hotelprojekt an Deka-Fonds]. Ebenfalls zweistellige Beiträge leisten darüber hinaus Corporates, wobei vor allem das französische Hotelunternehmen Accor umfangreiche Investments tätigte.

Entwicklung in den Städten uneinheitlich
Der Anteil ausländischer Käufer liegt mit rund 52 % in etwa auf dem Niveau von Ende 2015. Nachdem im ersten Quartal ausländische Käufer mit gut einem Viertel noch unterdurchschnittlich vertreten waren, erhöhte sich der Beitrag in den Folgemonaten deutlich. Eine nicht unbedeutende Rolle spielte hierbei die spürbare Belebung im Portfoliosegment, das regelmäßig hohe Ausländeranteile aufweist: Hier liegt ihr Beitrag aktuell sogar bei rund 77 %.

Die Entwicklung des Hotelinvestmentvolumens an den großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) verlief nicht einheitlich. Insgesamt wurde zwar gut die Hälfte mehr investiert als in den ersten sechs Monaten des Jahres 2015, allerdings verteilt sich der Zuwachs nicht gleichmäßig über alle Städte. Dabei weist Berlin unterstützt durch den Verkauf des Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz und des Westin Grand Berlin aus dem Interhotel-Portfolio mit 562 Mio. Euro den mit Abstand höchsten Umsatz aus (+128 %). Auf Platz zwei mit 317 Mio. Euro und ebenfalls deutlicher Steigerung (+179 %) liegt Frankfurt, wo dank der hohen Bautätigkeit das gute Angebot auf entsprechend hohe Nachfrage traf. Hamburg folgt mit einem Minus um 27 % und 188 Mio. Euro Investmentumsatz. Hier wurden bisher vorwiegend Bestandsobjekte gehandelt. Auch München muss einen angebotsbedingten Rückgang verkraften und liegt mit 145 Mio. Euro (-42 %) sogar noch hinter Leipzig (159 Mio. Euro). Darüber hinaus wird in Köln ein Volumen von 44 Mio. Euro und in Düsseldorf von unter 5 Mio. Euro verzeichnet. Ein entsprechend größeres Angebot vorausgesetzt, wäre hier, wie auch an allen anderen Standorten, durchaus auch ein deutlich höheres Ergebnis möglich gewesen.

Mehr Umsatz in fast allen Größenklassen
Auch wenn Abschlüsse ab 50 Mio. Euro über 60 % zum Ergebnis beitragen, kann in fast allen Segmenten mit Ausnahme der Kategorie 50-100 Mio. Euro ein Umsatzplus verbucht werden. So war die Klasse zwischen 25 und 50 Mio. Euro erneut sehr gut belegt und ist mit einem Anteil von 26 % das zweitstärkste Segment nach dem dreistelligen Millionenbereich (38 %), der von den Portfolios profitierte. Abschlüsse zwischen 50 und 100 Mio. € sind dagegen auf einen Anteil von 23 % gefallen. Ähnliche Beiträge wie im Vorjahreszeitraum entfallen darüber hinaus auf die Größenklassen 10-25 Mio. Euro (9 %) und unter 10 Mio. Euro (knapp 5 %).

„Hotelinvestments verzeichnen bereits seit Jahren einen kontinuierlichen Anstieg und haben zum Halbjahr sogar Logistikinvestments als traditionelle Assetklasse Nummer drei nach Büros und Einzelhandelsobjekten überholt. Dabei spielt die umfangreiche Bautätigkeit dieser Entwicklung in die Hände und sorgt für stetig neues Angebot. Gleichzeitig motivieren die starken Performance-Kennzahlen der Hotelbranche Investoren, fast alle sich bietenden Investmentchancen wahrzunehmen. Vor diesem Hintergrund rechnen wir auch für die zweite Jahreshälfte mit einem sehr regen Marktgeschehen. Ob dabei allerdings der Vorjahresrekord von 4,4 Mrd. Euro erneut geknackt werden kann, ist nicht zuletzt auch von der weiteren Entwicklung des Portfoliosegments abhängig“, fasst Alexander Trobitz die weiteren Aussichten zusammen.