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Hannover: Mieten in fünf Jahren um rund 25 Prozent gestiegen

Zu den mit Abstand stärksten Einzelhandelsstandorten Deutschlands zählt auch Niedersachsens Landeshauptstadt Hannover, wenngleich dies für viele angesichts des unattraktiven 70er-Jahre „Beton-Ambientes“ überraschend sein mag. Der Erfolg des Standortes lässt sich unter anderem eindrucksvoll an der Passantenfrequenz in der Innenstadt ablesen. Die Hannoveraner Bahnhofstraße erreichte in einem Ranking der Fachzeitschrift “Immobilienzeitung“ vom Juni 2007 nach der Kaufinger Straße in München den zweiten Platz in einem bundesdeutschen Vergleich. Auch die Passantenzahlen für die Georgstraße sind beeindruckend. Diese beiden Einkaufsstraßen bilden gemeinsam mit der Große Packhofstraße und der Karmarschstraße die 1A-Lage in Hannover, mit der sich der aktuelle Städtereport des bundesweit auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens Comfort beschäftigt.

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Der große Erfolg der Bahnhofstraße hat nach Ansicht des Geschäftsführers der Comfort Hamburg, Günter Rudloff, viele Gründe. Im Gegensatz zu mancher „Betonsünde“ präsentiere sich zunächst einmal der Ernst-August-Platz mit dem Hauptbahnhof am Ende der Bahnhofstraße städtebaulich sehr attraktiv. Des Weiteren seien an der Bahnhofstraße in den letzten Jahren mehrere Projekte erfolgreich entwickelt worden. Hierzu zählen nach Rudloffs Ansicht der herausragende Flagship-Store von New Yorker ebenso wie das neue Ladenlokal von Olymp & Hades und der aufwändig modernisierte Galeria Kaufhof. Hinzu komme die gelungene Revitalisierung der ehemaligen Passarelle zur Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, die vom Publikum sehr gut angenommen werde.

Nicht nur von ihrer eigenen Stärke, sondern auch von der Aufwertung ihres Umfeldes konnte die Bahnhofstraße zuletzt profitieren. Die Verbesserung des Quartiers um den Hauptbahnhof wird mit der Eröffnung der Ernst-August-Galerie mit rund 30.000 m² Mietfläche und etwa 140 Läden im August 2008 ihren Höhepunkt finden. Damit, so Rudloff, werde ein Schwerpunkt für den Einzelhandel rund um den Hauptbahnhof endgültig manifestiert.

Auch vor dem Hintergrund dieser Entwicklung hat der Düsseldorfer Projektentwickler Centrum die Immobilie Bahnhofstraße 8 in direkter Sichtbeziehung zur Ernst-August-Galerie erworben. Die Neukonzeption des Geschäftshauses wird gemeinsam mit der Comfort Hamburg erarbeitet. In diesem prominenten Eckgebäude mit denkmalgeschützter Fassade sind drei mehrgeschossige Einzelhandelsflächen für Unternehmen vorzugsweise aus dem Young-Fashion-Bereich geplant.

Entwicklungspotenzial, meint Rudloff, berge in der Hannoveraner Innenstadt nicht nur die Bahnhofstraße. Die bislang für eine Stadt dieser Größenordnung mit Bahnhofstraße, Georgstraße und Großer Packhofstraße eher kurze 1A-Lage verfüge über eine hohe Flächenproduktivität. Als Folge der anhaltend starken Nachfrage aller nationalen und internationalen Einzelhändler nach Flächen in den 1A-Lagen Hannovers haben sich die Mietpreise für frei werdende Ladenlokale in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt. So musste ein Einzelhändler im Jahr 2007 für die Neuanmietung eines kleineren Ladenlokales an der Bahnhofstraße und an der Georgstraße rund 165 Euro/m² kalkulieren. Große Packhofstraße und Karmarschstraße sind mit 150 Euro/m² nur unwesentlich günstiger zu haben. „Im Verlauf der letzten fünf Jahre haben die Mieten nach unseren Berechnungen noch einmal um knapp 25 Prozent angezogen.“ sagt Rudloff. Dies sei ein eindeutiges Indiz für die Attraktivität des Standortes für den Einzelhandel, der Mietpreise nur in einer Höhe akzeptiere, die das Umsatzpotenzial vor Ort realistisch widerspiegelt.

Auch der Flächenzuwachs durch die Eröffnung der Ernst-August-Galerie im August 2008 werde an dieser Situation kaum etwas ändern. In dem neuen Center würden sich vermutlich manch interessante Einzelhändler finden, die schon jahrelang wegen der Flächenknappheit vergeblich auf der Suche waren. Dies werde die Angebotsvielfalt in der Innenstadt weiter bereichern. Von einer ganzen Reihe bekannter Einzelhandelskonzepte sei zudem bekannt, dass sie parallel zu ihren Innenstadtstandorten auch Flächen in der Ernst-August-Galerie angemietet hätten.

Entwicklungspotenzial in erheblichem Maße besteht nach Rudloffs Dafürhalten auch in den Bereichen Große Packhofstraße und Karmarschstraße. In der Große Packhofstraße gibt es gleich mehrere Projekte zu begrüßen, die zur Aufwertung beitragen werden: Die Centrum Grundstücksgesellschaft mbH, Düsseldorf, hat das traditionelle Heutelbeck-Kaufhaus erworben und plant mit Unterstützung der Comfort Hamburg GmbH die Neugestaltung eines Geschäfts- und Bürohauses mit einer Einzelhandelsfläche von knapp 3.000 m². Als Mieter werden künftig das Fashion- und Lifestyleunternehmen s. Oliver mit einer Verkaufsfläche von ca. 1500 m² und Fronten zur Großen Packhofstraße und zur Karmarschstraße, Roland Schuhe mit knapp 800m² Verkaufsfläche mit Front zur Großen Packhofstraße sowie Marc O’ Polo (ca. 500 m² Verkaufsfläche) mit Front zur Karmarschstraße das Umfeld weiter aufwerten.

Weiterhin zu nennen seien der Abriss und Neubau der im Eigentum der Firma Görtz stehenden Liegenschaft an der Große Packhofstraße 36 und die Entwicklung der Salamander-Immobilie. „Auf Grund dieser Neu-/ Umbauvorhaben ist die geplante gläserne Überdachung der Große Packhofstraße zwischen Georgstraße und Osterstraße vorerst einmal verschoben worden.“ ergänzt Rudloff.

„Den wohl dringendsten Entwicklungsbedarf in diesem Quartier vermittelt nach wie vor das Kröpcke-Center.“ kritisiert Rudloff. „Die bereits seit langem in der Öffentlichkeit kursierenden Pläne zur Sanierung scheinen aber nun langsam konkrete Gestalt anzunehmen.“

In Folge der erfolgreichen Projektentwicklungen in den 1A-Lagen rücken auch bisher weniger beachtete Straßenzüge in den Blickwinkel der Immobilienentwickler. So plant Euroland auf dem früheren Telekomgelände zwischen Schillerstraße und Kurt-Schumacher-Straße eine teilweise Neubebauung mit einem innovativen und attraktiven Konzept, das außer Einzelhandel im größeren Rahmen auch eine Hotel- und Büronutzung beinhaltet. Dass Lagen wie Schillerstraße oder Kurt-Schumacher-Straße das Interesse von Einzelhändlern und Projektentwicklern wecken, ist auf die zu erwartende Frequenzzunahme infolge der Eröffnung der Ernst-August-Galerie im August 2008 zurückzuführen, die einen ihrer beiden Haupteingänge in der Kurt-Schumacher-Straße direkt gegenüber der Projektentwicklung von Euroland haben wird. Diese Lagen werden als Verbindungsstraße zur 1A-Lage Georgstraße profitieren und damit künftig eine gewichtigere Rolle im Einzelhandelsgeschehen der Stadt Hannover spielen.

Ungeachtet der Tatsache, dass die Eröffnung der Ernst-August-Galerie von einigen ortsansässigen Einzelhändlern nicht nur positiv betrachtet wird, ist laut Günter Rudloff davon auszugehen, dass dieses Einkaufscenter den Standort Innenstadt nachhaltig stärken wird. „Die Stärke der Innenstadt von Hannover beruhte nämlich immer auch darauf, dass das innenstadtrelevante Einzelhandelssortiment in den Randbezirken nicht allzu stark aufgestellt war.“ sagt Rudloff. Eben dies ändere sich aber derzeit. Denn in diesen Bereichen wird aufgerüstet, um den Kaufkraftabfluss in die Innenstadt von Hannover aufzuhalten. Rund 35.000 m² Einzelhandelsfläche wird das zum Lindenpark umgebaute Ihmezentrum im Stadtteil Linden aufweisen. Das City-Center in Langenhagen wird um 17.000 m² auf 30.000 m² erweitert. In Garbsen, so Rudloff, gibt es gleich zwei miteinander konkurrierende Entwicklungspläne: Zum einen soll das Planetencenter auf ca. 20.000 m² erweitert werden und zum anderen plant der Entwickler Sonae Sierra ein rund 20.000 m² großes Einkaufs- und Freizeitcenter am Garbsener Rathaus.

Gerade angesichts dieser Entwicklung ist es als positiv zu betrachten, meint Rudloff, dass mit der Ernst-August-Galerie ein weiterer Magnet für die Innenstadt geschaffen wird, der die Zentralität des Standortes weiter stärkt. Denn nicht nur die Stadtrandlagen machen der Hannoveraner Innenstadt Konkurrenz, sondern auch die umliegenden Städte. In Braunschweig sind 2007 mit viel Erfolg die Schloss-Arkaden eröffnet worden und auch das traditionell von Hannover dominierte Hildesheim beginnt sich zu emanzipieren. Mit der Arnekengalerie der Multi Development, die rund 30.000m² zusätzliche Verkaufsfläche bietet, erwächst auch hier eine ernst zu nehmende Alternative. Hannover, so Rudloff abschließend, tue gut daran, die Attraktivität der Innenstadt mit der Ernst-August-Galerie und weiteren Projekten wie der überfälligen Kröpcke-Sanierung zu fördern.