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Interesse der Investoren hoch

Produktknappheit bremst Hamburger Investmentmarkt

Nach dem umsatzstarken Vorjahr fiel das 1. Quartal 2021 am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien Hamburg erwartungsgemäß etwas verhaltener aus, berichtet Großmann & Berger. In den ersten drei Monaten belief sich das Transaktionsvolumen auf 700 Mio. Euro. Gegenüber dem äußerst starken Vorjahreszeitraum (970 Mio. Euro) bedeutet dies einen Rückgang um 28 %. Historisch betrachtet liegt das Verkaufsvolumen auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Mittels in Höhe von 734 Mio. Euro.

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„Ein Großteil der registrierten Transaktionen sind Überläufer aus dem Vorjahr, die nun zu Jahresbeginn abgeschlossen wurden. Marktbestimmend ist aktuell der ausgeprägte Produktmangel an Core-Objekten“, so Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Das Interesse der Investoren bleibt hoch. Für Büro-Objekte in sehr guten Lagen werden aufgrund der großen Nachfrage immer höhere Preis-Benchmarks gesetzt, was den Druck auf die Renditen noch weiter verstärkt“, erläutert Ludwig.

Für das Jahr 2021 erwartet Grossmann & Berger angesichts der starken Produktknappheit keine neuen Rekordwerte für den Investmentmarkt Hamburg.

Markt im Detail:
• 46 % des Hamburger Transaktionsvolumens entfiel im 1. Quartal 2021 auf den Teilmarkt City. Hierzu trug u. a. der Verkauf des „D10 Domkontors“ von Savills Investment Management an Caleus Capital Investors bei [wir berichteten].

• Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 60 % wieder die am stärksten nachgefragte Assetklasse, nachdem sie im Vorjahreszeitraum von Mixed-use-Objekten verdrängt worden waren. Diese erreichten im 1. Jahresviertel 2021 einen Anteil von 13 % am Transaktionsvolumen und damit den dritten Platz. Knapp davor auf Platz zwei mit 14 % lagen Einzelhandels-Immobilien.

• Das 1. Quartal war ausschließlich von Einzeltransaktionen geprägt. Portfolioverkäufe fanden nicht statt.

• Der Verkauf des „Hamburg Süd-Hauses“ von Dr. August Oetker Nahrungsmittel an Union Investment für mehr als 150 Mio. Euro war die einzige Transaktion im Segment über 100 Mio. Euro. Mit einem Anteil von 44 % dominierte die Größenklasse zwischen 51 und 100 Mio. Euro.

• Fondsmanager bildeten die stärkste Käufergruppe (36 %), gefolgt von Spezialfonds (27 %). Als stärkste Verkäufergruppe setzten sich Corporates/Eigennutzer mit 33 % durch.

• Im Vergleich zu den Vorjahren waren internationale Investoren im 1. Quartal 2021 in Hamburg kaum aktiv (Anteil von 3 %). Nationale Käufer setzen sich aufgrund ihres hohen Anlagedrucks häufiger in Bieterprozessen durch. Hinzu kommt, dass sie die Corona-bedingten Markteinflüsse angesichts ihrer geographischen Nähe besser einschätzen können als Investoren aus dem Ausland.

• Aufgrund der hohen Nachfrage gaben die Spitzenrenditen für Büro- und Logistik-Immobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal weiter nach: Die Büro-Rendite sank von 2,80 auf 2,70 %, die Rendite für Industrie- und Logistik-Immobilien fiel von 4,20 auf 3,90 %. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser blieb stabil bei 2,70 %.

Ausgewählte bekannte Top-Transaktionen, Investmentmarkt Hamburg, 1. Quartal 2021
Projekt / Objekt Straße Nr. Teilmarkt Assetklasse Käufer Verkäufer Kaufpreis in Mio. Euro
„Hamburg Süd-Haus”, Willy-Brandt-Straße 59-63 City Büro Union Investment Dr. August Oetker Nahrungsmittel >150
„Campus Stapelwerk“, Meiendorfer Straße 205 Hamburg Ost Mixed-use Warburg-HIH Invest Aurelius Equity Opportunities 76
„Krohnstieg Center“, Krohnstieg 41-43 Hamburg Ost Einzelhandel Hahn Immobilien Beteiligung HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft 65
„D10 Domkontor“, Domstraße 10 City Büro Caleus Capital Investors Savills Investment Management 64
„Die Bank“, Hohe Bleichen 17 City Büro May & Co. Wohn- und Gewerbebau RFR Holding 51