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Hamburger Investmentmarkt 2007 wieder mit stark rekordverdächtigen Vorzeichen

In den ersten sechs Monaten dieses Jahres lässt der Hamburger Investmentmarkt klare Vorzeichen für ein rekordverdächtiges Investmentjahr 2007 erkennen. „Wir konnten bereits zum Halbjahreswechsel ein gewerbliches Transaktionsvolumen im Kernmarkt Hamburg von rund 2,7 Mrd. Euro registrieren“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment bei CB Richard Ellis in Hamburg. „Zählt man diejenigen Objekte im unmittelbaren Hamburger Umland wie insbesondere Norderstedt aber auch Rellingen oder Buchholz hinzu - die beispielsweise Bestandteil von Portfoliotransaktionen waren - so wären es sogar knapp 2,9 Mrd. Euro“, so Mikulicz weiter.

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Motor dieses Transaktionsvolumens war, wie bereits in 2006, der hohe Anteil von Hamburger Gewerbeimmobilien, die im Rahmen von bundesweiten oder regionalen Immobilienportfolien veräußert worden sind. Auf Portfoliotransaktionen allein entfiel ein Investitionsvolumen von rund 2,1 Mrd. Euro und somit knapp 78% des Gesamtmarktes. Signifikanteste Transaktion im ersten Quartal 2007 war der Verkauf des so genannten XXL-Portfolios des Hamburger Entwicklers Dieter Becken an einen Fond der Investmentbank Morgan Stanley für rund 695 Mio. Euro, sowie der vor wenigen Tagen annoncierte Verkauf eines Immobilienportfolios der Hamburger Sparkasse mit 118 Liegenschaften, die überwiegend auf das Hamburger Stadtgebiet entfallen, im Wert von rund 430 Mio. Euro an die US-Investmentgesellschaft Strategic Value Partners.

Bei 91% der veräußerten 243 Immobilien handelt es sich um Bürohäuser oder Büro- und Geschäftshäuser mit einer Gesamtfläche von rund 1,1 Mio. m². Auf diese Immobilienassetklasse entfiel mit rund 2,3 Mrd. Euro der Löwenanteil des investierten Kapitals. Der von CBRE Anfang des Jahres angekündigte Trend, einiger Investoren hin zu so genannten „Forward-Deals“ im Bürosektor konnte durch erste Transaktionen dieser Art bestätigt werden.

„In den letzten 6 Monaten wurden Kaufverträge für Projektentwicklung in unterschiedlichsten Entwicklungsstadien im Wert von annähernd 240 Mio. Euro geschlossen, bei denen weder eine nennenswerte Vorvermietung vorlag noch Mietgarantien von den Verkäufern gegeben werden mussten“, stellt Mikulicz fest.

CB Richard Ellis verzeichnete in den letzten 18 Monaten einen Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete für Büroflächen im Gesamtmarkt Hamburg von 8,25%. In der City zog diese gar um 9,6% an. Die derzeitigen Aussichten auf eine anhaltende Nachhaltigkeit dieses Trends in den Top-Bürolagen der Stadt sind positiv. Diesen Trend, der dem steigenden Interesse der Mieter an hochwertigen Büroflächen geschuldet ist, wollen diese Investoren für sich nutzen und suchen ihre Chance in dem spekulativen Erwerb kurz bis mittelfristig fertig werdender Bürohausprojekte. Projekte haben gegenüber Bestandsimmobilien aus Sicht von Investoren, die auf Mietwachstum in den Märkten setzen, darüber hinaus einen weiteren Vorteil.

„Während sich Mieter von Bestandsimmobilien eine eventuell unterhalb des Marktes liegende Miete durch die Ausübung von vertraglich vereinbarten Optionen sichern und somit das marktbedingte Potential des Investors hemmen können, werden Mietwachstumseffekte bis zur Fertigstellung und Vermietung der Projekte voll vom Investor zur Steigerung der Rendite genutzt“, erläutert Mikulicz die Strategie dieser Investoren.