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Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt erzielt 2006 Investmentrekordsumme

Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens CB Richard Ellis sind auf dem Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt im Jahr 2006 rund 4,4 Milliarden Euro investiert worden. Damit wurde das Vorjahresergebnis von 1,6 Milliarden Euro um mehr als das 2,5-fache übertroffen.

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Maßgebliche Impulsgeber dieses historischen Transaktionsvolumens waren, ähnlich wie im gesamtdeutschen Investmentmarkt, die Portfolio- verkäufe deutscher institutioneller Anleger und, insbesondere in Hamburg, die öffentliche Hand. Der Gesamtanteil der Portfoliotransaktionen am Gesamtmarkt belief sich auf 53 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens. 120 Hamburger Objekte in einem Gesamtwert von rund 2,3 Milliarden Euro wechselten dementsprechend im Paket ihren Eigentümer. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat 2006 zwei Portfolien im Wert von rund 800 Millionen Euro an die französische IXIS Capital Gruppe veräußert. Darüber hinaus trennten sich zahlreiche offene Immobilienfonds wie die Westin- vest, die DB Real Estate oder auch die Hamburger UNION Investment Real Estate AG (vormals DIFA AG) von nennenswerten Immobilienpaketen, in denen Hamburger Objekte maßgeblicher Bestandteil waren.

Aktivste Käufer sind nach Angaben von CBRE ausländische Investoren mit einem Investitionsanteil von rund 71 Prozent an der Gesamtsumme. Sie engagierten sich 2006 auf dem Hamburger Immobilienmarkt mit der Rekordsumme von 3,1 Milliarden Euro. Auch hier standen die Portfolioakquisitionen im Vordergrund. 95 Prozent des Portfoliovolumens in Hamburg entfiel auf ausländische Käufer. Bedeutendste Käufergruppe hier waren US-amerikanische Investoren, die in Hamburg rund 1,2 Milliarden Euro für Gewerbeimmobilien ausgaben. Ausländische Investoren zeichnen auch für die größte Einzeltransaktion des Jahres 2006 verantwortlich. Im Sommer hatte ein irisches Privatinvestorenkonsortium den „Spitaler Hof“ in der Spitaler Straße für ca. 141 Millionen Euro, unter Mitwirkung von CB Richard Ellis, erworben.

Den größten Anteil am Gewerbeimmobilienmarkt hatten 2006 naturgemäß Bürogebäude und Immobilien, die eine gemischte Nutzung aus Büros und Einzelhandelsflächen vorsehen. In diese Nutzungsarten flossen 65 Prozent der gesamten Investitionssumme, rund 1,9 Milliarden Euro.

Der enorme Nachfragedruck auf dem Kapitalmarkt und der positive Trend am Hamburger Büromarkt – die Hansestadt hat laut CBRE-Research 2006 eine Steigerung des Büroflächenumsatzes um 12,1 Prozent auf 465.000 Quadratmeter verzeichnet – hat erste Auswirkungen auf das Spitzenrenditeniveau in der Hansestadt gehabt. Die traditionell im bundesweiten Vergleich niedrige Spitzenrendite fiel im vergangenen Jahr unter die Fünf-Prozent-Marke und liegt aktuell bei 4,9 Prozent.

Die Vorzeichen für ein gutes Investmentjahr 2007 sind gegeben. Bereits jetzt verzeichnet CBRE in Hamburg ein Transaktionsvolumen von rund 1,3 Millionen Euro. Hiervon entfallen jedoch rund 670 Millionen Euro allein auf den kürzlich erfolgten Verkauf des „Becken-Portfolios“ an den Morgan Stanley Real Estate Funds.

Michael Mikulicz, Chef des Hamburger Investmentteams von CB Richard Ellis: „Der nach wie vor vorhandene Anlagedruck auf dem Kapitalmarkt wird die Nachfrage nach geeigneten Investmentobjekten in Deutschland, und somit auch in Hamburg, auf einem sehr hohen Niveau halten. Die Angebotsseite des Marktes wird für das 2007 schlussendlich erreichte Transaktionsniveau maßgeblich sein“, analysiert Mikulicz.

„Viele der Portfolioakquisitionen der jüngsten Vergangenheit wurden durch klassische Bestandshalter oder durch Investoren, die zum Bespiel ihren Exit an der Börse suchen, getätigt. Ferner unterliegen viele dieser Ankäufe einem Businessplan, der Optimierungen an den Objekten und ihrem Cashflow vorsieht. Diese müssen erst einmal umgesetzt werden, bevor der Weiterverkauf in Angriff genommen werden kann“, so Mikulicz weiter.

„Aufgrund der positiven Vorzeichen des Hamburger Büromarktes, werden wir unseres Erachtens in zunehmendem Maße Investitionen in spekulative Projekte sehen“, sieht Mikulicz die Risikobereitschaft der Anleger steigen.