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Hamburger Büromarkt deutlich im Aufwind

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Leerstand weiter unter 10 Prozent-Marke
Zum Ende des vierten Quartals 2010 standen in Hamburg 1,271 Millionen m² Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung (innerhalb von drei Monaten beziehbar) bereit. Bei rund 30.000 m² des gesamten Leerstands handelte es sich um Untermietflächen. Die aktuelle Leerstandsquote bei einem Büroflächenbestand von 13 Millionen m² kletterte von 8,3 Prozent im Jahr 2009 (8,0 Prozent exklusive Untermietflächen) auf 9,8 Prozent (9,5 Prozent exklusive Untermietflächen).

Geringere Bautätigkeit in 2010
Das größte Flächenangebot mit über 300.000 m² hielt die City vor, gefolgt von den Teilmärkten City Süd (260.000 m²) und HafenCity (84.000 m²). Die gewerbliche Bautätigkeit in der Hansestadt fiel im vergangenen Jahr mit einem Volumen von 245.000 m² gegenüber dem Vorjahr um rund 14 Prozent geringer aus. In 2011 wird sich das Fertigstellungsvolumen jedoch wieder erhöhen. „Rund 316.000 m² neue Bürofläche verteilt auf 32 Projekte werden voraussichtlich bis Ende 2011 bezugsbereit sein, wovon 44 Prozent bereits vertraglich gebunden sind“, führt Andreas Rehberg aus. Über 50 Prozent des Fertigstellungsvolumens in 2011 entfällt dabei auf die Teilmärkte City und HafenCity. Dank der Umgestaltung der Dammtorstraße zum Opernboulevard wird die City eine Top-1a-Adressstraße hinzugewinnen. Die HafenCity wird insgesamt stärker in den Fokus rücken, da in der City aufgrund fehlender Grundstücke so gut wie keine neuen Top-Projekte mehr realisiert werden können.

Mieten wegen großem Flächenangebot unter Druck
Aufgrund des großen Angebots an kurzfristig verfügbaren Büroflächen am Hamburger Markt blieben die Mieten trotz des deutlich gestiegenen Abschlussvolumens unter Druck. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete verringerte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 40 Cent auf 13,00 Euro/m². Die Bürospitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von drei Prozent des Vermietungsumsatzes in den vergangenen zwölf Monaten) lag innerhalb der letzten zwölf Monate auf einem konstanten Niveau bei 23,00 Euro/m². Bei der Verteilung des Flächenumsatzes hinsichtlich des Mietpreises dominierte im vergangenen Jahr mit 33 Prozent aller Mietverträge das niedrigste Preissegment bis 10,00 Euro/m². Lediglich 4 Prozent der Mietverträge wurden mit einem Mietzins von über 20,00 Euro/m² abgeschlossen, dies in erster Linie im Teilmarkt City und überwiegend für kleinere Flächen. „Ein Grund für die Zurückhaltung bei Anmietungen von hochpreisigen Flächen ist die Planungsunsicherheit, die bei einigen Unternehmen noch vorherrscht“, so Andreas Rehberg. „Zudem gibt es ein großes Angebot an qualitativ hochwertigen und gleichzeitig preisgünstigeren Alternativen.“

Weiterhin positive Entwicklung erwartet
„Der deutlich über die Marke von 500.000 m² gestiegene Flächenumsatz zeigt, dass der Aufschwung sich recht zügig auf den Hamburger Büroflächenmarkt ausgewirkt hat. Wir gehen mit einigen sehr interessanten Gesuchen mit großen Flächenvolumina ins Jahr 2011“, sagt Andreas Rehberg. Aufgrund des großen Flächenangebots wird die steigende Nachfrage jedoch keine kurzfristigen Effekte auf die Mietpreisentwicklung haben. Zu Beginn des Jahres werden die Mieten weiterhin leicht nachgeben, sich im Jahresverlauf aber stabilisieren. Auch der Leerstand wird sich voraussichtlich auf dem gegenwärtigen Niveau konsolidieren