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Haftung des Wohnungsverkäufers bei defizitärem Mietpool

Matthias Steinke

Eine nach dem Erwerb einer Wohnung einsetzende defizitäre Entwicklung eines Mietpools, dem die Käufer auf Empfehlung des Verkäufers beigetreten sind, lässt allein nicht den Schluss auf einen Beratungsfehler des Verkäufers zu, so der BGH mit Urteil vom 18. Juli 2008.

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Grundsätzlich kommt zwischen Käufer und Verkäufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen einen ausdrücklichen Rat erteilt und Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile vorlegt. Wenn der Verkäufer dabei ein unzutreffendes, zu positives Bild über das Wertsteigerungspotential oder die Ertragserwartung abgibt, haftet er für einen etwaigen Schaden, wenn die Kalkulation bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses fehlerhaft war. Für den Schluss auf einen solchen frühzeitigen Fehler reicht es allerdings nicht aus, wenn lediglich der Mietpool im ersten Jahr vor dem Vertragsschluss ein Defizit aufgewiesen hat.

Praxistipp
In letzter Zeit werden vermehrt – teilweise mittels Kaltakquise – Käufer für denkmalgeschützte Sanierungsobjekte gesucht und gefunden. Dem Käufer werden dabei unter Einbeziehung der erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten einerseits und dem Beitritt zu einem Mietpool und der damit angeblichen verbundenen Mietgarantie andererseits Versprechungen gemacht, die sich leider im Nachhinein als falsch herausstellen. Einem Kaufinteressenten ist zu empfehlen, sich alle Berechnungen schriftlich geben zu lassen und zu allen Beratungsgesprächen einen Zeugen mitzunehmen. Dadurch werden Beratungsfehler, die sich später herausstellen, beweisbar und der Verkäufer kann in Regress genommen werden. Niemand sollte ohne vorherige Prüfung der Unterlagen und Verträge durch einen externen Fachmann einen notariellen Kaufvertrag abschließen oder auch nur ein notarielles Kaufangebot abgeben. Wird vom Verkäufer Druck in dieser Hinsicht aufgebaut, sollte der Käufer sofort Abstand von dem Geschäft nehmen.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 18. Juli 2008, V ZR 70/07