Haftung des Notars gegenüber dem Makler

Vor kurzem wurde eine Entscheidung des LG Potsdam veröffentlicht (Urteil vom 18.05.2005, Az.: 4 O 739/04), die den durch eine sog. Maklerklausel in der Kaufvertragsurkunde geschützten Makler in den Schutzbereich der vom Notar zu beobachtenden Sorgfaltspflichten bei Beurkundung eines Kaufgeschäfts einbezieht.

Die klagende Maklerin hatte Eheleuten die Möglichkeit des Kaufs einer noch nicht fertig gestellten Eigentumswohnung nachgewiesen. Der Kaufvertrag enthielt eine qualifizierte Maklerklausel, wonach für den Makler - in der notariellen Urkunde - ein unmittelbarer Provisionszahlungsanspruch gegenüber der Erwerberin begründet wurde. Der beklagte Notar nahm in die Urkunde eine Erklärung der Parteien auf, wonach für die Herstellungsarbeiten eine in der Teilungserklärung enthaltene Baubeschreibung maßgeblich sein sollte.

Tatsächlich fehlte in der in Bezug genommenen Teilungserklärung eine Baubeschreibung; sie wurde lediglich in einer Erklärung der Verkäufer erwähnt, nach der sie sich verpflichten, die Wohnung gemäß der Baubeschreibung zu erstellen. Nach Bezug der Wohnung gerieten Käufer und Verkäufer der Wohnung in Streit. Die Käufer erwirkten ein Urteil, wonach die Verkäufer den Kaufpreis zurückzuzahlen und die Käufer die Wohnung zurück zu übertragen hatten.

Das Gericht ging von der Unwirksamkeit des Kaufvertrags aus, weil die Baubeschreibung dem Vertrag nicht beigefügt war. Anschließend klagten die Käufer erfolgreich gegen die Maklerin auf Rückzahlung des Maklerlohns. Nachdem die Maklerin zur Rückzahlung rechtskräftig verpflichtet worden war, nahm sie ihrerseits den Notar erfolgreich wegen des Maklerlohns und der Prozesskosten im Rechtsstreit mit den Käufern in Regress.

Der Notar war nach Ansicht des LG Potsdam verpflichtet, der klagenden Maklerin die Provision zu zahlen und die aus dem Vorprozess entstandenen Kosten zu erstatten, weil er vorwerfbar seine Amtspflichten bei der Beurkundung verletzt und dadurch den von der Maklerin geltend gemachten Schaden verursacht hatte. Der Notar war verpflichtet, die notarielle Urkunde in der vorgeschriebenen Form mit allen wesentlichen Erklärungen der Vertragsparteien aufzunehmen und der Urkunde alle notwendigen Anlagen beizufügen.

Diese Amtspflichten - so das LG Potsdam - bestanden auch gegenüber der Maklerin. Auch wenn sie am Beurkundungsverfahren selbst nicht beteiligt war, so war sie jedoch zumindest als Dritte in den Schutzbereich der zu beachtenden Amtspflichten einbezogen. In der Urkunde war das Interesse der Maklerin insbesondere dadurch zum Ausdruck gekommen, dass zu ihren Gunsten eine sog. qualifizierte Maklerklausel aufgenommen worden war. Damit wurde ihr ein direkter Zahlungsanspruch gegen die Käufer begründet. Die Baubeschreibung war in jedem Fall zum Bestandteil der notariellen Urkunde zu machen, weil sie wesentliche Erklärungen zum Umfang der für den Verkäufer zu erfüllenden Bauverpflichtung enthielt. Die Baubeschreibung hätte als Bestandteil der Urkunde auch verlesen werden müssen, was ebenfalls un-streitig nicht geschehen war. Der Notar handelte fahrlässig, indem er keine Überprüfung der Richtigkeit und Vollständigkeit der Urkunden vornahm, auf die in dem von ihm beurkundenden Kaufvertrag Bezug genommen worden ist.

Weil der Kaufvertrag wegen des Verschuldens des Notars rück abgewickelt wurde, entfiel die Rechtsgrundlage für den Provisionsanspruch der Maklerin gegenüber den Käufern. Hierfür, so das LG Potsdam, sei das pflichtwidrige Vorgehen des Notars ursächlich gewesen. Der von der Maklerin geltend gemachte Schaden, nämlich Verlust des Anspruchs auf die Maklerprovision und die Kostenlast aus dem vorangegangenen Rechtsstreit, liege noch im Schutzbereich der die Amtspflichten des Notars konkretisierenden und von ihm verletzten Rechtsnormen; es bestehe ein enger Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Notars und der daraus folgenden Gefahr des Verlusts des Provisionsanspruchs.

Die Entscheidung ist aus Maklersicht gewiss zu begrüßen. Dass der Notar allerdings auch die Prozesskosten des Rechtsstreits zwischen Käufer und Makler zu tragen hat, ist nicht so ganz nachzuvollziehen. Dieser Rechtsstreit war nämlich erst geführt worden, nachdem das Gericht im Rechtsstreit Verkäufer/Käufer rechtskräftig entschieden hatte, dass die beiderseitigen Verpflichtungen rück abzuwickeln seien. Dieser Prozess war demnach gänzlich unnötig, weil sein Ergebnis nach dem Vorprozess absolut vorhersehbar war. Somit hatte sich der Makler diese Kosten eigentlich selbst zuzuschreiben. Hinsichtlich des Provisionsanspruchs ist die Entscheidung des LG Potsdam aber zu begrüßen.