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Gutes erstes Halbjahr am Investmentmarkt Köln

Dem Kölner Investmentmarkt gelingt mit einem Volumen von rund 430 Mio. Euro ein sehr gutes erstes Halbjahr, wenngleich das herausragende Vorjahresergebnis von knapp 868 Mio. Euro nicht wiederholt werden konnte und Köln damit leicht unterhalb des 10-jährigen Durchschnitts liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

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„Verantwortlich für diesen Rückgang ist aber nicht eine geringere Nachfrage, sondern ein nicht ausreichendes Angebot, insbesondere im großflächigen Segment„, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Damit teilt Köln das Schicksal aller anderen großen Standorte. Während im Vorjahreszeitraum 510 Mio. Euro auf Großdeals über 100 Mio. Euro entfielen, konnte im laufenden Jahr noch kein Verkauf in dieser Größenordnung erfasst werden. In den Segmenten bis 100 Mio. Euro, wurde dagegen nicht nur der Vorjahreswert um 20 % übertroffen, sondern sogar das beste Ergebnis der vergangenen acht Jahre registriert. Dies kann als Indiz für die prinzipiell sehr starke Nachfrage gewertet werden. Getragen wird das Marktgeschehen zudem zu 90 % von Einzeldeals. Das durchschnittliche Volumen pro Deal liegt mit 14 Mio. Euro deutlich unter dem Vorjahreswert (22 Mio. Euro).

Aufgrund der noch fehlenden Großabschlüsse stellt sich die Verteilung des Transaktionsvolumens über die einzelnen Größenklassen deutlich homogener dar als im Vorjahr. Vor allem mittelgroße Verkäufe zwischen 25 und 100 Mio. Euro tragen überproportional zum Ergebnis bei und kommen auf einen Anteil von 62 %, wohingegen sie im Vorjahr mit 10 % fast zu vernachlässigen waren. Absolut betrachtet hat sich der Umsatz mit Objekten dieser Größenklasse sogar mehr als verdreifacht. Auch kleinere Deals bis 25 Mio. haben mit 38 % relativ deutlich an Bedeutung gewonnen, wenngleich insgesamt etwas weniger in diesem Segment investiert wurde.

Einzelhandel rückläufig, Büro überragt
Zum fünften Mal in Folge ist das Bürosegment der dominierende Bereich am Investmentstandort Köln. Mehr als drei Viertel des Investitionsvolumens entfällt auf diese Asset-Klasse. Zuletzt gab es 2007 eine so einseitige Verteilung in Köln. Der Anteil des Einzelhandels geht hingegen um satte 35 Prozentpunkte auf knapp 6 % zurück. Der Logistikbereich stabilisiert seinen, wenngleich auch geringen, Anteil von 3 %. Bemerkenswert ist der Aufstieg des Hotelsegmentes. Unterstützt durch die Transaktion des Holiday Inn Express in der Kölner City wird ein Marktanteil von 10 % erzielt, im Vorjahreszeitraum lag er noch unter einem Prozent.

Die Citylage erzielt wie nahezu immer in den vergangenen zehn Jahren den höchsten Umsatz in Köln. Der Marktanteil liegt mit knapp 41 % zwar fast 22 Prozentpunkte unter dem 10-Jahres-Schnitt, bemerkenswert ist dabei jedoch, dass er im ersten Quartal 2016 noch bei unter 4 % lag. Mehr als 60 % der getätigten Deals im zweiten Quartal fanden in der City statt. Der Cityrand verliert im Vergleich zum Vorjahr gut 5 Prozentpunkte, liegt mit 33 % dennoch klar über dem 10-jährigen Durchschnitt (rund 16 %). Den Markteinbußen der zwei bedeutendsten Lagen einerseits stehen andererseits Zugewinne von fast 17 Prozentpunkten der Nebenlagen gegenüber. Die 26 % Marktanteil im ersten Halbjahr 2016 bedeuten das beste Halbjahresergebnis seit 2012.

Immobilien AGs/REITs liegen vorn
Die Branchenverteilung ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Bewegung geraten und zeigt eine insgesamt breite Basis an Investorengruppen. Spitzenreiter mit 24 % der Investitionen bleiben Immobilien AGs/REITs (-8 Prozentpunkte). Versicherungen, die im Vorjahr kaum in Erscheinung getreten sind, und private Anleger folgen mit jeweils rund 15 %, Equity/Real Estate Funds mit fast 14 % (+9 Prozentpunkte). Der Anteil ausländischen Kapitals liegt mit 32 % auf dem Niveau des 10-jährigen Mittels und knapp unter dem bundesweiten Schnitt (35 %). Er war speziell bei den Immobilien AGs/REITs (93 %) sehr hoch.

Der Trend rückläufiger Renditen setzt sich auch im ersten Halbjahr 2016 weitestgehend fort. Die Netto-Spitzenrendite für Büros liegt mittlerweile bei 4,30 % und 15 Basispunkte unter dem Wert zum Ende von 2015. Die Rendite bei den Geschäftshäusern sank im gleichen Zeitraum um 10 Basispunkte auf 3,70 %. Köln liegt damit auf Platz vier der Big Six und vor Düsseldorf und Frankfurt (jeweils 3,75 %). Der Logistikbereich stabilisiert sich bei 5,25 % und liegt auf dem Niveau von Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf.

Perspektiven
„Nach einem Rekordjahr 2015 mit einem Volumen von nahezu 2,2 Mrd. Euro gelingt Köln ein ordentliches erstes Halbjahr mit einem Investitionsvolumen, das knapp unter dem langjährigem Schnitt liegt. Die gute gesamtwirtschaftliche Lage und der spürbare Nachfragedruck am Investmentmarkt können dafür sorgen, dass auch 2016 ein sehr erfreuliches Jahresergebnis erzielt wird. Für das Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen realisierbar, das deutlich über 1,0 Mrd. Euro liegen kann. Ob diese Schwelle in der traditionell stärkeren zweiten Jahreshälfte übertroffen wird, hängt letztendlich nicht unerheblich davon ab, ob noch einige Verträge für großvolumige Objekte unterzeichnet werden“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen.