Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Grundstücksverkäufe der öffentlichen Hand können ausschreibungspflichtig sein

Verkauft die öffentliche Hand Grundstücke - wie häufig - mit einer Bauverpflichtung für den Käufer, so liegt selbst dann, wenn diese Bauverpflichtungen nur relativ geringfügig und nebensächlich sind, eine öffentliche Baukonzession vor, die nach Vergaberecht ausgeschrieben werden muss. Sind die vergaberechtlichen Schwellenwerte von ca. 5,0 Mio. Euro überschritten, so muss eine europaweite Ausschreibung erfolgen.

.

Wenn die öffentliche Hand Grundstücke verkauft, so will sie häufig sicherstellen, dass der Käufer das erworbene Grundstück entsprechend der städtebaulichen Ziele der Stadt nutzt.

Natürlich besteht für Gemeinden die Möglichkeit, durch Bebauungspläne weitgehende Vorgaben dafür zu machen, wie sich Art und Maß der baulichen Nutzung darstellen sollen. Häufig gehen Gemeinden diesen Weg jedoch nicht, sondern versuchen die städtebauliche Entwicklung stattdessen durch Bauverpflichtungen zu steuern, jedenfalls wenn es um die Entwicklung eigener Grundstücke geht. Dadurch ersparen sie sich die zeit- und geldintensive gemeindliche Planung. Teilweise reicht die Festsetzung durch Bebauungsplan auch nicht aus, wenn etwa die Verwirklichung eines Projekts in einem bestimmten Zeitrahmen gesichert werden soll. Dort, wo die Entwicklung auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gestützt werden soll, sieht das Gesetz selbst bereits vor, dass der Investor eine Bauverpflichtung übernimmt.

Kaufverträge mit entsprechenden Bauverpflichtungen werden in Deutschland jährlich zu hunderten geschlossen, ohne dass jemals eine öffentliche Ausschreibung im Sinne des Vergaberechts stattgefunden hätte. Selbstverständlich hat es auch in der Vergangenheit bei dem Verkauf öffentlicher Grundstücke durchaus öffentliche Angebotsaufforderungen mit dem Ziel eines möglichst hohen Kaufpreises gegeben. Ein vollständiges Vergabeverfahren wurde jedoch nie für erforderlich gehalten.

In einer Reihe aufsehenerregender Entscheidungen hat nunmehr das OLG Düsseldorf, gefolgt von weiteren Vergabekammern und -senaten, entschieden, dass jeder Verkauf eines öffentlichen Grundstücks an einen Privaten, dem eine Bauverpflichtung auferlegt wird, dem Vergaberecht unterfällt. Dies gilt selbst dann, wenn die Bauverpflichtung im Verhältnis zu dem Vertragsumfang ganz untergeordnet ist. Es ist nicht einmal erforderlich, dass die Bauverpflichtung ihrerseits für die Errichtung eines öffentlichen oder auch nur öffentlich zu nutzenden Gebäudes oder Gebäudeteils erfolgt. Auch eine Bauverpflichtung für ein Wohn- oder Geschäftsgebäude reicht aus, um den Kaufvertrag vergaberechtlich „zu infizieren“.

Für einen Bieter, der bei einem solchen Verkauf unterliegt, ist es daher möglich, innerhalb von zwei Wochen nach seiner Kenntnis vom geplanten Verkauf ein Nachprüfungsverfahren einzuleiten, wenn kein ordnungsgemäßes Vergabeverfahren eingeführt wurde.

Gleichzeitig besteht für alle Investoren, die in den letzten Jahren Grundstückskaufverträge mit Bauverpflichtungen eingegangen sind, ein gewisses Risiko, dass diese Verträge im Nachhinein für nichtig erklärt werden können. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass ein solcher Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss. In neueren Verträgen muss die Notwendigkeit von Bauverpflichtungen unbedingt genau überprüft werden.

Fazit:
1. Verkauft eine Gemeinde ein Grundstück mit einer Bauverpflichtung unterfällt dieser Vorgang zwingend dem Vergaberecht.
2. Erfolgt keine ordnungsgemäße öffentliche Ausschreibung, so kann der Verkauf des Grundstücks zeitnah durch andere Bewerber angefochten werden.
3. Bei allen Verkäufen, die ohne Vergabeverfahren durchgeführt wurden und werden, besteht das Risiko, dass der Kaufvertrag auch nachträglich noch für nichtig erklärt wird.