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Grundstücksrecht: Wer erhält nach dem Verkauf die Miete?

Wird in einem notariellen Kaufvertrag über ein vermietetes Objekt vereinbart, dass mit Kaufpreiszahlung alle Rechte und Pflichten auf den Käufer übergehen, umfasst dies auch den Anspruch des Verkäufers auf Mietpreiszahlung gegen den Mieter. Dies hat zur Folge, dass der Käufer bereits zu dem vereinbarten Zeitpunkt die Miete beanspruchen kann, obwohl er noch nicht Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

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Kommentar
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, so tritt der Käufer grundsätzlich als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein. Nach den gesetzlichen Regelungen erfolgt dies jedoch erst mit dem vollständigen Eigentumsübergang, also mit der Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer im Grundbuch. Abweichend davon können die Kaufvertragsparteien vereinbaren, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag schon zu einem früheren Zeitpunkt, also z.B. mit Kaufpreiszahlung, auf den Käufer übergehen sollen. Damit tritt der Verkäufer auch den Mietzinsanspruch an den Käufer ab. Sofern der Mieter über diese Vereinbarung informiert wird und die Miete ordnungsgemäß an den Erwerber entrichtet, kann der Verkäufer nicht mehr die Zahlung an sich selbst verlangen.

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.02.2017, 24 U 103/16, IBRRS 2017, 1906