Großvermietungen im Aufwind

In Berlin wurden 2005 mit 464.000 Quadratmetern fast 29 Prozent mehr Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr (361.000 m²) und somit das zweit beste

Ergebnis aller Zeiten erzielt. „Verantwortlich sind hierfür vor allem zwei Aspekte: zum einen der sehr hohe Anteil der öffentlichen Verwaltung am Gesamtumsatz, der im Zusammenhang mit der Neustrukturierung der Bundesagentur für Arbeit steht. Zum anderen ist der Anteil der Großvermietungen deutlich gestiegen“, erläutert Sven Stricker, Berliner Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. Knapp die Hälfte des Ergebnisses entfiel auf große Vertragsabschlüsse über 5.000 Quadratmeter – dieser Anteil lag 2005 in Berlin so hoch wie an keinem anderen deutschen Bürostandort und trug maßgeblich zum sehr guten Flächenumsatz bei. Einen kräftigen Zuwachs verzeichnete die Flächenkategorie über 10.000 Quadratmeter, die von knapp zehn auf rund 28 Prozent stieg. Die Verträge zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern hatten einen Anteil von fast 20 Prozent.
Die öffentliche Verwaltung dominierte das Marktgeschehen mit einem Anteil von gut einem Drittel des Gesamtumsatzes und steigerte sich damit noch einmal um gut 11 Prozentpunkte. Auf dem zweiten Platz folgen die sonstigen Dienstleistungen mit gut 13 Prozent (2004: über 27 %). Ihre Anteile am Flächenumsatz steigern konnten die Lobbyisten von knapp neun auf fast 11 Prozent sowie Medien und Werbung (von knapp 6 % auf rund 10 %). Einbußen verzeichneten dagegen insbesondere die Informations- und Kommunikationstechnologien (von über 9 % auf knapp 7 %) und die Beratungsgesellschaften (von gut 9 % auf über 6 %).
Flächenangebot leicht rückläufig – Mietpreise stabilisieren sich
Das verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) ist innerhalb des vergangenen Jahres um etwa 13 Prozent auf 1,66 Millionen Quadratmeter gesunken. Verantwortlich für diesen positiven Trend waren sowohl die rückläufige Entwicklung des Leerstands als auch der Flächen im Bau. Der Leerstand hat sich im Jahresvergleich um knapp 13 Prozent auf 1,54 Millionen Quadratmeter verringert. Die Leerstandsquote liegt in Berlin bei 8,3 Prozent. Die Flächen im Bau gingen um etwa 25 Prozent auf 257.000 Quadratmeter zurück. Nicht ganz so stark war der Rückgang der Büroflächen, die davon noch dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen: Sie nahmen um 15 Prozent auf 121.000 Quadratmeter ab. Die Projektplanungen haben sich innerhalb des vergangenen Jahres nur gering verändert und liegen bei rund 567.000 Quadratmetern. Ein Baubeginn ist vor dem Hintergrund der weiterhin angespannten Marktsituation aber nur bei umfangreichen Vorvermietungen zu erwarten, sodass eine zügige Realisierung der meisten Projekte wenig wahrscheinlich ist.
Die vor allem in der ersten Jahreshälfte 2005 noch unter Druck stehenden Mietpreise haben sich im vierten Quartal stabilisiert. Die erzielte Spitzenmiete liegt unverändert bei 20,50 Euro pro Quadratmeter und wird in der Topcity Ost erzielt. Bei den Durchschnittsmieten gab es gegen Ende des Jahres 2005 kaum noch Veränderungen. Aufgrund des hohen Anteils der öffentlichen Verwaltung am Marktgeschehen spielen sich viele Vertragsabschlüsse aber immer noch im einstelligen Bereich ab.
2006: Langsame Konsolidierung
„Trotz einer zu beobachtenden Nachfragebelebung in vielen Marktsegmenten, die auch im Jahr 2006 anhalten dürfte, gehen wir davon aus, dass der Flächenumsatz im laufenden Jahr nicht ganz das Niveau des Jahres 2005 erreichen wird. Es besteht jedoch eine realistische Chance, die 400.000-Quadratmeter-Grenze beim Flächenumsatz erneut zu überschreiten“, so Stricker. „Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass die zusätzliche Nachfrage der öffentlichen Hand mittlerweile größtenteils gedeckt ist, sodass ihre Bedeutung für das Marktgeschehen abnehmen wird. Das Flächenangebot wird sich im Laufe des Jahres langsam weiter verringern, und die erreichten Mietpreisniveaus werden weitgehend Bestand haben. Insgesamt bestehen damit für den Berliner Büromarkt durchaus zufrieden stellende Perspektiven für dieses Jahr, die sich bei einer Beschleunigung des gesamtwirtschaftlichen Aufschwungs weiter verbessern können.“

Quelle: Atisreal GmbH
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