Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Großtransaktionen prägen Einzelhandelsinvestmentmarkt

Im Jahr 2010 wurde auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von insgesamt knapp 19,4 Mrd. Euro erreicht, wie Colliers International in einer Studie berichtet. Dies entspricht einer deutlichen Zunahme um 85 % gegenüber dem sehr verhaltenen Jahr 2009. Nach einem starken Jahresauftakt und zwei etwas schwächeren Quartalen legten die Transaktionsumsätze nach Angaben des Unternehmens gegen Jahresende noch einmal deutlich zu, was in einem vierten Quartal mit über 6,0 Mrd. Euro Investmentumsatz mündete. „Einzelhandelsgenutzte Immobilien waren in der Endabrechnung mit gut 6,8 Mrd. Euro die Assetklasse mit dem zweitgrößten Anteil (35 %) am Transaktionsvolumen und wurden nur von Büroimmobilien mit gut 8,0 Mrd. Euro übertroffen“, analysiert Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International in Deutschland, das Ergebnis des Jahres 2010. Ende des dritten Quartals lagen sie sogar noch in Front, was vor allem auf großvolumige Portfolio- und Einzelverkäufe von Shoppingcentern sowie diverse Paketveräußerungen von Fachmärkten und Lebensmitteldiscountern zurückzuführen ist.

.

Die größte Einzeltransaktion war der Verkauf der Mehrheitsanteile am Berliner Shoppingcenter Alexa für 316 Mio. Euro vom Projektentwickler Sonae Sierra an den offenen Immobilienfonds UniImmo Deutschland von Union Investment Real Estate [Union Investment kauft Berliner Shopping Center Alexa]. Nennenswert sind außerdem der Kauf des Bochumer Ruhr-Parks durch Perella Weinberg für über 250 Mio. Euro, des A10-Centers in Wildau bei Berlin für 200 Mio. Euro [Deutsche EuroShop erwirbt A10 Shoppingcenter bei Berlin] und des Hamburger Billstedt-Centers für 160 Mio. Euro jeweils durch die Deutsche EuroShop [Deutsche EuroShop kauft Hamburger Billstedt Center ] sowie des Hürth Parks an ein Konsortium um den kanadischen Rentenfonds Canada Pension Plan Investment Board für 157 Mio. Euro. „Einen großen Beitrag zum hohen Transaktionsvolumen lieferten außerdem Portfolios, wie der Kauf mehrerer Einkaufszentren durch Corio N.V. für über 1 Mrd. Euro vom Entwickler Multi Development sowie mehrere Paketverkäufe von Lebensmittelmärkten der Discounter Aldi und Lidl mit einem Volumen zwischen 140 und 200 Mio. Euro“, hebt Andreas Trumpp hervor. Als Käufer dieser Portfolios traten unter anderem das Private-Equity-Unternehmen MGPA für den MGPA Europe Fund III, Allianz Real Estate Germany und Generali Immobilien auf. Insgesamt wurden etwa 42 % des Transaktionsvolumens durch den Verkauf von Portfolios erzielt.

Nicht zuletzt aufgrund der großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen lagen Einkaufszentren mit gut 3,0 Mrd. Euro Transaktionsvolumen in der Endabrechnung vor Fachmarktzentren und Fachmarktkonzepten (Lebensmitteldiscounter, Baumärkte, usw.) mit rund 2,4 Mrd. Euro sowie 1A-Handelsimmobilien und Kaufhäusern mit knapp 1,3 Mrd. Euro.

Als Käufer traten vor allem offene und geschlossene Immobilienfonds sowie -spezialfonds auf. Sie investierten mit gut 3,4 Mrd. Euro genau die Hälfte des Transaktionsvolumens. Weitere sicherheitsorientierte Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen, Privatinvestoren usw. legten zusätzliche gut 1,2 Mrd. Euro und Immobilienaktiengesellschaften noch einmal 715 Mio. Euro in Einzelhandelsimmobilien an. Das Verhältnis zwischen internationalen und einheimischen Käufern war mit 49 % zu 51 % Anteil am Transaktionsvolumen nahezu ausgeglichen. Auf Verkäuferseite vereinten Projektentwickler und Bauträger mit knapp 3,3 Mrd. Euro fast die Hälfte des Transaktionsvolumens auf sich, gefolgt von Corporates und Non-property-Unternehmen mit knapp 1,2 Mrd. Euro sowie Immobilienfonds mit 623 Mio. Euro.

Die Spitzenrenditen für Shoppingcenter in den sechs von Colliers untersuchten Städten bewegen sich zwischen 5,80 % in Berlin und München und 6,00 % in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Für 1A-Einzelhandelsimmobilien in den Stadtzentren lag die Spitzenrendite in München (4,00 %) und Frankfurt am Main (4,25 %) am niedrigsten. Bei Fachmarkt-/Discounter-Portfolios liegen die Renditen abhängig von den Standorten und der Restlaufzeit der Mietverträge bei 7,40 % bis 7,70 %.

Vor allem sicherheitsorientierte Anleger fokussierten sich 2010 auf den deutschen Immobilienmarkt, da dieser sich in den turbulenten Monaten der Wirtschafts- und Finanzkrise vergleichsweise stabil zeigte. Im Zuge des konjunkturellen Aufschwungs profitierte nicht nur der Büromarkt von steigenden Vermietungsumsätzen. Die zunehmende Konsumfreude in Deutschland sorgte auch im Einzelhandel für eine gute Stimmung und in diesem Zusammenhang für eine weiter hohe Investorennachfrage nach entsprechenden Immobilienprodukten. „Vor allem erstklassige Objekte in 1A-Lagen, gut angenommene Shoppingcenter und Fachmarktzentren sowie etablierte Fachmarktkonzepte standen und stehen im Investorenfokus“, fasst Andreas Trumpp zusammen. Allerdings sind auch Objekte mit Entwicklungspotenzial keine Ladenhüter, wie die Beispiele Ruhr-Park und A10-Center zeigen. „Trotzdem bleibt abzuwarten, ob der 2010 durch großvolumige Verkäufe beeinflusste Transaktionsumsatz im Einzelhandelsinvestmentbereich 2011 wieder erreicht werden kann“, schränkt Trumpp ein.