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Große Deals trotz Subprime

Anfang Juni erwarb der britische Finanzinvestor Capital Partners (CVC) ein Aktienpaket von rund 25% an der Evonik Industries, die rund 60.000 eigene Wohneinheiten zählt sowie einen 50 %-Anteil an der THS GmbH, die ebenfalls 75.000 Wohneinheiten ihr Eigen nennt. Nur wenig später erfolgte der Verkauf der LEG NRW. Hat mit der Transaktion von rund 93.000 Wohnungen möglicherweise der letzte Verkauf eines großen Wohnungsportfolios stattgefunden? Das unabhängige Analyse- und Beratungsunternehmen BulwienGesa AG, Berlin, untersuchte aktuell in einer Kurzstudie Paketverläufe mit mehr als 100 Wohneinheiten der letzten zwölf Monate und kommt darin u.a. zu dem Ergebnis: Die Subprime-Krise zwar ist auf dem hiesigen Markt kaum noch spürbar. Die Transaktionsvolumina sind jedoch deutlich kleiner geworden. Auch die Käuferstruktur hat sich verändert.

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„Die Subprime-Krise lässt sich sehr gut über die Anzahl der gehandelten Wohnungen abbilden“, so André Adami (Bild l.), Wohnungsmarkt-Experte und Projektleiter der Kurzstudie. Während Ende 2007 sowie im 1. Quartal 2008 noch vergleichsweise wenige Einheiten gehandelt wurden, hat sich das Investitionsklima in den vergangenen drei Monaten weitgehend wieder normalisiert.

Und die Erholungsphase setzt sich trotz neuerlicher Subprime-Meldungen aus den USA weiter fort. Allein in den ersten zehn Juli-Tagen wurden Wohnungsdeals mit einem Gesamtvolumen von über 15.000 Einheiten bekannt. „Es finden derzeit allerdings kaum noch einzelne Paketverkäufe mit mehr als 5.000 Einheiten statt“, erläutert Adami. Die Mehrzahl der Transaktionen habe eine Größenordnung von 500 bis 2.000 Einheiten. Das Kaufpreisvolumen liegt damit in der Regel zwischen 30 bis 100 Mio. Euro und ist für eine breite Käuferklientel finanzierbar. „Für die klassischen Finanzinvestoren sind diese Volumina dagegen zu klein und uninteressant“, so der Projektleiter.

Als einer der aktivsten Käufer in der letzten Zeit tritt neben der Kommunale Wohnen AG die DKB Immobilien GmbH über ihre regionalen Tochtergesellschaften in Erscheinung. So wurden in den letzten Monaten fünf Deals in den Neuen Bundesländern abgewickelt, bei denen die DKB insgesamt fast 4.000 Wohneinheiten von Städten oder kommunalen Wohnungsgesellschaften erwarb. Besonders auffällig waren in den letzten zwölf Monaten zudem die Aktivitäten von Pensions- und Versorgungskassen, die vor allem Neubauinvestments tätigten.

In der Analyse der gezahlten Preise (ohne die gehandelten Neubauprojekte) werden einerseits die starke negative Korrelation mit der Größe der Wohnungsdeals und andererseits ein Preisrückgang im Zuge steigender Zinsen deutlich. „Zuletzt sind einige Pakete in Ostdeutschland, wie beispielsweise die LEG-Wohnungen, zwischen 500 und 600 Euro/m² gehandelt worden“, weiß Adami. Das durchschnittliche Preisniveau liege aber immer noch bei rund 800 Euro/m².

Nach der Abwicklung der beiden eingangs erwähnten Großdeals wird sich der Trend zu kleineren Wohnungspakten weiter fortsetzen. Nach Einschätzung der BulwienGesa AG wird sich die Anzahl der Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 5.000 Wohnungen in den kommenden zwölf Monaten auf ein Minimum reduzieren. Da ein höherer Anteil von Verkäufen in Ostdeutschland mit in der Regel niedrigeren Quadratmeter-Preisen erwartet wird, prognostizierten die Immobilienforscher eine leicht rückläufige Preisentwicklung.