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Immobilien-Transparenzindex 2018 - Verbesserte Transparenz bei 85 von 100 Ländern

85 von 100 der analysierten Immobilienmärkte weltweit haben in den vergangenen zwei Jahren Fortschritte in Bezug auf ihr Transparenzniveau gemacht. Die Top 3 im Ranking bleiben Großbritannien, Australien und die USA. Einige der technologieversiertesten kontinentaleuropäischen Märkte festigen ihre Position auf der obersten Transparenzstufe. So notiert etwa die Niederlande mit den meisten Verbesserungen, Schweden wird erstmals auf der Stufe „sehr transparent“ gelistet. Erfolgreiche Proptech-Ökosysteme und Open Data-Initiativen haben zu den Verbesserungen der Positionen der beiden Länder beigetragen.

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Die Unterschiede zwischen den Ländern innerhalb der Gruppe „sehr transparent“ sind marginal. „Deutschland auf Platz 8 wartet mit einem im Vergleich zu 2016 stabilen Scoringwert auf. Hervorzuheben ist nicht zuletzt eine verbesserte Beurteilung des Marktes für börsennotierte Immobilienunternehmen. Vor allem im Wohnungssegment haben in diesem Zusammenhang Konsolidierungen, aber auch Transaktionsaktivitäten ihr Scherflein zu dieser Verbesserung beigetragen. Mit dem Aufrücken der Vonovia in den DAX 30 konnte die Immobilienwirtschaft ihre Wahrnehmung in der Öffentlichkeit deutlich erhöhen. Allerdings taucht Deutschland innerhalb des Sub-Index ‚Regulatory and Legal‘ nicht unter den Top 20 Ländern auf. In dieser Kategorie werden auch Regulierungen und Maßnahmen von Regierungsseite in Bezug auf den Verschuldungsgrad von Unternehmen und Privathaushalten abgefragt und beurteilt. Hier fehlt es in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern an tiefergehenden Daten und Einblicken insbesondere hinsichtlich des gewerblichen Immobilienmarkts. Allerdings war der Druck, regulierend einzugreifen, bei den Ländern ungleich höher, die im Zuge der Finanzkrise in wirtschaftliche Turbulenzen geraten waren“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt der zehnte Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2018 von JLL und LaSalle Investment Management, der seit 1998 alle zwei Jahre veröffentlicht wird. In seiner 10. Ausgabe erfasst er mittlerweile weltweit 158 Städte in 100 Ländern.

Auf 11 als „sehr transparent” eingestufte Länder entfielen in den vergangenen fünf Jahren 75% des globalen Gewerbeimmobilien-Investitionsvolumens (2013-2017: knapp 3,4 Billionen USD). Ihre Transparenz wurde von einer Kombination aus Proptech, Open Data-Initiativen, dem Wachstum alternativer Sektoren und der starken Investoren-Nachfrage gesteigert. Auf die Probe gestellt wird die Transparenz allerdings durch disruptive Herausforderungen seitens der PropTech-Unternehmen, der Zunahme von Anbietern flexibler Büroflächen und durch Probleme im Zusammenhang mit Fragen nach den wirtschaftlichen Eigentumsverhältnissen (Beneficial Ownership).

Hela Hinrichs, JLL EMEA Research: „Ohne transparente Strukturen und Prozesse können die Immobilienmärkte nicht effizient arbeiten. Transparenz ist notwendig, damit Regierungen und öffentliche Einrichtungen wirksam funktionieren können und sie bietet langfristige Vorteile für Kommunen und Umwelt. Weltweit werden zwar weiterhin Fortschritte gemacht. Sie entwickeln sich aber immer noch zu langsam in einem Umfeld, in dem Investoren und Unternehmen sowie die Gesellschaft in ihrer Gesamtheit höhere Standards verlangen.“

Weitere Ergebnisse des GRETI
• Die angelsächsischen Märkte dominieren das Transparenz-Ranking auch auf Städteniveau. London steht an der Spitze des Rankings mit dem transparentesten Immobilienmarkt der Welt. Die britische Hauptstadt ist bevorzugtes Ziel globalen Kapitals. Los Angeles, Sydney, San Francisco und New York runden die Top 5 ab. Das Transaktionsvolumen in den deutschen Big 7 liegt zwar deutlich hinter dem der globalen Top 5 zurück, doch immerhin haben es München und Frankfurt zum Jahresbeginn 2018 unter die Top 20 geschafft. Und wenn es um internationales Kapital geht, liegt München sogar auf Platz 6 und Frankfurt auf Platz 9. Die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für international agierende Investoren ist demzufolge unstrittig.

• Weitere 21 Länder wurden als „transparent“ eingestuft, angeführt von den am höchsten entwickelten Volkswirtschaften Singapur, Hongkong und Japan, die auf der Schwelle zur Stufe der “sehr transparenten” Märkte stehen. Die asiatisch-pazifischen Länder verzeichnen als Gruppe die stärksten Transparenzverbesserungen seit 2016. Investitionen in Gewerbeimmobilien in der Region setzen ihre Rekordvolumina fort.

14 Länder in der Kategorie „transparent“ liegen in Europa
• Unter „Semi-transparent“ fallen viele der bevölkerungsreichsten Schwellenländer wie China, Indien, Indonesien, Brasilien, Russland, Mexiko, die Türkei und Thailand (auf die die Hälfte der Weltbevölkerung entfällt). Weitere regulatorische Reformen und vor allem deren Umsetzung werden für diese Länder wichtig sein, um die nächst höhere Stufe erreichen zu können. Eine dynamische Proptech-Branche kann in diesen Märkten, in denen die Verfügbarkeit von Datenquellen bislang mangelhaft war, eine wichtige Rolle spielen.

• Zu den Top 10 der globalen Aufsteiger zählen aus der CEE Region Serbien und die Slowakei. Auch Slowenien, die Tschechische Republik und Rumänien haben Fortschritte gemacht. Mehr Marktdaten stehen wegen stärkerer grenzüberschreitender Investorenaktivitäten zur Verfügung, das regulatorische Umfeld hat sich verbessert, nachdem die Finanzaufsicht eine größere Rolle spielt. Im Gegensatz dazu treten Polen und Ungarn, früher führend bei den Transparenz-Verbesserungen, seit 2016 auf der Stelle und sind im globalen Ranking abgerutscht.

• Dubai zählt ebenfalls zu den Top-Aufsteigern mit unzähligen Regierungsinitiativen, verbesserten Regulierungsverfahren und einem zunehmend dynamischen Proptech-Sektor.

• Zugenommen hat die Transparenz auch in Lateinamerika. Festzustellen waren Verbesserungen der Regulierungs- und Rechtsbestimmungen und eine verbesserte Erfassung der Marktdaten. Eine wachsende Zahl lateinamerikanischer Länder setzen REIT-Strukturen um. Kolumbien und Costa Rica reihen sich in die Liste der globalen Top-Aufsteiger ein.

Eine Reihe wichtiger Faktoren bilden den Rahmen für weitergehende Fragen

• Proptech verspricht einen Quantensprung bei der Immobilien-Transparenz …
Der Immobiliensektor erlebt zurzeit einen Technologiesprung. Seit der letzten Erhebung wurden mehr als 6 Mrd. USD an Finanzierungen von Proptech-Startups ermöglicht. In dem diese Unternehmen reifen, sich zunehmend etablieren und neue Plattformen entstehen, die eine für den Erwerb und die Verwendung von echten „Big Data“ nötige Größe erreicht haben, hat der Proptech-Sektor das Potential, stärkster Motor der Immobilientransparenz in der Zukunft zu werden. Darüber hinaus werden Open Data und Technologie-Initiativen von Regierungen und Nichtregierungs-Organisationen eine wichtige Rolle auf der Überholspur zur Transparenz spielen.

• ...doch ihr Anteil ist bislang noch niedrig, da die Branche vor strukturellen Veränderungen steht

Proptech ist eine nicht mehr wegzudenkende Größe in der Immobilienbranche. Am stärksten Fuß gefasst hat der Sektor in den „sehr transparenten“ Märkten wie den USA, Kanada und Australien oder den Niederlanden, Proptech ist aber auch in semi-transparenten Märkten wie China, Dubai, Mexiko und Brasilien präsent. Dennoch steht ein nachhaltiger Durchbruch des Proptech-Sektors noch aus. Die Immobilienbranche sieht sich mit strukturellen Veränderungen bei Datenerfassung und Business Intelligence bis hin zum Einsatz moderner Analytik und Algorithmen konfrontiert. Die Herausforderung ist nicht zu unterschätzen: mögliche Folgen neuer Technologien und Geschäftsmodelle wecken auch Befürchtungen in Bezug auf den Datenzugriff, -qualität und -konsistenz.

• Wird die Zunahme von „Flexible Office Space“ die Transparenz beeinträchtigen?
Die zunehmende Verbreitung flexibler und geteilter Büroflächen hat eine Diskussion um mögliche negative Auswirkungen auf die Immobilientransparenz eröffnet: Informationen über Leerstände, die Mieterstruktur und Mietpreise werden von den Betreibern solcher Immobilien gut gehütet. Das könnte es in Verbindung mit unkonventionellen Praktiken wie einer dynamischen Preisfindung erschweren, die Dynamik des Marktes insgesamt zu verfolgen.

• Beneficial Ownership und Anti-Geldwäsche stehen im Rampenlicht
„Paradise Papers“ (2017) und die „Panama Papers“ (2016) sowie verschiedene Gesetzes-Initiativen lassen die Themen Korruption, Steuerhinterziehung und Transparenz von Immobilieneigentum weiter im Fokus stehen. Die Bemühungen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Korruption bei Immobilien machen Fortschritte, Gesetzesentwürfe wie das Register für wirtschaftliches Eigentum in den USA und die fünfte EU-Geldwäscherichtlinie sind richtungsweisend.

• Zunehmendes Verlangen nach Transparenz bei einer sehr viel größeren Bandbreite an Immobilien
Kapitalallokationen in Immobilien und eine wachsende Investorenaktivität in alternative Assetklassen wie zum Beispiel in Studentenunterkünfte, Self-Storage haben die Nachfrage nach besserer Markttransparenz bei unterschiedlichsten Immobilientypen zur Folge. Die Daten-Verfügbarkeit nimmt schnell zu und wird durch Proptech erleichtert. Dennoch hat die Transparenz in diesen einstigen Nischensektoren noch viel Raum für Verbesserung. Diese Entwicklungen könnten in den nächsten beiden Jahren zu den dynamischsten Treibern von Veränderungen im Transparenzindex werden.

• Immobilientransparenz als wichtiger Faktor für die Wettbewerbsfähigkeit von Städten
Der Bedarf auf Investorenseite nach größerer Transparenz umfasst mittlerweile mehr geografische Regionen, sowohl auf Teilmarkt- als auch auf Städteebene. Zunehmend sehen auch Stadtverwaltungen in der Transparenz einen wichtigen Baustein für die Wettbewerbsfähigkeit und einen effizienten und flexiblen Umgang mit dem Flächenangebot an potentielle Investoren.

Es zeigt sich, dass in der Kategorie „sehr transparent“ einerseits Länder sind, die auch außerhalb der Primärstädte ein gleichbleibend hohes Transparenzniveau aufweisen. Zumindest hinsichtlich der relevanten Immobilienhochburgen (BIG 7) trifft das auch auf Deutschland zu. Andererseits werden aber auch Märkte wie etwa Frankreich, Japan und die USA entsprechend kategorisiert, die aufgrund unterschiedlicher Datenverfügbarkeit oder unterschiedlicher föderaler Regierungsstrukturen größere Abweichungen zwischen Metropolregionen und Sekundärstädten zeigen.

Welche Themen werden als nächstes die Immobilien-Transparenz beeinflussen?
• Sicherheit am Arbeitsplatz steht weit oben auf der Liste von Themen, mit der sich Unternehmen, Investoren und Immobilienmanager verstärkt befassen. Themen wie Mitarbeiter-Wellness, Raumluftqualität bis hin zum Katastrophenschutz werden in den kommenden Jahren in der Immobilienlandschaft von zunehmender Bedeutung sein.

• Cyber-Sicherheit ist in allen Branchen zunehmend ein Anliegen, Immobilien machen da keine Ausnahme. Immobilien-Eigentümer und Immobilien-Manager sammeln mithilfe von Sensoren, Internet-Geräten und Videoaufzeichnungen eine Menge Daten von Mietern und Gebäudenutzern. Der Umgang mit solchen Informationen erfordert eine hohe Sensibilität. Als direkte Folge von Datenschutzverletzungen in der Vergangenheit sind neue Verordnungen wie die EU - Datenschutz-Grundverordnung in Kraft getreten.

• Ökologische, soziale und Governance-Kriterien (ESG) sind ebenfalls ein Thema, das zunehmend Aufmerksamkeit auf sich zieht. Die Metriken und die Transparenz im Zusammenhang mit der „Responsible Investor“-Bewegung sind für die Player auf dem Immobilienmarkt noch in ihren Anfängen begriffen. Immobilien sind im Blick auf die Messung von ökologischer („E“) Transparenz relativ weit fortgeschritten. Bei der erstmals in den Gesamt-Index einbezogenen Transparenz von Nachhaltigkeits-Instrumenten bei Gebäuden wird zwar deutlich, dass der Einsatz etwa zur Messung von Umweltfaktoren im Vergleich zu anderen Branchen durchaus fortgeschritten, das Tempo aber langsam und uneinheitlich ist. Erfreulicherweise sorgen freiwillige Maßnahmen auf nationaler Ebene für kontinuierliche Verbesserungen, gleichzeitig schreiten überstaatliche Initiativen, wie der auf Investoren und Fonds konzentrierte Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) sehr viel schneller voran.

Die “S” und “‘G’” Transparenz-Kriterien bei Immobilien sind sehr viel weniger klar definiert; in verschiedenen Ländern werden unterschiedliche Metriken für die Ziele der Branchen-Akteure im sozialen und Governance-Bereich angewandt.