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Globale Trends auf dem Hotelinvestmentmarkt

Der globale Hotelinvestmentmarkt für 2005 übertraf alle Überwartungen: Mit einem Plus von 63, 5 % gegenüber dem Vorjahr wurden Hoteltransaktionen mit einem Volumen von 45,2 Mrd. US$ abgeschlossen. Interkontinentale Investitionen haben in den letzten beiden Jahren deutlich zugelegt. An vorderster Front vor allem US-Investoren. 2005 gingen Rekordinvestitionen von 30 Mrd. US$, 64 % des weltweit gesamten Hotelin- vestmentvolumens auf US-amerikanische Investoren zurück, sie investierten jeweils knapp 34 % ihres Gesamtinvestment- volumens in Europa und dem asiatisch-pazifischen Raum. Mit deutlichem Abstand folgten Großbritannien mit einem Anteil von 10 %, entsprechend 4,8 Mrd. US$ und Investoren aus Frankreich mit 4,8 % (2,2 Mrd. US$).

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Grundsätzlich wird es auch 2006 bei der Dominanz der USA im Hotelinvestmentmarkt bleiben, vor allem deren Durchdringung chinesischer und japanischer Märkte wird zu beobachten sein.
Zu diesen Ergebnissen kommt u.a. die neueste Publikation von Jones Lang LaSalle Hotels*, in der die Entwicklungen in den wichtigsten amerikanischen, europäischen und asiatisch-pazifischen Märkte untersucht werden. Die Publikation diskutiert unter anderem, welches die Schlüsselfaktoren der Investmentmärkte sind, welche Märkte genauer beobachtet werden sollten und gibt einen Überblick über die Top Deals des vergangenen Jahres.

Ein weiterer Trend ist die Dominanz von Private-Equity-Unternehmen, die große Gewinne aus dem Rendite-Risiko-Profil internationaler Transaktionen und Hotels als Anlagenklasse ziehen. „Dies hat deutliche Veränderungen für den Hotelinvestmentmarkt zur Folge. Noch vor zwei Jahren wurde der Großteil an Hotels von Kapitalgesellschaften gehalten, die sowohl die Immobilie im Eigentum hatten als auch den Betrieb managten. Heute trennen beinahe alle internationalen Hotelbetreiber das Management der Immobilie vom Besitz. Sie verkaufen die Immobilien und schließen Pachtverträge oder Management- verträge mit dem neuen Eigentümer“, so Arthur de Haast, Global CEO von Jones Lang LaSalle Hotels.
Und Christoph Härle, bei Jones Lang LaSalle Hotels Executive Vice President für Deutschland, Zentral- und Osteuropa, ergänzt: “In den USA verkaufte z.B. Starwood Hotels and Resorts im Jahre 2005 Hotels im Wert von mehr als 500 Mio. US$ und schloss einen Vertrag für den Verkauf eines 4-Mrd-US$-Portfolios an den börsennotierten REIT Host Marriott ab. Starwood kündigte an, dass es sich in ein Lifestyle-Unternehmen rund um ein Markenhotel-Portfolio verwandeln möchte. Ganz dem Trend folgend sieht auch Starwood nur geringen Bedarf, die gemanagte Hotelimmobilie selbst im Eigentum zu halten.

Die neue Eigentümergeneration hat die herkömmliche, sehr langfristige Investitionslaufzeit deutlich auf nur noch zwei bis vier Jahre reduziert. Eine Reihe von aggressiven Investoren zielt sogar auf eine Veräußerung der Immobilien in einer Rekordzeit von 18 Monaten. Um die gewünschte Rendite innerhalb der kürzeren Haltedauer zu erzielen, sind die Eigentümer gezwungen, Asset Management Strategien anzuwenden, die nicht immer mit der Strategie des Betreibers zum Aufbau einer langfristigen Markenpositionierung in Einklang stehen. „Im Zuge ihrer Kapitalfreisetzung kommen Hotelbetreiber möglicherweise zu dem Schluss, dass die neue Eigentümerstruktur anspruchsvoller als erwartet ist und eine intensive Auseinandersetzung mit der Immobilie erfordert“, so Härle. Und weiter: “Die Hotelbetreiber haben ihren Fokus mittlerweile auf Akquisitionen von anderen Hotelgesellschaften gelegt, da sie sonst nicht zum gewünschten Wachstum ihres internationalen Portfolios kommen. So könnte es ein allgemeines Wachrütteln der Branche geben, bei dem die als Gewinner hervorgehen, die sowohl die stärksten Marken, die besten Management Teams als auch die disziplinierteste Investitions- und Wachstumsstrategie haben.“