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Glänzende Aussichten für den Immobilienstandort Düsseldorf

"Die Chancen für diese Stadt sind glänzend", resümierte Dr. Ulrich Biedendorf, Geschäftsführer der Düsseldorfer Industrie- und Handelskammer (IHK) auf der 10. IIR-Konferenz "Immobilienstandort Düsseldorf 2008" am 21. April. Die Landeshauptstadt wächst in allen Bereichen: Eine steigende Einwohnerzahl generiert Wohnungsbedarf, die Nachfrage nach Büro- und Handelsimmobilien ist weiterhin hoch, und eine Renaissance der Industrie schafft Bedarf an Gewerbeflächen. Düsseldorf liegt im Herzen des drittgrößten Ballungsraums Europas nach London und Paris, so Christoph Blume, Sprecher der Geschäftsführung der Flughafen Düsseldorf GmbH: "Über neun Millionen Menschen leben in 50 Kilometern Umkreis, rund 18 Millionen Menschen im Umkreis von 100 Kilometern." Die Airport City und der Hafen ziehen Investoren an, doch Übermut ist fehl am Platz. "Düsseldorf steht im Wettbewerb mit dem Ruhrgebiet und allen anderen deutschen Großstädten", betonte Biedendorf. Dr. Wulff Aengevelt vom gleichnamigen Immobilien-Dienstleister mahnte, wachsam zu sein und in den Anstrengungen für die Standortqualität nicht nachzulassen.

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Wachstum schafft Engpässe im Wohnungsmarkt
"Glänzende Zukunftsperspektiven" bescheinigte Lars Kolk vom Stadtplanungsamt Düsseldorf der Rheinmetropole. Düsseldorf belege in der Arbeitsplatz-Wachstumsprognose deutscher Städte den zweiten Platz und liege in punkto Lebensqualität weltweit auf Rang fünf. Kolk erläuterte das Stadtentwicklungskonzept "Düsseldorf 2020+", das für die "aktive Gestaltung des demographischen Wandels" in den Dimensionen Versorgung, Wirtschaft, Wohnen und soziale Infrastruktur stehe. Der Wohnungsmarkt sei durch veränderte Zielgruppen gekennzeichnet. "Wir werden mehr Senioren und weniger Familien haben", so Kolk. Bis 2020 werde sich die Einwohnerzahl von Düsseldorf auf über 600 000 erhöhen. Einer der Gründe:
"Düsseldorf ist bundesweit einer der stärksten Ausbildungs- und
Berufseinstiegsstandorte." Ab 2015, wenn die aktuellen Wohnflächenpotenziale erschöpft seien, seien Flächenengpässe zu erwarten. "Wir rechnen mit einem Nachfrageüberhang im Eigenheimsegment und einer anhaltend starke Nachfrage nach Mietwohnungen", erklärte Kolk. Um die drohenden Engpässe im Wohnungsmarkt zu verhindern, werde das Stadtplanungsamt zum einen die Bestände modernisieren und an den demographischen Wandel anpassen. Die sich stetig weiter ausdifferenzierenden Lebensstile und Wohnwünsche würden dabei in Bestand und Neubau berücksichtigt. Zum anderen würden durch Nachverdichtung neue Flächenpotenziale im Bestand erschlossen, gemischte Nutzungen in der Stadt- und Objektplanung ausgebaut und aufgegebene gewerbliche Standorte und Gebäude in Wohnflächen umgewandelt.

Umstrittene Hafennutzung: Wohnen versus Industrie
Auch bei Gewerbeimmobilien prognostizierte Kolk mittelfristig Engpässe. Die Stadt reagiere mit der Erschließung neuer Flächenpotenziale: "Wir müssen Recyclingpotenziale ermitteln und nutzen, Gewerbegebiete optimieren und ein regionales Gewerbeflächenmanagement betreiben." IHK-Geschäftsführer Dr. Ulrich Biedendorf warf die Frage auf, ob im Hafen weitere Wohnflächen entwickelt werden müssten. "Wir erleben eine Renaissance der Old Economy, die die Finanzkrise abfedert", so der Wirtschaftsexperte. "Der Hafen soll sich ungestört entwickeln können." Das bedeute auch weitere Gewerbeflächen, denn eine prosperierende Wirtschaft sei die Grundlage für das Wohlergehen der Stadt. Biedendorf forderte einen Kompromiss für die künftige Nutzung des Reisholzer Hafens, der auch der Nachfrage nach Industrieflächen gerecht werde. Dem pflichtete Dr. Wulff Aengevelt bei: "Wir können nicht nur von der Dienstleistung leben."

Rekord-Nachfrage auf dem Büroimmobilienmarkt
Im Büroimmobiliensektor ist die Nachfrage ebenfalls groß, wie Gabriele Steegers von Colliers Trombello Kölbel Immobilienconsulting auf der IIR-Konferenz berichtete: "2007 war ein sehr gutes Jahr für Düsseldorf." Düsseldorf gehöre zu den großen sechs deutschen Immobilienstandorten, doch nur hier bestimmten mehrheitlich inländische Investoren das Transaktionsvolumen, das Steegers für das Jahr 2007 auf 30,4 Milliarden Euro bezifferte. Dass Büroimmobilien weiterhin "der Liebling der deutschen Investoren" seien, sorge für Stabilität. Düsseldorf habe zwar den kleinsten Büroflächenbestand der "Big Six", dieser sei jedoch von 2006 auf 2007 um 75 Prozent und somit am stärksten gewachsen. "Im ersten Quartal 2008 haben wir ein Rekordergebnis in der Büroflächenvermietung von fast 100 000 m², davon über drei Viertel in A-Lagen und 20 Prozent in B-Lagen", so Steegers. Der höchste Büroflächenumsatz werde am Kennedydamm und im Düsseldorfer Norden realisiert. Die Büromietenentwicklung in Düsseldorf sei relativ stabil, wobei in der Innenstadt, im Hafen und am Kennedydamm die höchste Mieten zu verzeichnen seien. Der Leerstand an Büroflächen sei in allen Teilmärkten gesunken und werde sich bis Ende 2008 auf weniger als 600 000 m² reduzieren. Den größten Leerstand gebe es in der Innenstadt, auf der linken Rheinseite und im Norden, sagte Steegers.

"Leipzig-Effekt" verhindern
Nach Angaben von Dr. Wulff Aengevelt sind 60 Prozent der leerstehenden Büroflächen marktfähig. Der Bedarf liege bei 500 000 m². Aengevelt wies darauf hin, dass Düsseldorf keinen "Leipzig-Effekt" erleben dürfe. Leipzig galt nach der Wende als "Boomtown", und die allseits kommunizierte Attraktivität lockte eine große Zahl von Investoren an. So seien im Endeffekt zu viele Objekte entstanden, was die Standortqualität habe sinken lassen. Journalistin Miriam Beul, die die IIR-Konferenz leitete, sprach die Gefahr an, dass Düsseldorf "nicht sieht, wie gut es ihm geht". "Die Stadt ist auf breiter Front interessant geworden", befand Norbert Böhm, Geschäftsführer von HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien. Er warnte davor, dass "Düsseldorf denkt, es geht ihm zu gut, und sich auf Experimente einlässt". Die Stadt dürfe nicht leichtsinnig werden.


Aengevelt zufolge hat der Einzelhandelsstandort Düsseldorf die zweithöchste Kaufkraftkennzahl und die höchste Zentralitätskennzahl in Deutschland. Die Stadt sei bei
Kunden sehr beliebt, die Nachfrage hoch und der Einzelhandel "äußerst gesund". Düsseldorfs Umsatzkennzahl pro Einwohner sei deutschlandweit die zweithöchste. Die Verkaufsfläche pro Kopf sei gestiegen, die Flächenproduktivität dagegen gesunken. Dr. Peter Achten, Hauptgeschäftsführer des Einzelhandelsverbands NRW, erklärte dies mit stagnierender Kaufkraft. Aengevelt nannte zwei Trends im Düsseldorfer Retailmarkt: "Erstens steigende Mieten und zweitens die Konzentration auf Lagen." Gefragt seien besonders 1a-Lagen und großflächige Handelsobjekte. Achten veranschaulichte die stärkere Polarisierung der Einkaufslagen: "Der steigenden Prosperität der 1a-Lagen steht ein Austrocknen der unmittelbar anschließenden Lagen gegenüber." Konkurrenz für Düsseldorf sind die geplanten Shopping-Center in Leverkusen, Mönchengladbach, Oberhausen, Neuss, Duisburg und Essen, wie Aengevelt darlegte. "Das Umland schläft nicht." Richard Erben, Leiter des Düsseldorfer Stadtplanungsamts, bestätigte, dass die Kaufkraftströme die Stadtgrenzen überschritten.

Investitionen in die Innenstadt
"Ich sehe hier kritische Zeiten", urteilte Architekt und Städteplaner Walter Brune. Wenn Kaufkraft in die Randlagen abgezogen werde, sinke sie in der Innenstadt. "Dann ist die Schadowstraße in Gefahr." Handelsexperte Achten sprach sich dafür aus, die bestehenden Lagen stärker zu vernetzen. Aengevelt regte als Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung
der Innenstadt Flächen- und Objektrevitalisierungen sowie die Förderung stadtgeprägter Objekte an. Die Aufenthaltsqualität solle durch städtebauliche und privatwirtschaftliche Anstrengungen gesteigert werden. "Wir müssen langfristiger und eigentumsübergreifend denken." "Intelligente Stadtpolitik" könne die 1a-Lagen vergrößern. Als Beispiel führte Aengevelt die neue Einkaufsachse im Nordbereich der Königsallee an. Außerdem sei die Wehrhahn-Line "eine Riesenchance für den Handel". Für die Schadowstraße setze er auf "mehr Klasse statt Masse". Stadtplanungsamtschef Erben schlug Qualitätssteigerungen in
gewachsenen Lagen vor: "Der Erlebniseinkauf muss gestärkt werden." Als positives Beispiel nannte er die Aufwertung der Graf-Adolf-Straße. Aengevelt meinte, die Stadt solle in eine
neue Möblierung der Schadowstraße investieren, danach seien die Eigentümer gefordert. Erben forderte, Anreize für Kooperation zu schaffen. "Auch Eigentümer und Nutzer müssen ihren Beitrag zur Wertsteigerung leisten." Problematisch seien Eigentümer wie
Erbengemeinschaften oder Immobilienfonds, da es dort schwierig sei, überhaupt Ansprechpartner zu finden und diese dann zu überzeugen, Verantwortung zu übernehmen. Erben: "Das ist ein mühsamer Prozess und bedeutet unendlich viel Arbeit, aber nur so geht es." Aengevelt verwies auf den Zeitaspekt: "Planung braucht Ausreifungszeiten." IHK-Geschäftsführer Biedendorf gab zu bedenken, dass Baumaßnahmen in der Innenstadt erst nach sieben Jahren zu einer Aufwertung führten. "Lassen Sie uns die Dinge nicht kaputt reden, kaputt warten oder kaputt schreiben, lassen Sie uns als Profis interdisziplinär zusammenarbeiten", rief Aengevelt die Konferenzteilnehmer auf.

Erfolgsfaktor Airport City
Als entscheidend für die Zukunft Düsseldorfs ist nach Überzeugung von Norbert Böhm von HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien der Umgang der Stadt mit dem Flughafen. IHK-Chef Biedendorf wies darauf hin, dass die aktuelle Betriebsgenehmigung den Flughafen noch drei bis vier Jahre wachsen lasse. Danach seien neue Entscheidungen zu treffen. Nach Ansicht Aengevelts hat Düsseldorf durch den Flughafen und das angrenzende Maritim-Hotel eine neue Dimension als Kongressstadt erhalten. Der Düsseldorfer Flughafen ist der drittgrößte in Deutschland, wie Christoph Blume ausführte. Die vor sechs Jahren begonnene Airport City sei ein "Hochleistungs-Büro- und Dienstleistungsstandort mit unmittelbarer Anbindung an das Terminal". Die Straßen, die Erschließungsmaßnahmen und die Begrünung seien Ende 2007
fertig gestellt worden. Die Airport City bedeute aktive Standortentwicklung mit dem Ziel, den Flughafen als Infrastruktur weiterzuentwickeln, die Attraktivität für Nutzer und Besucher zu steigern und Unternehmen anzusiedeln, die die Flughafennähe suchen. Die Airport City biete eine "sehr hohe Standortqualität in nicht reproduzierbarer Lage", so Blume.