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Gewerbliches Transaktionsvolumen 83 Prozent über Vorjahreswert

Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurden laut CB Richard Ellis im Jahresverlauf 2010 rund 19,1 Milliarden Euro und damit 83 Prozent mehr als im Vorjahr investiert. Vor allem die großvolumigen Investments im dreistelligen Millionenbereich, wie zum Beispiel der Verkauf des Opernturms in Frankfurt [Frankfurter Opernturm wechselt den Besitzer], sorgten für eine fulminante Jahresendrallye. Allein im Schlussquartal 2010 wurden insgesamt 6,8 Milliarden Euro investiert – das beste Ergebnis seit zehn Quartalen.

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Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland: „Die rasante konjunkturelle Erholung der deutschen Volkswirtschaft, gepaart mit dem großen Investorenvertrauen in die Nachhaltigkeit und Attraktivität des Investmentstandorts Deutschlands, sorgten im zurückliegenden Jahr für einen überaus erfreulichen Investmentumsatz bei gewerblich genutzten Immobilien, der noch zu Jahresbeginn 2010 angesichts der Turbulenzen infolge der Staatsschuldenkrise in der Eurozone in dieser Größenordnung nicht zu erwarten war. Zum Ende des dritten Quartals zeichnete sich jedoch eine höhere Investitionsdynamik ab, die zu einem echten Schlussspurt in den letzten drei Monaten führte. Von den, von uns insgesamt registrierten 34 Einzel- bzw. Portfoliotransaktionen mit einem Investitionsvolumen von jeweils mindestens 100 Millionen Euro wurden alleine in der zweiten Jahreshälfte des vergangenen Jahres 20 Großdeals notiert; 11 davon in den Monaten Oktober bis Dezember. Die nationalen und internationalen Investoren sind weiterhin überwiegend an Core-Produkten interessiert und auch bereit größere Volumina zu marktadäquaten Preisen in Deutschland zu investieren. Jedoch kann die Nachfrage gerade im Core-Segment aufgrund des Angebotsmangels nicht vollständig befriedigt werden."

Im Investorenfokus vor allem von institutionellen Anlegern standen überwiegend Büro- und Einzelhandelsimmobilien, auf die ein Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 42 bzw. 40 Prozent entfiel. Daneben wurden rund 11 Prozent in Gewerbeimmobilien mit sonstiger Nutzung wie Hotels oder andere Betreiberimmobilien investiert. Auf Logistik-/Industrieimmobilien sowie auf Entwicklungsgrundstücke entfielen knapp fünf bzw. drei Prozent des Investmentvolumens.

Der von CBRE prognostizierte Trend zu einer höheren Dynamik bei Paketverkäufen wurde mit einem Anteil von 26 Prozent (über 5 Milliarden Euro) am Gesamtvolumen eindrucksvoll bestätigt. Vor allem die großen Einzelhandels-Portfolios waren hierfür ausschlaggebend. Einzelinvestments machten knapp 74 Prozent bzw. rund 14,1 Milliarden Euro aus. Mit dem gestiegenen Gesamtvolumen hat sich auch die durchschnittliche Investitionssumme pro Deal um fünf auf rund 23 Millionen Euro erhöht.

Im Investmentjahr 2010 dominierten weiterhin eigenkapitalstarke Investoren wie Versicherer, Pensionsfonds, Offene Immobilienfonds oder Spezialfonds und vermögende Privatinvestoren/Family Offices das Investmentgeschehen. Insgesamt zeichneten diese für rund 38 Prozent bzw. 7,2 Milliarden Euro des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Daneben investierten Geschlossene Immobilienfonds knapp 3,9 Milliarden Euro (20 Prozent) in hiesige Gewerbeimmobilien. Auf Asset-/Fondsmanager – unter anderem durch den Kauf des Opernturms durch J.P. Morgan und GIC Real Estate sowie die Akquisition des Sony Centers durch den südkoreanischen Staatsfonds NPS [5,4 Mrd US-Dollar-Verlust für Morgan Stanley Immobilienfonds - Sony Center vor Verkauf]– entfielen knapp 2,5 Milliarden Euro (13 Prozent). Immobilienaktiengesellschaften/REITs zeichneten für mehr als zwei Milliarden Euro (11 Prozent) verantwortlich. Ausschlaggebend hierfür waren im Wesentlichen die großen Shopping-Center-Investitionen durch die börsengelistete Deutsche EuroShop AG und die niederländische Corio N.V.

Dass der deutsche Investmentmarkt auch bei ausländischen Investoren zunehmend wieder gefragt ist, zeigte sich am gestiegenen Anteil internationaler Investoren am gesamten Transaktionsvolumen. Mit knapp 6,7 Milliarden Euro entfielen mehr als ein Drittel auf grenzüberschreitende Investoren. Zum Vergleich: Im Investmentjahr 2009 lag der Anteil ausländischer Investoren nur bei 13 Prozent des Gesamtumsatzes. Ein eindrucksvoller Beleg für die gestiegene Bedeutung Deutschlands als sicherer Anlagehafen.

In den fünf großen deutschen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurde insgesamt knapp 9,3 Milliarden Euro Transaktionsvolumen und somit rund zwei Drittel mehr als im Vorjahr registriert. Damit entfällt knapp die Hälfte des gesamten bundesweit registrierten Investmentumsatzes auf die fünf Top-Standorte und unterstreicht deren Dominanz am bundesweiten Investmentmarkt. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,7 Milliarden Euro (+123 Prozent) belegt Berlin unter anderem aufgrund des Verkaufs des Sony Centers sowie diverser Shopping-Center-Deals den ersten Platz vor Hamburg mit 1,9 Milliarden Euro (+30 Prozent) und Frankfurt mit 1,8 Milliarden (+143 Prozent; neben dem Verkauf des Opernturms wurden in der zweite Jahreshälfte noch weitere sechs Transaktionen mit mindestens 50 Millionen Euro registriert) sowie München mit rund 1,7 Milliarden Euro (+24 Prozent) und Düsseldorf mit 1,2 Milliarden Euro (+50 Prozent).

Aufgrund der großen Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien gaben die Spitzenrenditen an allen Top-Standorten gegenüber dem Vorquartal jeweils um 0,1 Prozentpunkte weiter nach. Aktuell liegen die Nettoanfangsrenditen in München bei 4,80 Prozent, in Hamburg bei 4,90 Prozent, in Frankfurt und Düsseldorf bei 5,10 Prozent sowie in Berlin bei 5,30 Prozent.

Angesichts der deutschlandweiten anhaltend hohen Investitionstätigkeit in großflächige Handelsimmobilien gingen die Spitzenrenditen für einzelnen Objekttypen weiter zurück. Während die Renditen für erstklassige Shopping-Center in A-Standorten stabil bei 5,25 Prozent liegen, werden aktuell für diesen Objekttyp in B-Standorten 5,80 Prozent (minus 20 Prozentpunkte) registriert. Weiter rückläufige sind auch die Spitzenrendite für Fachmarktzentren, die derzeit bei 6,25 Prozent (minus 15 Prozentpunkte) liegt. Top-Geschäftsflächen in den besten Einkaufslagen der deutschen Investmentzentren erzielen Spitzenrenditen zwischen 4,50 Prozent (München, Hamburg) und 4,75 Prozent (Berlin); hier reduzierte sich die Rendite aufgrund der hohen Nachfrage nach erstklassigen Objekten in den besten Lauflagen um 15 Prozentpunkte. Im Logistiksegment blieb die Spitzenrendite für Core-Immobilien stabil auf ihren Vorquartalswerten von 7,00 Prozent bzw. 7,25 Prozent in Berlin.

Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, abschließend: „Für 2011 rechnen wir damit, dass die Nachfrage nach Core-Immobilien ungebrochen hoch sein und das begrenzte Angebot an risikominimalen Produkten der limitierende Faktor bleiben wird. Vereinzelt könnten die Renditen im Core-Segment weiter leicht sinken. Dementsprechend erwarten wir – auch vor dem Hintergrund eines sich selbst tragenden Wirtschaftsaufschwungs hierzulande – eine stärkere Re-Fokussierung der Investoren auf chancenreichere Investmentmöglichkeiten. Das Transaktionsvolumen 2011 dürfte unseres Erachtens mindestens den sehr guten Vorjahreswert erreichen, sofern die Angebotssituation sich entsprechend entwickelt, da die Nachfrage diese übersteigt. Dafür sprechen die positiven Wirtschaftsaussichten sowie die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen. Der Standort Deutschland gewinnt im internationalen Vergleich zunehmend an Attraktivität. Das wird sich auch in den Portfolioallokationen der global agierenden Immobilieninvestoren widerspiegeln."