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Gewerbliches Mietrecht: Formnichtiger Mietvertrag bei Verbindung mit geplantem Kaufvertrag

Ein Mietvertrag kann nichtig sein, wenn er dergestalt mit einem in nächster Zeit beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. Geschäftsraummietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner bestimmten Form. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Vertrag geschlossen wird, in dem neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks enthalten ist. In dem Fall, in dem der Mietvertrag mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich so zusammenhängt, dass die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen" sollen, ist auch ein Gewerberaummietvertrag notariell zu beurkunden. An die Voraussetzung dieser Abhängigkeit werden seitens der Gerichte keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt.

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Praxistipp
Lässt zumindest eine der Vertragsparteien erkennen, dass sie den Mietvertrag und einen geplanten Kaufvertrag als Einheit sehen möchte und erkennt die andere Partei diesen Willen an oder nimmt ihn zumindest hin oder wird der Einheitswille durch sonstige Anzeichen deutlich, wie z.B. die Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis, sollte der Mietvertrag, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten, notariell beurkundet werden. Wird diese Form nicht gewahrt und ist der Mietvertrag danach nichtig, kann der Eigentümer lediglich Wertersatz für die Nutzung der Räume nach den bereicherungsrechtlichen Grundsätzen verlangen.

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2014, 5 U 40/14, BeckRS 2014, 18531