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Gewerbliche Immobilienmärkte trotz Finanzmarktkrise stabil

Die Konjunkturaussichten der deutschen Wirtschaft bleiben vorerst getrübt. Von der Schwäche der US-Wirtschaft kann sich der Euroraum nicht abkoppeln. Mit dem üblichen zeitlichen Nachlauf von sechs bis neun Monaten verliert auch die hiesige Wirtschaft immer mehr an Fahrt. Der private Konsum kann der Konjunktur dabei nach Einschätzung von Jens Wilhelm, für das Portfoliomanagement zuständiges Vorstandsmitglied von Union Investment, nicht die erhofften Impulse verleihen. „Für 2008 und 2009 rechnen wir daher in der Eurozone nur mit Wachstumsraten von 1,5 Prozent beziehungsweise 1,0 Prozent“, so Wilhelm. Das derzeitige Kapitalmarktumfeld stelle Anleger vor große Herausforderungen, biete aber auch attraktive Investmentchancen.

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Innerhalb Europas stehe die deutsche Volkswirtschaft noch vergleichsweise gut da. „Deutschland wird sich jedoch nicht völlig von der globalen Wachstumsabschwächung abkoppeln können“, prognostizierte Wilhelm. Weiterhin strukturell höhere Wachstumsraten böten jedoch die Schwellenländer. Deren Wirtschaftsentwicklung schreite auch vor dem Hintergrund hoher Rohstofferlöse trotz abnehmender Dynamik weiter voran.

Auch nach den Kurskorrekturen der vergangenen Monate geht Wilhelm davon aus, dass die Verunsicherung an den internationalen Aktienmärkten weiter anhalten wird. „Es bedarf noch einiger Zeit, bis sich eine grundlegende Wende zum Besseren ergibt. Derzeit verhindern die Unsicherheiten über die Folgen der Finanzmarktkrise sowie die sich abschwächende Konjunktur einen schnellen nachhaltigen Anstieg der Aktienmärkte“, sagte Wilhelm. Gleichwohl ist er davon überzeugt, dass die Korrekturphase günstige Einstiegschancen biete. Die Bewertungen seien attraktiv und der langfristige Ausblick positiv. Darüber hinaus seien vor dem Hintergrund niedriger Börsenwerte auch Fusions- und Übernahmeaktivitäten neue Impulse. Nach der ausgiebigen Korrektur der Aktienmärkte im Frühjahr und Sommer dieses Jahres hätten Dividendentitel zudem möglicherweise ihre Jahrestiefststände bereits markiert. Das aktuelle Marktumfeld böte dementsprechend ein gutes Fundament für einen Einstieg in den Aktienmarkt.

Union Investment erwartet, dass die USA die konjunkturelle Schwächephase schneller als die übrigen Industrienationen überwinden werden. Deshalb präferiert Wilhelm weiterhin den US-Aktienmarkt.

Die Situation an den Rentenmärkten hat sich nach Ansicht von Wilhelm entspannt. Die Aussicht auf ein schwächeres Wirtschaftswachstum sollte in Verbindung mit temporär nachlassendem Inflationsdruck auch in den kommenden Monaten dieses Marktsegment unterstützen. Wilhelm: „Mit einer weiteren Zinserhöhung der EZB rechnen wir trotz gegenwärtiger Verfehlung des Inflationsziels nicht mehr. Im Frühjahr 2009 kann es dann sogar erste Zinssenkungen geben.“

Wegen des geringen Renditeunterschieds zwischen Kurz- und Langläufern riet Wilhelm vorsichtigen Anlegern, den Investitionsschwerpunkt auf Geldmarktfonds und Fonds mit kurz laufenden Rententiteln zu legen. Wer sich längerfristig am Anleihenmarkt engagieren will, sollte sein Augenmerk vor allem auf inflationsgeschützte Anleihen richten. Mit rund zwei Prozent liegt deren reale Verzinsung auf einem ansprechenden Niveau. Zu berücksichtigen sind weiterhin die am Markt eingepreisten Inflationserwartungen von nur 2,2 Prozent. Dies bedeute konkret: „Wer in den kommenden Jahren mit einer höheren durchschnittlichen Inflationsrate rechnet, was durchaus realistisch erscheint, erzielt mit inflationsgeschützten Anleihen eine größere Wertsteigerung als mit herkömmlichen Rentenpapieren“, betonte das Vorstandsmitglied von Union Investment.

Anleger, die höhere Risiken tragen können, sollten nach Ansicht von Wilhelm bei Neuinvestitionen auch wieder stärker Unternehmensanleihen berücksichtigen. Die derzeit gezahlten Risikoprämien seien in vielen Fällen attraktiv und stellen eine gute Einstiegsmöglichkeit in dieses Marktsegment dar. Die meisten Industrieunternehmen haben aufgrund der konservativen Finanzierung in den letzten Jahren keine Verschuldungsprobleme. Auch die Banken machen deutliche Fortschritte bei der Bewältigung der Folgen der Finanzmarktkrise, werden aber längerfristig ihre Geschäftsmodelle überdenken müssen.

Die Büroflächennachfrage werde nach Einschätzung von Dr. Wolfgang Mansfeld, für Immobilien zuständiges Vorstandsmitglied von Union Investment, aufgrund der Auswirkungen der Finanzmarktkrise voraussichtlich leicht an Dynamik verlieren. „Jedoch werden die Spitzenmieten an den meisten gewerblichen Immobilienstandorten in Europa auch 2008 und 2009 stabil bleiben", so Mansfeld weiter.

Günstig stelle sich die Lage nach Einschätzung von Mansfeld in Asien dar. „Die meisten asiatischen Büromärkte werden Dank der anhaltend positiven Wirtschaftsentwicklung in der zweiten Jahreshälfte 2008 weiteres Mietpreiswachstum aufweisen.“ Auf den USamerikanischen Büromärkten hingegen würde sich die Flächennachfrage in Anbetracht der schwächelnden Konjunktur und der Auswirkungen der Finanzkrise voraussichtlich spürbar reduzieren. Demzufolge sieht Mansfeld in den USA 2008 im Durchschnitt eine leicht rückläufige Entwicklung der Mietpreise.

Angesichts der insgesamt stabilen Fundamentaldaten und der Vorteile Offener Immobilienfonds empfiehlt Union Investment das Produkt unverändert für jedes gut strukturierte Portfolio. Mansfeld: „Als eigenkapitalstarke Investoren profitieren Offene Immobilienfonds derzeit vom Rückzug eher Femdkapitalorientierter Investorengruppen. Die Preisnivellierung eröffnet den Fonds günstige Investitionsmöglichkeiten. Darüber hinaus sorgen lange Mietvertragslaufzeiten, die konservativen Bewertungsansätze sowie die breite Diversifikation nach Ländern, Standorten und Nutzungsarten für eine Abmilderung der zyklischen Bewegungen der Märkte.“ Jedoch seien insbesondere in der derzeitigen Marktlage, auch im Immobilienbereich, eine ausführliche fundamentale Analyse sowie ein aktives Portfoliomanagement die wesentlichen Erfolgsfaktoren.