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Gewerberaummietrecht – Gewerbliches Mietrecht

Die Betriebspflicht im Blickwinkel der geänderten Ladenöffnungszeit: Seit der Lockerung der Ladenschlusszeiten bzw. dem Wegfall des Ladenschlussgesetzes besteht Unsicherheit, wie die vertraglichen Regelungen zur Betriebspflicht auszulegen sind, wenn sich diese auf die gesetzlichen Ladenschlusszeiten beziehen.

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Der Sachverhalt:
Der Mieter mietete seit 1994 ein Ladengeschäft in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Fotofachgeschäftes. Der Mietvertrag enthielt für den Mieter die Verpflichtung sein Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu dem vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offen zu halten. Die Mieter des Einkaufszentrum schlossen sich in einer Werbegemeinschaft zusammen. Qua Mehrheitsbeschluss hatte diese im Jahre 19997 beschlossen, die Kernöffnungszeiten der Ladenöffnungszeiten von 10.00 bis 20.00 Uhr festzulegen. Die Vermieterin folgte diesem Beschluss und verlangte nun von den Mietern die Einhaltung der Betriebspflicht zu den verlängerten Öffnungszeiten. Hieran hielt sich der besagte Mieter nicht, sondern schloss weiterhin um 18.30 Uhr. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Betrieb des Geschäftslokals bis 20.00 Uhr.

Entscheidend: individuell ausgehandelt oder Allgemeine Geschäftsbedingung
Zunächst hatte das Amtsgericht den Mieter verurteilt sein Ladengeschäft auch von 18.30 Uhr bis 20.00 Uhr geöffnet zu halten. Auf die Berufung des Mieters hin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts bestätigt und die Revision zugelassen. Der Mieter erstrebte mit der Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) die Abweisung der Klage.

Der BGH führte in seinen Entscheidungsgründen aus, dass es bei der Beantwortung der Frage, ob die vertragliche Regelung statisch auf die 1994 geltenden gesetzlichen Bestimmungen oder dynamisch auf die jeweils geltend gesetzlichen Bestimmungen verweist, es entscheidend darauf ankommt, ob die betroffene Regelung individuell vereinbart oder eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Klägerin ist.

Läge eine AGB vor, so müsste diese anhand von § 305 c Abs. 2 BGB ausgelegt werden. Danach müsste jedoch, da die Klausel auf die „gesetzlichen Bestimmung“ und nicht eindeutig auf die „jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen“ verweist, diese zu Lasten der Vermieterin dahingehend verstanden werden, dass sich die Regelung nur auf die 1994 geltende Gesetzeslage bezieht. Zur damaligen Zeit mussten die Läden jedoch um 18.30 Uhr, mit Ausnahme des Donnerstages, schließen. Handelte es sich also um eine AGB, dann hätte die Vermieterin die Klage, wegen der strengen Prüfungskriterien für die AGBs §§ 305 ff BGB, verloren.

Läge eine individuell vereinbarte Regelung vor, käme § 305 c Abs. 2 BGB nicht zur Anwendung. Bei einer allgemeinen vertraglichen Auslegung ist die jedoch das Auslegungsergebnis des Landgerichts denkbar. Danach könne die Vermieterin die Öffnungszeiten im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Ladenschlusszeiten festlegen. Das Landgericht hat dabei darauf abgestellt, dass es bereits damals erkennbar gewesen sei, dass mit einer Verlängerung der Ladenöffnungszeiten habe gerechnet werden müssen.

Praxistipp:
Der BGH musste sich in diesem Fall nicht mehr zwischen den beiden Variantenentscheiden, da der Mieter bereits ausgezogen war und der Rechtsstreit sich somit erledigt hatte. Dennoch lässt die Entscheidung erkennen, dass es entscheidend darauf ankommt welchen Charakter die Regelung besitzt.

Bei einer AGB gehen Unklarheiten oder Zweifel bei der Auslegung des Regelungsinhaltes zu Lasten des Verwenders, in der Regel also zu Lasten des Vermieters.

Hat der Vermieter im Rahmen einer AGB eine Betriebspflichtklausel in seinen Vertrag aufgenommen, die lediglich auf das Ladenschlussgesetz verweist oder Bezug nimmt, so ist diesem Vermieter zu raten im Rahmen eines Nachtrages die Festlegung von Kernöffnungszeiten (z. B.: 10.00 bis 20.00 Uhr oder dergleichen) zu regeln und die entstandene „Lücke“ im Vertrag zu schließen bzw. zu heilen.