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Gewerberaummiete - Sonderreihe Teil 8/19

Wesentlich bei einem Mietvertrag ist, wer die Vertragspartner sind, da nur die Vertragspartner vertragliche Ansprüche gegeneinander geltend machen können. Anders als bei vielen einfachen Schuldverhältnissen ist bei einem Dauerschuldverhältnis die Wahl des Vertragspartners von entscheidender Bedeutung.

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Mietvertrag mit dem Inhaber
Wird der Mietvertrag mit dem Einzelunternehmer geschlossen, so sollte im Mietvertrag nicht nur die Unternehmensbezeichnung, sondern auch der Name des Inhabers aufgenommen werden, da dieser Vertragspartner wird und für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag haftet.

Mietvertrag mit einer BGB - Gesellschaft
Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vertragspartner, so gab es bis vor einiger Zeit ein größeres Problem, da die GbR nicht rechtsfähig war, d.h., Vertragspartner war nicht die GbR, sondern jeder einzelne Gesellschafter. Derartige GbR`s kommen in praxi recht häufig vor, bspw. auf Vermieterseite bei Bauherrengemeinschaften oder geschlossenen Immobilienfonds und auf der Mieterseite bei Personengesellschaften ohne Eintragung im Handelsregister.

Der BGH hat entschieden, dass eine GbR, welche mit dem Zweck gegründet wurde am Rechtsverkehr teilzunehmen (Außen - GbR) rechtsfähig und parteifähig ist. Folglich ist eine GbR, die gegründet wurde, um Immobilien zu vermieten, nun Vermieter und eine GbR, die gegründet wurde um in den Räumen ein Geschäft zu betreiben ist Mieter. Der Mietvertrag gilt als zwischen der (Außen -) GbR und dem anderen Vertragspartner geschlossen, sofern im Mietvertrag die GbR mit ihrer Firmenbezeichnung genannt wird. Dies bewirkt, dass bei einem Gesellschafterwechsel nicht mehr der Zustimmung des anderen Vertragspartners benötigt wird, um auch den Übergang der Vermieterstellung/ Mieterstellung zu bewirken. Werden im Vertrag die einzelnen Gesellschafter aufgeführt, so wird der Vertrag mit den einzelnen Personen geschlossen. Unabhängig von der Stellung als GbR oder als einzelne Person haften die Gesellschafter persönlich für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis.

Tritt auf einer Seite der Vertragsparteien eine GbR auf, so müssen alle Gesellschafter den Vertrag unterschreiben. Sollte ein Gesellschafter die Vertretung der anderen übernehmen, so muss dies im Vertrag klar zum Ausdruck gebracht werden. Fehlt es an dieser Klarstellung und haben nicht alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschrieben, so liegt eine Verletzung des Schriftformerfordernisses vor.

Beispiel: Die Sonnen & Schein GbR schließt einen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag ab. Seitens der GbR wird der Mietvertrag nur von Herrn Sonnen unterschrieben. Nach einer Laufzeit von 2 Jahren möchte die GbR aus dem Vertrag raus. Da die Schriftform nicht eingehalten wurde und der Vertrag auf eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurde, gilt er als unbefristeter Vertrag und kann unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Sind mehrere Personen Mieter, sollte im Vertrag die gegenseitige Bevollmächtigung zur Annahme und Abgabe von Willenserklärungen aufgenommen werden.
Die Haftung der GbR – Gesellschafter kann im Mietvertrag auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt werden und so die persönliche Haftung ausgeschlossen werden. Nach Rechtsprechung durch den BGH ist hierfür jedoch eine eindeutige und individualvertragliche Vereinbarung erforderlich.

Mietvertrag mit einer Personengesellschaft (OHG, KG)
OHG und KG sind rechtlich selbständige Personengesellschaften, so dass bei Vertragsabschluss mit diesen Gesellschaftsformen die jeweilige Gesellschaft und nicht die Gesellschafter Vertragspartner wird.

Im Fall der OHG haften jedoch die Gesellschafter persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Kommt es zu einem Gesellschafterwechsel, so haftet der ausscheidende Gesellschafter noch für weitere 5 Jahre für die bis dahin begründeten Gesellschaftsverbindlichkeiten mit seinem Privatvermögen (Nachhaftung gemäß § 160 HGB). Aufgund von § 125 HGB ist jeder Gesellschafter zur Annahme und Abgabe von Willenserklärungen für die Gesellschaft berechtigt, sofern im Gesellschaftervertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde.

Liegt eine KG vor, so haften der Komplementär mit seinem privaten Vermögen und der Kommanditist nur mit seiner Einlage. Der Kommanditist ist zur Vertretung der KG nicht ermächtigt (§ 170 HGB).


Mietvertrag mit einer juristischen Person
Wird der Mietvertrag mit einer juristischen Person geschlossen, bspw. einer GmbH oder ein AG, so kommt der Vertrag mit der Gesellschaft zustande und die Gesellschafter haften nicht für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Möglich ist es hingegen zu vereinbaren, dass neben der Gesellschaft auch die Gesellschafter/ Geschäftsführer Vertragspartner werden.

Lesen Sie in der nächsten Ausgabe am 29.03.2006 alles zum Thema "Besondere Geschäftsraummietverhältnisse".

Die vorangehenden Ausgaben der gesamten Sonderreihe finden Sie hier:
Teil 1 - Vorwort und Übersicht der Inhalte:
Lesen Sie hier

Teil 2 - Die gewerbliche Immobilie
Lesen Sie hier

Teil 3 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 4 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 5 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 6 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 7 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier