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Gewerberaummiete - Sonderreihe Teil 7/19

Nachdem Sie in der letzten Ausgabe unserer Sonderreihe alles über das Zustandekommen und die Form eines Mietvertrages erfahren haben, lesen Sie heute alles zum Thema Inhaltskontrollen von Mietverträgen.

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Geschäftsraummietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung
In praxi werden viele Verträge unter Vereinbarung vorformulierter Bedingungen geschlossen. Da sich die wenigsten Vertragspartner diese Klauseln im Detail durchlesen, enthält das BGB in den §§ 305 -310 ausführliche Regelungen für diese allgemeinen Geschäftsbedingungen. Danach sind allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Bedingungen. Unerheblich ist, ob der Verwender diesen Vertrag mehrfach verwendet, allein der abstrakt - generelle Charakter entscheidet. Unter einer Vielzahl von Verwendungen versteht man eine Untergrenze von 3 bis 5 Verwendungen.

Anders als bei Wohnraummietverhältnissen, bei welchen der Vertrag regelmäßig vom Vermieter vorgelegt wird, kommt es bei Geschäftsraummietverhältnissen häufiger zum umgekehrten Fall, d.h., der Vorlage eines Vertragsentwurfes durch den Mieter. Dies ist dadurch denkbar, dass hier die wirtschaftliche Macht nicht einseitig beim Vermieter liegt, bspw. bei der Vermietung einer Gewerbeeinheit an eine große Bank oder eine Einzelhandelskette durch den „kleinen“ Eigentümer einer Immobilie.

Zu beachten ist, dass der Vermieter die §§ 305 bis 310 nicht dadurch umgehen kann, dass er die Klauseln in sein Textprogramm kopiert, per Hand schreibt oder gar dem Mieter diktiert. Ein "Speichern im Kopf des Verwenders" reicht letztlich aus.

Vorrang der Individualabrede
Auch in einem vorformulierten Vertrag können individuelle Teile aufgenommen werden. Diese gehen dann den allgemeinen Regelungen vor (§ 305b BGB). Insbesondere bei Geschäftsraummietverhältnissen können so bspw. besondere Nutzungsregel und Befugnisse vereinbart werden.

Salvatoresche Wirkung
Grundsätzlich gilt ein Vertrag als unwirksam, wenn er unwirksame Bestandteile enthält. Dies wird üblicher Weise durch die Vereinbarung einer salvatoreschen Klausel umgangen. Im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen ist dies nicht erforderlich, da § 306 Abs. 1 BGB festlegt, dass im Fall der Unwirksamkeit die Klausel durch die gesetzliche Regelung ersetzt wird, der Vertrag als solches jedoch wirksam bleibt.

Überraschende Klausel
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil (§ 305c BGB).

AGB beim Unternehmer
Es wird sehr häufig mit den Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingung argumentiert. Dabei muss beachtet werden, dass diese Regelungen im BGB im Wesentlichen dem Schutz des privaten Vertragspartners dienen, so dass ein Großteil der Bestimmungen nicht gilt, wenn die AGB gegenüber einem Unternehmer erklärt werden (§ 310 Abs. 1 BGB). Betroffen sind folgende Paragrafen:

§ 308 BGB Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit
§ 309 BGB Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit

Die Inhaltskontrolle beschränkt sich beim Geschäftsraummietvertrag damit auf § 307 BGB und wird quasi auf den Tatbestand von Treu und Glauben reduziert. Erläuternd beschreib § 307 BGB, dass eine unangemessene Benachteiligung dann vorliegen kann, wenn die Klausel nicht klar und verständlich ist. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass eine Klausel eine unangemessene Benachteiligung darstellt wenn

1. sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. sie wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Die AGB müssen außerdem nicht dem Vertragspartner ausgehändigt oder zur Einsicht zur Verfügung gestellt werden (§ 305 Abs. 2 BGB), sodass auch ein stillschweigend erklärte Willensübereinstimmung genügt. Bei einem Mietvertrag sind die vertraglichen Inhalte regelmäßig im Vertragstext aufgeführt und ein separater Verweis auf allgemeine Geschäftsbedingungen entfällt, sodass der Vertrag an sich eine AGB darstellt. Durch die in praxi vorherrschende Schriftform ist deren Einbezug in den Vertrag somit eher unstrittig.
Unter den Begriff des Unternehmers fallen gemäß § 14 BGB alle natürlichen und juristischen Personen oder rechtsfähige Personengesellschaften, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handeln. Unternehmer sind folglich Kaufleute, Freiberufler, Handwerker, Landwirte und Kleingewerbetreibende, die nicht im Handelsregister eingetragen sind. Dabei ist eine Gewinnerzielungsabsicht nicht erforderlich.
● Dies verdeutlicht, dass gerichtliche Entscheidungen vom Wohnraummietrecht auf Gewerberaummietrecht und umgekehrt nur sehr bedingt übertragen werden können. Aus Sichtweise des Gewerbemietrechts ist insbesondere darauf zu achten, dass sich die inhaltliche Entscheidung auf § 307 BGB bezieht, was in 2/3 der Entscheidungen der Fall sein soll ●

Neben den besonderen Regelungen der allgemeinen Geschäfts- bedingungen gibt es noch weitere Prüfkriterien, die zur Unwirksamkeit führen können.

Gebot von Treu und Glauben
Neben den besonderen Regelungen der allgemeinen Geschäfts- bedingungen gibt es noch weitere Prüfkriterien, die zur Unwirksamkeit führen können.

Verstoß gegen die Guten Sitten
Generell gilt auch, dass ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, nichtig ist (§ 138 BGB).

Wucher
Nichtig ist ein Rechtsgeschäft auch, wenn es unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen zustande kommt und Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zu einander stehen.

Lesen Sie in der nächsten Ausgabe am 22.03.2006: Weitere Einzelheiten zu Form und Abschluss von Gewerberaummietverträgen - Thema Vertragsabschluss mit verschiedenen Vertragspartnern - Teil 4.

Die vorangehenden Ausgaben der gesamten Sonderreihe finden Sie hier:
Teil 1 - Vorwort und Übersicht der Inhalte:
Lesen Sie hier

Teil 2 - Die gewerbliche Immobilie
Lesen Sie hier

Teil 3 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 4 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 5 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 6 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier