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Gewerberaummiete - Sonderreihe Teil 6/19

Nachdem in der letzten Ausgabe unserer Sonderreihe die unterschiedlichen vorvertraglichen Absprachemöglichkeiten erläutert worden sind, erfahren Sie heute alles über das Zustandekommen und die Form eines Mietvertrags.

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Das Zustandekommen des Mietvertrages
Ein Vertrag bezeichnet die von zwei oder mehreren Personen erklärte Willensübereinstimmung über die Herbeiführung eines bestimmten rechtlichen Erfolges. Ein Vertrag kommt somit durch Angebot und Annahme zustande. Dabei muss das jeweilig gemachte Angebot zu den angebotenen Bedingungen angenommen werden. Wird das Angebot unter veränderten Bedingungen angenommen, so findet keine Annahme statt, sondern es wird ein neues Angebot abgegeben.

Der Mietvertrag kann nur geschlossen werden, wenn über die wesentlichen Punkte Einigkeit erzielt wurde. Diese wesentlichen Punkte sind:
• Vertragsparteien
• Mietobjekt
• Nutzungsart
• Miete
• Vertragsdauer/ Vertragsbeginn
• Unterschriften (bei einem schriftlichen Mietvertrag)


invitatio ad offerendum
Im Zivilrecht stellt das Angebot an eine Vielzahl von Personen kein Angebot, sondern die Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes dar, d.h., der Vertrag kommt erst zustande, wenn er seinerseits von dem "Bekantmachenden" angenommen wird.

Form des Mietvertrages
Grundsätzlich ist für Mietverträge keine bestimmte Form vorgeschrieben, d.h., sie können durch schlüssiges Verhalten (konkludent) mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Es gibt eine besondere Regelung im § 550 BGB i. V. mit § 578 BGB, wo nach Mietverträge über Geschäftsräume und Grundstücke, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, der Schriftform bedürfen.

Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleich lautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (§ 126 Abs. 2 BGB). Die Unterschrift muss den Urkundentext räumlich abschließen. Auch wenn die Unterschriften bei Vertragsabschluss erfolgen sollten, kann dies später nachgeholt werden und der Formmangel würde geheilt.

Besteht der Vertrag aus mehreren Seiten oder mehreren Blättern, so müssen diese zu einer einheitlichen Urkunde zusammengefügt sein. Dabei ist jedoch keine körperliche Verbindung der Blätter der Urkunde erforderlich, wenn sich deren Einheit aus

- fortlaufender Paginierung,
- fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen,
- einheitlicher grafischer Gestaltung,
- inhaltlichem Zusammenhang des Textes

oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt.

Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Wird die durch Gesetz vorgeschriebene Form nicht eingehalten, so ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Bei Mietverträgen über Geschäftsräume und Grundstücke gilt jedoch, dass der Vertrag wirksam bleibt, jedoch frühestens für den Ablauf des ersten Jahres gekündigt werden kann.

Beispiele
Fall: Es wird ein mündlicher unbefristeter Mietvertrag über ein Büro geschlossen. Folge: Der Vertrag ist wirksam und jederzeit kündbar, da er unbefristet ist.

Fall: Es wird ein schriftlicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von drei Jahren über einen Laden geschlossen. Folge: Der Vertrag ist wirksam und endet nach drei Jahren automatisch durch Zeitablauf.

Fall: Es wird ein mündlicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von drei Jahren über ein Büro geschlossen. Folge: Der Vertrag ist wirksam und gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, die Kündigung kann jedoch frühestens zum Ablauf des ersten Jahres erfolgen.

Fall: Es wird ein mündlicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von neun Monaten geschlossen. Folge: Der Vertrag ist wirksam und endet automatisch nach neun Monaten durch Zeitablauf.

Vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden soll, so kommt der Vertrag erst zustande, wenn die Schriftform eingehalten ist.

Es gilt: Während im Wohnraummietrecht befristete Mietverträge aufgrund der Anforderungen des § 575 BGB eher die Ausnahme bilden, werden bei Geschäftsraummietverträgen regelmäßig Zeitmietverträge abgeschlossen. Dies begründet sich in dem fehlenden Erfordernis eines berechtigten Interesses des Vermieters im Fall der ordentlichen Kündigung.

Sollte ein Mietvertrag mit einer kürzeren Laufzeit als einem Jahr geschlossen werden und enthält dieser Mietvertrag ein Optionsrecht oder eine Verlängerungsklausel, welche zu einer längeren Laufzeit als einem Jahr führen würde, so gilt auch in diesem Fall das Schriftformerfordernis.

Lesen Sie in der nächsten Ausgabe am 16.03.2006: Weitere Einzelheiten zu Form und Abschluss von Gewerberaummietverträgen (Inhaltskontrollen von Mietverträgen) - Teil 3.

Die vorangehenden Ausgaben der gesamten Sonderreihe finden Sie hier:
Teil 1 - Vorwort und Übersicht der Inhalte:
Lesen Sie hier

Teil 2 - Die gewerbliche Immobilie
Lesen Sie hier

Teil 3 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 4 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 5 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier