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Gewerberaummiete - Sonderreihe Teil 5/19

Vor Abschluss eines Mietvertrages steht neben der Vertragsanbahnung eventuell eine vorvertragliche Absprache. In Bezug auf die vorvertragliche Absprache sind grundsätzlich der Mietvorvertrag, das Vormietrecht, die Abschlussoption, das Anmietrecht und der Letter of Intent möglich.

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Der Mietvorvertrag
In einem Mietvorvertrag einigen sich die künftigen (Miet-)Vertragspartner auf bestimmte Rahmenbedingungen, wobei Einzelheiten später ausgehandelt werden. Der Mietvorvertrag unterliegt nicht dem Mietrecht, da noch keine mietvertragliche Beziehung besteht. Hierbei ist zu beachten, dass aufgrund dessen auch die Formschriften aus dem Mietrecht noch keine Anwendung finden. Ein Mietvorvertrag wird üblicherweise abgeschlossen, wenn die Überlassung der Mietsache zeitlich erheblich nach der Einigung über die Vermietung liegt, weil das Objekt zum Beispiel noch nicht fertig gestellt ist. Die Hauptpflicht aus dem Mietvorvertrag ist der Abschluss des Mietvertrages. In Fällen einer mietrechtlich möglichen Kündigung können die Vertragspartner von dem Vorvertrag zurücktreten, dies kann auch in einer erheblichen Verzögerung des Überlassungszeitpunktes begründet sein.

Das Vormietrecht
Das Vormietrecht ist mit dem Vorkaufsrecht vergleichbar, d.h., der Berechtigte kann zu den Konditionen, die der Vermieter mit einem Dritten geschlossen hat einen Mietvertrag abschließen. Die Vorschriften des Vorkaufrechtes (§ 463 ff BGB) finden analog Anwendung. Die Vereinbarung eines Vormietrechtes ist formlos möglich. In der Literatur wird analog zum Vorkaufsrecht an Immobilien für die Ausübung des Vormietrechtes ein Zeitraum von 2 Monaten genannt, es sollte jedoch vereinbart werden, dass in einer kürzeren Frist nach erfolgter Information über die Vermietung der Berechtigte sein Vormietrecht ausüben muss.

Das Ausüben des Vormietrechts führt nicht automatisch zum Auflösen des zuerst geschlossenen Mietvertrages, so dass der Vermieter zwei Mieter hat, die beide einen Anspruch auf Überlassung haben. Bei einem unbefristeten Mietvertrag könnte der Vermieter dem ersten Mieter zwar kündigen, könnte sich so aber ggf. Schadensersatzpflichtig machen, da er nicht über das bestehende Vormietrecht informierte (culpa in contrahendo). Hierfür bieten sich zwei Möglichkeiten an:

1. Im Mietvertrag wird für den Fall der Ausübung des Vormietrechtes ein Rücktrittsrecht vereinbart, welches der Vermieter dann ausübt. (Die Einschränkungen des § 572 Abs. 1 BGB finden keine Anwendung)

2. Der Mietvertrag wird unter der Bedingung geschlossen, das er sich bei Ausübung des Vormietrechtes auflöst (auflösende Bedingung gemäß § 158 Abs. 2 BGB) (Die Einschränkungen des § 572 Abs. 2 BGB finden keine Anwendung)

Das Anmietrecht
Im Gegensatz zum Vormietrecht verpflichtet sich der Vermieter bei einem Anmietrecht dem Berechtigten vor der Vermietung an einen Dritten ein Mietangebot zu unterbreiten. Die Konditionen werden dabei vom Vermieter festgelegt und orientieren sich an der Ortsüblichkeit. Das Anmietrecht wird teilweise auch als Vorhand bezeichnet.

Die Abschlussoption/ Begründungsoption
Die Abschlussoption bedeutet, dass der Mieter das Recht hat durch einseitige Erklärung seinen Anspruch auf die Vermieterleistung geltend zu machen. Der Mietervertrag wird also unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mieter seinen Abschlusswillen erklärt (§ 158 Abs. 1 BGB). Bei der Abschlussoption hat somit der Mieter die freie Entscheidung ob er überhaupt einen Vertrag schließen möchte oder nicht. Theoretisch ist die Abschlussoption auch zugunsten des Vermieters denkbar.

Der Letter of Intent
Der Letter of Intent (Absichtserklärung) stellt grundsätzlich ein festgehaltenes Verhandlungsergebnis dar und dient im Wesentlichen der Strukturierung der Vertragsverhandlungen. Je nach seinem Inhalt kann er eine der oben genannten Regelungen darstellen, da er für sich kein anerkanntes Regelungswerk bildet.


Lesen Sie in der nächsten Ausgabe am 08.03.2006: Einzelheiten zu Form und Abschluss von Gewerberaummietverträgen - Teil 2.

Die vorangehenden Ausgaben der gesamten Sonderreihe finden Sie hier:
Teil 1 - Vorwort und Übersicht der Inhalte:
Lesen Sie hier

Teil 2 - Die gewerbliche Immobilie
Lesen Sie hier

Teil 3 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier

Teil 4 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
Lesen Sie hier