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Gewerberaummiete - Sonderreihe Teil 4/19

Zum Einstieg in die Grundlagen des Gewerberaummietrechts wurde in der letzten Ausgabe das Wesen der Miete erläutert und eine Abgrenzung der Miete zu anderen Schuldverhältnissen, die Pacht und besondere Fälle, aufgezeigt. Um dieses zu vervollständigen wird diese Ausgabe abschließend das Verhältnis der Miete zur Leihe und zu anderen gemischten und verkehrstypischen Verträgen erörtern. Zum Abschluss der Thematik wird im Anschluss daran der Sachverhalt - die Abgrenzung der Miete zu dinglichen Nutzungsrechten - grob skizziert.

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Durch den Leihvertrag wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten. Bei der Leihe handelt es sich somit um eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung. Die Unentgeltlichkeit ist für den Entleiher ganz offenbar der interessanteste Punkt. Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass anders als bei der Pacht mietrechtliche Vorschriften keine Anwendung finden. Dies erscheint plausibel, da schließlich auch keine Gegenleistung in Form von Miete erfolgt, kann aber Nachteile bringen.

Beispiel: Herr Meier gestattet seinem Nachbarn Herrn Schulz unentgeltlich seine Garagen zu benutzen, da Herr Meier aufgrund seines hohen Alters seinen Führerschein abgegeben hat. Ein Jahr später verkauft Herr Meier sein Grundstück und zieht in ein altengerechtes Wohnheim. Der neue Eigentümer des Grundstücks fordert nun von Herr Schulz die Herausgabe der Garage. Herr Schulz dachte kurz über den Grundsatz von § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) nach und musste leider feststellen, dass es schließlich nicht lautet „Kauf bricht nicht Leihe“, so muss er die Garage räumen.

Charakteristika der Leihe

Gemischte und verkehrstypische Verträge
Die Vertragsparteien können aufgrund der Vertragsfreiheit neben den Verträgen die das BGB aufführt eigene Vertragsarten „kreieren“ (atypische Verträge). Diese Verträge können als gemischte Verträge auftreten, bspw. beim Betreuten Wohnen (s.4.2., S. 18). Hier wird entweder der gesamte Vertrag nach einem Vertragsrecht behandelt, wenn dessen Recht klar dominiert (Absorptionsgrundsatz) oder aber jeder einzelne Teil des Vertrages wird nach dem jeweiligen Vertragsrecht behandelt (Kombinationsgrundsatz). Neben den gemischten Verträgen haben sich in der Praxis so genannte verkehrstypische Verträge gebildet (bspw. Leasing, Baubetreuung).

Das Leasing
Beim Immobilienleasing handelt es sich um einen Grenzbereich von Miete, Kauf und Darlehen. Dabei liegt in der Regel ein Finanzierungsleasing vor, d.h., der Leasingnehmer erhält eine Immobilie zum Gebrauch überlassen, die nach seinen Vorstellungen errichtet wurde. Eventuell übernimmt der Leasinggeber auch den Grunderwerb.

Der Leasingnehmer zahlt mit den Leasingraten demnach nicht nur die Kosten für die Benutzung der Immobilie, sondern auch für die Kreditierung der Anschaffungskosten.
Das Immobilienleasing wird insgesamt als Miete mit Elementen aus dem Kauf und dem Darlehen angesehen, da während der Grundmietzeit der Schwerpunkt in der Gebrauchsüberlassung liegt.

Abgrenzung der Miete zu dinglichen Nutzungsrechten
Neben den Verträgen als schuldrechtlichen Regelungen können auch dinglichen Nutzungsrechte vereinbart werden. Dinglich bedeutet, dass die Nutzungsrechte im Grundbuch (in diesen Fällen in Abteilung II) der Immobilie eingetragen werden. Diese dingliche Sicherung liefert dem Berechtigten gegenüber dem Käufer der Immobilie eine bessere Position, da der Käufer die Immobilie mit dieser Belastung erworben hat. Im Falle eine Zwangsversteigerung bleibt das Recht entweder bestehen oder wird mit dem Versteigerungserlös abgelöst, dies ist natürlich von der Rangstelle der Belastung abhängig.

Der Nießbrauch
Mit dem Nießbrauch wird jemand berechtigt, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Gegenstand des Nießbrauches können alle Sachen und auch Rechte sein. Der Eigentümer muss nicht nur einzelne bestimmte sondern umfassende Nutzungseinschränkungen hinnehmen.

Der Nießbraucher hat die für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, welche durch die ordnungsmäßige Ausübung des Nießbrauchs herbeigeführt werden, hat der Nießbraucher nicht zu vertreten (§ 1050 BGB).

Der Nießbraucher ist dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten mit Ausschluss der außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind zu tragen.

Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1 und der §§ 566c bis 566e, 567b entsprechende Anwendung.

Beispiel: Der Nießbraucher verstirbt, daher endet der Nießbrauch. Der Eigentümer tritt nun in die vom Nießbraucher geschlossenen Mietverträge über das betroffene Gebäude ein.


Lesen Sie in der nächsten Ausgabe am 01.03.2006: Einzelheiten zu Form und Abschluss von Gewerberaummietverträgen.

Die vorangehenden Ausgaben der gesamten Sonderreihe finden Sie hier:
Teil 1 - Vorwort und Übersicht der Inhalte:
http://www.property-magazine.de/branchen/branchen.php?fuseaction_newsbase=details&news_ID=76“>Lesen Sie hier

Teil 2 - Die gewerbliche Immobilie
http://www.property-magazine.de/index.php?fuseaction_newsbase=details&news_ID=98“>Lesen Sie hier

Teil 3 - Grundlegendes zum Gewerberaummietrecht
http://www.property-magazine.de/branchen/branchen.php?fuseaction_newsbase=details&news_ID=12“>Lesen Sie hier