Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Gewerberaummiete - Sonderreihe Teil 3/19

Zum Einstieg in die Grundlagen des Gewerberaummietrechts wird das Wesen der Miete erläutert und die Charakteristika der Miete in einer Tabelle aufgeführt. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Ferner hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, zudem trägt er die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Der Mieter ist seinerseits verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

.

Charakteristika der Miete

Abgrenzung der Miete zu anderen Schuldverhältnissen
Es gibt eine Reihe von Schuldverhältnissen, die einen ähnlichen Charakter wie die Miete aufweisen, die in dieser Folge und der darauffolgenden Ausgabe in ihrer Vertragsform kurz dargestellt werden soll.

Die Pacht
Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter den vereinbarten Pachtzins zu entrichten.

Der offensichtliche Unterschied zur Miete liegt in dem Recht des Pächters zur Fruchtziehung. Die Früchte eine Sache sind bspw. bei einer Aktie die Dividenden, bei der Jagdpacht die Jagdbeute und bei der Pacht von Räumen die Erträge, die durch den Betrieb erwirtschaftet werden. Bereits dies verdeutlicht, dass für Wohnräume die Pacht nicht in Frage kommt, während bei Gewerberäumen sowohl Miete als auch Pacht möglich ist.

Eine Sonderform der Pacht bildet die Landpacht, bei welcher ein Grundstück mit oder ohne den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet wird. Landwirtschaft bedeutet einerseits die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen und andererseits die gartenbauliche Erzeugung (§ 585 BGB). Die Landpacht wird im Rahmen dieser Ausgabe nicht betrachtet.

Für den Pachtvertrag finden mit Ausnahme folgender Regelungen die Vorschriften des Mietrechtes Anwendung:
• Abweichende Kündigungsfrist bei unbefristeter Pacht eines Grundstückes oder eines Rechtes (§ 584 BGB):
Die Kündigung ist nur zum Schluss des Pachtjahres zulässig und hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
Dies gilt sowohl für eine ordentliche Kündigung wie auch für eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist und bildet so einen deutlichen Unterschied zur Geschäftsraummiete.

• Ausschluss des Kündigungsrechtes bei verweigerter Untermieterlaubnis (§ 540 Abs. 1 i. V. m. § 584a Abs. 1 BGB)

• Ausschluss des Sonderkündigungsrechtes des Verpächters bei Tod des Pächters (§ 580 i. V. m. § 584a Abs. 2 BGB)

Ob es sich bei einem Vertrag um Miete oder um Pacht handelt ergibt sich aus dem Vertrag und nicht anhand der Titulierung durch die Vertragsparteien. Der Pachtgegenstand muss zur Fruchtziehung geeignet sein, damit Pacht vorliegt. Werden also leere Räume überlassen, so spricht dies für Miete, da aus leeren Räumen typischer Weise keine Früchte gezogen werden. Überlässt man jedoch eine fertig ausgestattete Gaststätte und der Nutzer muss quasi nur noch das Bierfass anschließen und kann loslegen, so liegt deutlich ein Pachtverhältnis vor. Das Inventar muss in diesem Fall nicht direkt vom Verpächter überlassen worden sein, sondern es genügt, wenn der Verpächter in irgendeiner Weise zur Beschaffung des Inventars beigetragen hat (bspw. Vermittlung einer günstigen Beschaffungsmöglichkeit).

Bei einigen Sachen gelten besondere Vorschriften, wie bereits oben bezüglich der Landpacht erwähnt, hierzu sind Kleingärten oder Apotheken zu zählen.

Werden Kleingärten verpachtet, so findet das Bundeskleingartengesetz Anwendung. Ein Kleingarten ist ein Garten, der

1. dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung , insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und

2. in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage)
Pachtverträge über derartige „Schrebergärten“ müssen stets unbefristet abgeschlossen werden und der Verpächter kann nur in bestimmten Fällen kündigen. So kann er bspw. außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Pächter mit der Entrichtung des Pachtzinses für mindestens ein Vierteljahr in Verzug ist (§ 8 BKleingG). Eine ordentliche Kündigung kommt bspw. in Betracht, wenn die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für für diese Nutzung vorbereitet werden soll (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG). Neben diesen Einschränkungen wird die Pachthöhe auf das vierfache der ortsübliche Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage, beschränkt (§ 5 Abs. 1 BKleingG). In den Neuen Bundesländern ist bei Pachtverträgen über so genannte Datschen zusätzlich die Nutzungsentgeltverordnung zu berücksichtigen, sofern der Pachtvertrag vor dem 03.10.1990 abgeschlossen wurde.

Der zweite besondere Fall sind Apotheken. Aufgrund von § 9 Apothekengesetz ist die Verpachtung einer Apotheke grundsätzlich verboten. Grundlage hierfür ist die Gewährleistung der öffentlichen Versorgung mit Arzneimittel. Der Apothekenbesitzer hat zusätzlich die Apothekenbetriebsverordnung zu beachten. In Ausnahmefällen kann der Apotheker selber seine Apotheke verpachten, dies betrifft jedoch die Position, die der Leser einnimmt. Eine Vermietung der Räume ist hingegen möglich.

Lesen Sie in der nächsten Ausgabe am 22.02.2006: Teil 2 von „Grundlegendes zum Gewerbemietrecht - Die Leihe“ sowie Einzelheiten zu „Gemischten und verkehrstypischen Verträgen“.

Die vorangehenden Ausgaben der gesamten Sonderreihe finden Sie hier:
Teil 1 - Vorwort und Übersicht der Inhalte:
http://www.property-magazine.de/branchen/branchen.php?fuseaction_newsbase=details&news_ID=76“>Lesen Sie hier

Teil 2 - Die gewerbliche Immobilie
http://www.property-magazine.de/index.php?fuseaction_newsbase=details&news_ID=98“>Lesen Sie hier