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Gewerberaummiete - Sonderreihe Teil 2/19

Die gewerbliche Immobilie kann grundsätzlich als eine Immobilie, die nicht Wohnzwecken dient, verstanden werden. Dabei muss grundsätzlich zwischen der gewerblichen Nutzung eines Grundstückes (bspw. Stellplätze) und der gewerblichen Nutzung von Räumen (bspw. Garagen) unterschieden werden. Der Schwerpunkt unserer Betrachtung liegt auf der gewerblichen Nutzung von Räumen. Hierfür wird auch der Begriff der Geschäftsraummiete verwendet. Diese beiden Begriffe sollen hier synonym verwendet werden.

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Unter Geschäftsräume fallen die typischen Nutzungen von Büro, Handel, Praxen, produzierendes Gewerbe, Kanzleien usw. Daneben können Sonderformen der gewerblichen Immobilie betrachtet werden wie z.B. Einkaufscenter, Factory Outlet Center, betreutes Wohnen uvm.
Beachten Sie, dass in anderen Rechts- und Wirtschaftsbereichen unter einer gewerblichen Immobilie auch Wohnimmobilien verstanden werden, die vom Eigentümer vermietet werden. In diesen Fällen wird die Immobilie als Profitcenter gewerblich benutzt (bspw. im Bereich von Basel II). Diese Sichtweise kann aber nicht auf den hier dargestellten Betrachtungsgegenstand der gewerblichen Immobilie/Geschäftsraummiete übertragen werden.

Flächen gemäß der DIN 277
Der Anwendungsbereich der DIN 277 gilt für die Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken oder von Teilen von Bauwerken. Dabei gliedert sich die DIN 277 in zwei Teile:
1. Teil: Begriffe und Berechnungsgrundlagen
2. Teil: Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen.
Definitorische Festlegung der wesentlichen Begriffe:

Brutto-Grundfläche (BGF)
Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z. B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Die Brutto-Grundfläche gliedert sich in Konstruktions-Grundfläche und Netto-Grundfläche.

Konstruktions-Grundfläche (KGF)
Die Konstruktions-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes, z. B. von Wänden, Stützen und Pfeilern. Zur Konstruktions-Grundfläche gehören auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen sowie von Schlitzen.

Netto-Grundfläche (NGF)
Die Netto-Grundfläche ist die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Zur Netto-Grundfläche gehören auch die Grundflächen von freiliegenden Installationen und von fest eingebauten Gegenständen, z. B. von Öfen, Heizkörpern oder Tischplatten. Die Netto-Grundfläche gliedert sich in Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche.

Nutzfläche (NF)
Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient.
Die Nutzfläche gliedert sich in Hauptnutzfläche (HNF) und Nebennutzfläche (NNF).

Funktionsfläche (FF)
Die Funktionsfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen in einem Bauwerk dient. Sofern es die Zweckbestimmung eines Bauwerkes ist, eine oder mehrere betriebstechnische Anlagen unterzubringen, die der Ver- und Entsorgung anderer Bauwerke dienen, z. B. bei einem Heizhaus, sind die dafür erforderlichen Grundflächen jedoch Nutzfläche.

Verkehrsfläche (VF)
Die Verkehrsfläche ist derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes und auch dem Verlassen im Notfall dient. Bewegungsflächen innerhalb von Räumen, die zur Nutz- oder Funktionsfläche gehören, z. B. Gänge zwischen Einrichtungsgegenständen, zählen nicht zur Verkehrsfläche.
Rauminhalte werden nach gemäß DIN 277 wie folgt festgesetzt:

Brutto-Rauminhalt (BRI)
Der Brutto-Rauminhalt ist der Rauminhalt des Baukörpers der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerkes umschlossen wird. Nicht zum Brutto-Rauminhalt gehören die Rauminhalte von Fundamenten, Bauteilen soweit sie für den Brutto-Rauminhalt von untergeordneter Bedeutung sind, z.B. Kellerlichtschächte, Außentreppen, Außenrampen, Eingangsüberdachungen und Dachgauben sowie untergeordneten Bauteilen wie z. B. konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, auskragende Sonnenschutzanlagen, Lichtkuppeln, Schornsteinköpfe, Dachüberstände (Ausnahmen)

Netto-Rauminhalt (NRI)
Der Netto-Rauminhalt ist die Summe der Rauminhalte aller Räume, deren Grundflächen zur Netto-Grundfläche gehören.

Nach der Klärung der Begrifflichkeiten werden wir nun kurz an dieser Stelle erläutern wie Mietflächen von Büroräumen nach der gif berechnet werden. Da gesetzliche Vorgaben zur Berechnung der Mietflächen von Büroräumen fehlen gibt es unterschiedliche Berechnungsverfahren. Zur Vereinheitlichung hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors und dem Normenausschuss Bau DIN 277 die Richtlinie MF – B erarbeitet. Man hat sich dabei an den Begrifflichkeiten der DIN 277 orientiert und auf Flächenberechnungen beschränkt. Die Mietfläche wird in Anlehnung an die DIN 277 für die einzelnen Flächen getrennt ermittelt und ausgewiesen.

Lesen Sie in der nächsten Ausgabe am 15.02.2006: Grundlegendes zum Gewerbemietrecht.

Die vorangehenden Ausgaben der Reihe finden Sie hier:
Teil 1 - Vorwort und Übersicht der Inhalte:
Lesen Sie hier