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Steigende Mieten

Gewerbeparks in Deutschland werden investorenfähig

Gewerbeparks erfreuen sich seit langem einer hohen Beliebtheit bei Mietern, weil sie ihnen kleine Flächeneinheiten in einer infrastrukturstarken Umgebung mit Chancen zur weiteren Entwicklung bieten. Für Entwickler und Investoren in Deutschland waren sie hingegen uninteressant, gab es doch genügend Land für neue Großflächenentwicklungen. Auch der Aufwand für das Management von kleinteiligen Flächen schien zu groß. Das ändert sich jetzt.

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Während es in ländlichen Lagen beim großvolumigen Bereich bleibt, sind Big Boxes bei deutschen Kommunen out. Sie möchten regionalen Nutzern wie KMUs, d.h. mittelständischen Unternehmen aus der Region moderne, nachhaltig errichtete Immobilien anbieten. Damit erhalten die Nutzer die Möglichkeit, ihr Geschäft im besten Fall wieder innerstädtischer bzw. näher am Ballungsraum abzubilden.

Getrieben durch den Grundstücksmangel, der kaum noch andere Flächen als die Entwicklung von Gewerbeparks hergibt, erweitern Entwickler und Investoren seit kurzem ihr Geschäftsfeld. Das Zauberwort heißt Urban City Logistik, wenngleich viele Nutzer in diesem Bereich nicht immer etwas mit Logistik „im klassischen Sinne“ am Hut haben. Mittlerweile engagieren sich auch größere Entwickler für kleinere Grundstücke. Das wäre vor ein paar Jahren undenkbar gewesen.

Für die Beteiligten ergeben sich große Veränderungen
Während regionale Platzhirsche in der Regel auch weiterhin Immobilien für Eigennutzer entwickeln, sind umfangreichere Projekte inklusive Abriss, Entsorgung, Planung und Entwicklung sowie Verkauf jedoch eher Sache von nationalen und internationalen Entwicklern und Investoren. Diese müssen sich nun, wie ihre Asset Manager, mit deutlich mehr Flächeneinheiten, Nutzern und Mietverträgen beschäftigen.

Waren früher Einheiten zwischen 20.000 bis 30.000 m² Logistikfläche an der Tagesordnung, können die zu vermarktenden Flächeneinheiten jetzt auch schon bei ca. 600 m² je Einheit liegen. Dafür braucht es Spezialisten. Denn die Betreuung ist deutlich aufwändiger und die Mietvertragslaufzeiten sind oft kurzfristiger. Flexibilität steht bei vielen Unternehmen im Vordergrund.

City Dock, The Tube oder CityPark
Es werden Multiuser Konzepte entwickelt, die neue Maßstäbe setzen, so wie das Pilotprojekt The Tube des Projektenwicklers Frasers Property Industrial in Düsseldorf-Reisholz [wir berichteten]. Zu weiteren Beispielen zählen die City Dock Gewerbeparks von Panattoni beispielsweise in Kirchheim bei München, Berlin, Düsseldorf Ost oder im Essener Hafengebiet, die Vario Parks in Bensheim oder Frankenthal. Auch Segro schreibt u.a. mit seiner Entwicklung auf dem ehemaligem Stora Enzo Areal auf der Bonner Straße in Düsseldorf neue Erfolgsgeschichten.

Mieten steigen
Explodierende Grundstückspreise für gute Lagen, Abrisskosten bei Brownfields, steigende Finanzierungskosten, erhöhte Bau- und Entwicklungskosten sowie ESG-Faktoren schlagen sich in den Mietpreisen nieder.

Nachhaltigkeitsfaktoren von Immobilien wie Photovoltaik-Anlagen zur Nutzung des erzeugten Allgemeinstroms, Luftwärmepumpen für die Kühlung und die Beheizung, Dachbegrünung und E-Ladestationen für Pkw und Fahrräder gibt es nicht umsonst. Die Nutzer müssen sich zukünftig darauf einstellen, dass höhere Preise aufgerufen werden.

Mieten liegen an deutschen Top-Standorten bei 6,50 Euro/m² Minimum, je nach Standort auch schon bei 7 bis 8 Euro/m² und in Berlin im inneren Stadtbereich sogar zwischen 10-12 Euro/m².

Ticketgrößen schon unter 10 Millionen Euro
Lag vor vielen Jahren noch der Mindesteinstieg von Investoren bei Industrie- und Logistikimmobilien bei 20 Millionen, wenige Jahre später bei 15 Millionen und dann bei 10, sehen wir jetzt schon einzelne Transaktionen unter 10 Millionen Euro. Investoren müssen ihr Geld anlegen.

Ein Gastbeitrag von Bülent Alemdag und Adriano Borgia, Geschäftsführer von Realogis.